대전지방법원 2024타경60860. 서산시 음암면 ‘한성스위트빌’ 106동 15층 1507호 아파트입니다. 현재 소유자는 이승배이며 2020.10.26. 매매를 원인으로 2020.12.24. 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 65,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞선 한상훈의 주택임차권입니다.
한상훈의 주민등록·점유개시는 2021.02.09., 최초 확정일자는 2021.01.19.이며, 2023.09.26. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 반면 말소기준으로 잡힌 국세 압류는 2023.11.10.입니다. 따라서 원칙적으로는 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 있습니다.
* 현재 최저가 배당 시나리오에서 주택도시보증공사의 미배당액은 30,956,669원입니다. 다만 2026.06.24. 확약에 따라 이 미배당액을 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 임차권등기에는 동일 임차인에 대해 계약별 보증금 65,000,000원과 68,000,000원이 함께 기재되어 있으며 두 금액을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 음암면 서령로 325-23, 106동 15층 1507호 (한성스위트빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 15층 건물 중 15층 |
| 사용승인일 | 2001.11.01 |
| 소유자 | 이승배 · 2020.12.24. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (9회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 71,456,969원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 정리한다
말소기준은 2023.11.10. 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 대전광역시 중구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 한상훈의 임차권등기는 2023.09.26.로 말소기준보다 앞서고, 주민등록·점유도 2021.02.09.이므로 원칙상 대항력이 인정되는 구조입니다. 이 선순위 임차권이 통상 가장 큰 인수위험이지만, 본건에서는 2026.06.24. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소가 약정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 기재 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.09 | 2021.01.19 / 2023.01.16 | 65,000,000원 / 68,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 한상훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 나타나고, 확약서에는 “양도전: 임차인 한상훈”이라고 기재되어 있으므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 한상훈은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 확약에 따라 전액 배당되지 않더라도 대항력을 주장하지 않고 임차권등기를 말소하기로 되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 이미 9회 유찰됐다는 사실 자체가 경매시장에서 반복적으로 응찰이 성립하지 않았음을 보여줍니다.
등기부상 과거 거래가액은 2013년 박승범 취득 시 61,966,000원, 2020년 이승배 취득 시 65,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래만으로 2026년 현재의 적정 시세를 대신할 수는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가나 과거 취득가보다 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,149,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 71,456,969원 | 40,500,300원 |
| 미배당 | - | 30,956,669원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구액 71,456,969원 중 40,500,300원이 배당되고 30,956,669원이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 세금채권 및 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 한상훈 임차권에 대해서는 확약이 적용되어 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1507호입니다.
- 주위환경. 한성스위트빌 단지 내에 위치하고 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 부지는 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 9회 유찰된 이력이 있으므로 실제 경매수요가 약했던 사실을 응찰가 결정에 별도로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상을 반드시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 한상훈의 주민등록일 2021.02.09., 확정일자, 임차권등기일 2023.09.26. 및 계약별 보증금 기재 내용을 원본과 맞추세요.
- 중복 계산 금지. 임차권등기에 65,000,000원과 68,000,000원이 함께 기재되어 있으나 동일 임차인의 계약별 금액이므로 합산하지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 단순히 가격만의 문제인지, 현장상태·수요·명도·관리비 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 세금채권 확인. 국세 및 대전광역시 중구 압류가 있으므로 실제 배당과 말소관계는 최신 교부청구·배당자료까지 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유관계와 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소 등에 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 입찰 직전 동일 단지·유사면적의 최신 거래·매물 수준을 대조하세요.
맺으며 — 권리의 반전은 ‘확약’, 판단의 핵심은 ‘9회 유찰’
표면만 보면 이 물건은 말소기준보다 앞선 임차권등기가 있어 매수인이 큰 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제로 한상훈은 2021.02.09.부터 대항요건을 갖추고 있고 임차권등기에도 보증금 65,000,000원과 68,000,000원이 계약별로 기재되어 있습니다.
그러나 2026.06.24. 주택도시보증공사의 확약이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 별도 인수액을 더하지 않은 41,650,000원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이미 9회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 이 숫자는 싸 보이지만 최근 시세 그 자체는 아닙니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권의 인수위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 반복 유찰에 드러난 수요·환금성 리스크를 가격에 충분히 반영해야 하는 물건으로 보는 것이 자료에 가장 충실한 결론입니다.
