대전지방법원 2024타경58225. 당진시 채운동 삼성쉐르빌 107동 601호, 전용 124.67㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 이동섭이며, 2011.11.08. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 이오희가 2020.10.19. 개명한 것으로 등기돼 있습니다. 현 등기에서 핵심은 근저당권이 아니라 전병석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.06., 확정일자는 2021.09.10., 전입과 점유개시는 2021.10.08.이며, 보증금은 190,000,000원입니다.
말소기준으로 산정된 2024.09.09. 강제경매개시결정보다 전입·점유가 앞서므로 이 임차권은 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 185,000,000원에서 집행비용을 먼저 공제하면 임차보증금에 181,610,000원이 배당되고, 8,390,000원이 부족합니다. 확약이 없었다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026.06.24. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 전병석 임차권의 룰상 인수액은 8,390,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 대호만로 23-13, 삼성쉐르빌 제107동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 124.67㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 이동섭 (등기상 단독소유 · 종전 성명 이오희) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (8회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차권 | 전병석 · 보증금 190,000,000원 · 전유부분 전부 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이 확약으로 해소됐다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전병석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.10.08 | 우선변제 有 확정 2021.09.10 · 배당요구 | 주택도시보증공사 양도 대항력 포기·말소 확약 |
실제 임차인은 전병석 1명입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 전병석의 보증금 채권을 승계한 신청채권자이므로, 전병석 보증금 190,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 190,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 동일한 보증금 채권의 양도 전·후 관계입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 같고, 최신 거래보다 높다
삼성쉐르빌 동일 면적 124.67㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 189,791,666원이지만, 최근 가격 판단에는 오래된 200,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 185,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 183,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 124.67㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2026.02 | 124.67㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 124.67㎡ | 10 | 182,500,000원 |
| 2025.02 | 124.67㎡ | 12 | 197,000,000원 |
| 2024.09 | 124.67㎡ | 13 | 193,000,000원 |
| 2024.07 | 124.67㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2024.06 | 124.67㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2024.04 | 124.67㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 124.67㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2023.12 | 124.67㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 124.67㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.10 | 124.67㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.67㎡ | 3건 | 185,166,666원 |
현재 최저가이자 확약 적용 실질취득가인 185,000,000원은 최근 12개월 평균 185,166,666원의 99.9%입니다. 평균과 사실상 같은 가격이라 경매 할인이라고 보기 어렵습니다. 최신 거래 183,000,000원보다는 2,000,000원 높아 최신 거래 대비 101.1%입니다.
최근 거래군은 과거 거래군보다 -3.2% 낮습니다. 전체 평균 189,791,666원만 보면 현재 최저가가 97.5%로 보이지만, 하락 추세와 최신 거래를 반영하면 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 전병석 | 190,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 룰상 미배당 | - | 8,390,000원 |
| 확약 적용 실질 인수 | - | 0원* |
전병석과 주택도시보증공사의 190,000,000원은 별개 보증금 두 건이 아니라 양도 전·후의 동일 채권입니다. 배당표상 부족분은 8,390,000원이지만, 2026.06.24. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 명목 인수 | 확약 없을 때 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 100% | 185,000,000원 | 8,390,000원 | 193,390,000원 | 185,000,000원* |
| 9회 유찰 시 감정가 80% | 148,000,000원 | 44,872,000원 | 192,872,000원 | 148,000,000원* |
| 10회 유찰 시 감정가 64% | 118,400,000원 | 74,057,600원 | 192,457,600원 | 118,400,000원* |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 185,000,000원에서 118,400,000원까지 내려가도 명목 인수가 8,390,000원에서 74,057,600원으로 늘어 총부담이 약 192,000,000원대에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하면 미배당분 인수가 실질 0원이므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 채운동 탑동초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 601호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 쉐르빌은 625세대, 2007.12.28. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 175,000,000원부터 200,000,000원까지 분포합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 상태. 이해관계인의 부재와 비협조로 내부를 직접 확인하지 못했고 탐문조사, 평가자료와 건축물현황도를 참고했으므로 실제 내부구조·이용상황·관리상태가 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.24. 확약의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 범위, 미배당 발생 시 말소 의무와 이행 절차를 직접 확인하세요.
- 동일 채권 중복 계산 금지. 전병석 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 양도 전·후의 동일 190,000,000원 채권입니다.
- 가격 기준은 실질취득가. 확약이 유효한 현재 실질취득가는 185,000,000원이며 최근 12개월 평균의 99.9%, 최신 거래의 101.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.2% 낮습니다. 전체 평균 189,791,666원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 유찰 횟수와 최저가 분리 확인. 8회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가 100%인 185,000,000원입니다. 실제 매각공고의 최저가를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 내부 상태를 현장에서 별도 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세가 실제 배당 및 추가 부담에 미치는 영향을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 풀었지만, 가격까지 싸게 만들지는 않았다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.24. 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약하면서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀌었습니다.
그렇다고 현재 가격이 저렴한 것은 아닙니다. 실질취득가 185,000,000원은 최근 12개월 평균과 사실상 같고 최신 거래보다 높으며, 거래 추세는 -3.2%입니다. 여기에 8회 유찰, 단지 평균 유찰 7.2회, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 현재 가격은 메리트 제한입니다.
