대전지방법원 2024타경60860. 서산시 음암면 한성스위트빌 106동 최상층인 15층 1507호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다. 임차인 한상훈은 2021년 2월 9일 전입·점유를 시작했고, 2021년 1월 19일 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기도 2023년 9월 26일 마쳐 2023년 11월 10일 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026년 6월 24일 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아져 신청채권자 미배당액이 생겨도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소

현재 말소기준은 2023년 11월 10일 대전세무서장의 압류입니다. 이보다 앞선 2023년 9월 26일 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수 대상이 됩니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 대전광역시 중구 압류는 매각으로 소멸합니다.

등기부에 존재했던 국민은행 공동담보 근저당권들과 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현 시점의 인수 판단은 기존 근저당이 아니라 선순위 임차권과 2026년 6월 24일 확약서의 효력에 집중해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

* 확약은 한상훈 임차보증금과 해당 임차권등기에 관한 범위에서 적용됩니다. 별도 점유자나 추가 임대차가 확인될 경우 그 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아니므로, 입찰 전 확약서 원문과 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

③ 가격·회차 분석 — 7회 유찰인데 현재도 감정가 100%

현재 회차의 최저매각가는 감정가와 동일한 85,000,000원이며, 사건 정보에는 7회 유찰로 표시돼 있습니다. 가격 비교에 사용할 동일 단지 실거래 표본이 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득액이 임차보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 확약으로 매수인 인수가 0원이므로, 각 회차의 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같은 구조입니다. 다만 낮은 낙찰가에서 발생하는 신청채권자 미배당액은 매수인 부담이 아니라 신청채권자의 미회수액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 71,456,969원이 전액 배당되고, 소유자에게 11,613,031원이 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 제15층 건물 중 제15층 제1507호로, 공동주택인 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 한성스위트빌 단지 내에 위치하며 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재해 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 부지는 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 부지별로 계획관리지역·도시지역·보전녹지지역·자연녹지지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등이 지정돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 용도라는 점은 유리하지만, 7회 유찰 이력은 가격대별 응찰 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.24 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약의 적용 대상·조건·서명 주체를 원문으로 대조하세요.
• 실제 임차인 수 확인. 등기상 실제 임차인은 한상훈 1명이며, 주택도시보증공사는 양수인입니다. 보증금과 신청채권을 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 내부 인도 상태와 열쇠 인계 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 85,000,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거가 없으므로, 주변 매매사례와 동일 단지 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 이력 점검. 7회 유찰 사유가 단순 가격 문제인지, 점유·관리상태·수요 부족 등 다른 요인이 있는지 매각기일 변경내역과 현장을 함께 확인하세요.
• 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 대조하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 해소, 가격은 아직 검증 전”

이 물건은 원래라면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권 때문에 미배당 보증금 인수를 계산해야 하는 사건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원*입니다. 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소됐습니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 85,000,000원이고, 이미 7회 유찰됐습니다. 동일 단지 실거래와 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 검증입니다. 확약서 원문과 현장 점유를 확인하고, 주변 실거래로 응찰가를 다시 산정한 뒤 접근해야 합니다.