대전지방법원 2024타경60693. 당진시 원당동 소재 다세대주택 4층 402호로, 전용면적은 56.29㎡입니다. 감정가 143,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 11,776,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 약 8.2%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 등기부에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권이 남아 있습니다.
임차인 김훈은 2020.07.13. 전입·점유를 시작했고 2020.06.16. 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준인 2024.11.19. 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 최저가에서 예상되는 배당은 11,164,032원뿐이고, 보증금 잔액 133,835,968원은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산로 270-28, 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 연립·다세대 · 전용 56.29㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2017.03.27. |
| 소유자 | 송병은 (2018.10.19. 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 11,776,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김훈 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에 설정됐던 서해중앙신용협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 각각 2018.10.30.과 2020.07.13. 이미 말소됐습니다. 따라서 현존하는 선순위 담보권이 없고, 2024.11.19. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다.
반면 김훈의 임대차계약일은 2020.05.29., 확정일자는 2020.06.16., 전입·점유개시는 2020.07.13.이며 주택임차권등기는 2024.07.31. 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김훈 | 부동산 전부(402호) · 주거 · 임차권등기 | 2020.07.13. / 2020.06.16. | 145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
김훈은 2024.07.31. 배당요구를 했고, 같은 날 임차권등기도 접수했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명의 보증금으로 분석해야 하며, 별도의 보증금 중복 합산은 없습니다.
갑구에는 2022.12.05. 민간임대주택 등기도 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 등기 내용이므로, 경매 취득 후 관련 의무의 처리 여부를 등기 원문과 관할기관에서 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 145,611,968원으로 비교
확인되는 동일면적 56.29㎡ 거래는 2건입니다. 거래 평균은 140,000,000원이고, 최신 거래는 2021.10.의 125,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 거래 시점도 오래돼 현재 시세를 정밀하게 대변하기 어렵지만, 제공된 비교가격만 놓고 보더라도 실질취득액은 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 56.29㎡ | 2층 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 56.29㎡ | 1층 | 155,000,000원 |
| 평균 | 56.29㎡ | 2건 | 140,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 145,611,968원은 거래 평균 140,000,000원의 104.0%이며, 최신 거래 125,000,000원의 116.5%입니다. 감정가 143,000,000원보다도 2,611,968원 높습니다. 따라서 최저가가 11,776,000원이라는 이유로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 11,776,000원 | 11,164,032원 | 133,835,968원 | 145,611,968원 |
| 8회 유찰 시 | 8,243,199원 | 7,694,821원 | 137,305,179원 | 145,548,378원 |
| 9회 유찰 시 | 5,770,239원 | 5,266,375원 | 139,733,625원 | 145,503,864원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 611,968원 |
| 1. 임차인 김훈 보증금 | 145,000,000원 | 11,164,032원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김훈 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한저축은행 | 25,690,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 133,835,968원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 농업기술센터 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 402호이며, 승강기·위생·급배수·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지에 속하며, 지목은 임야, 공시지가는 144,400원/㎡입니다.
- 현황 차이. 전용면적에 포함되지 않는 누다락과 지하층 주차장의 소규모 창고가 존재합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 동일면적 확인 거래가 2건뿐이어서 매도 시 가격 검증과 매수자 확보가 쉽지 않을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총액으로 판단. 현재 회차 기준 11,776,000원에 낙찰받아도 인수액을 합친 실질취득은 145,611,968원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대확인서, 임차권등기명령 결정문과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김훈이고 금액도 145,000,000원으로 같으므로 채권의 동일성·중복표시 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 경매 후 처리 여부를 관할기관과 원문에서 확인해야 합니다.
- 누다락·창고 확인. 전용면적에 포함되지 않은 공간의 현황, 사용권원, 철거 또는 원상회복 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유 이전 여부와 현재 점유자를 확인해 인도 절차를 산정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세가 실제 배당 및 추가 부담에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 거래가격 재검증. 확인 거래가 2021년의 2건뿐이므로 인근 다세대주택의 현재 매물·거래사례를 추가로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,177만원 낙찰”이 아니라 “1억4,561만원 취득”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 143,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 11,776,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 김훈의 보증금 145,000,000원은 매각대금만으로 전액 변제되지 않습니다. 현재 회차 미배당액 133,835,968원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 145,611,968원입니다.
이 금액은 동일면적 거래 평균 140,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 모두 웃돕니다. 회차가 더 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 8세대 소규모 단지, 확인 거래 2건, 평균 7.0회 유찰, 매각률 0.0%, 민간임대주택 등기와 동일인 채권 확인 문제까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없고, 권리 인수와 환금성 부담이 큰 물건입니다.
