대전지방법원 2025타경722. 당진시 송악읍 부곡리의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 조적조 콘크리트슬래브지붕 단층 구조입니다. 사건상 소유자는 김정옥, 신청채권자는 향수신용협동조합이며 청구액은 334,845,564원입니다.

가격은 감정가 566,526,160원에서 3회 유찰되어 194,317,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준이지만 동일 조건의 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 오히려 권리·점유·농지·제시외 건물과 지번 관계를 먼저 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 승계는 미확정

말소기준권리는 2024.12.23. 접수된 향수신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 396,000,000원이고 채무자는 정만희입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.19. 설정됐던 동일 금액의 앞선 근저당권은 2024.12.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다.

② 점유 관계 — 전 소유자와 같은 이름, 임차관계 확인 필수

윤명진은 2004.12.28. 소유권보존 등기의 소유자와 같은 이름이며, 2024.06.19. 김정옥에게 대물변제를 원인으로 소유권이 이전된 뒤 2024.11.11. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 때문에 일반적인 제3자 임차인인지, 전 소유자 또는 관계인의 점유인지, 실제 임대차보증금이 존재하는지를 구분해야 합니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 대항력 있음으로 확정해서도, 반대로 승계액 0원으로 확정해서도 안 됩니다.

③ 특별매각조건 — 농취증과 제시외 건물이 핵심

• 일괄매각. 여러 토지와 건물을 함께 매각하는 조건입니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1·7·8은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 원상회복 가능성. 농지와 현황 이용관계에 따라 원상회복명령이 내려질 가능성이 기재돼 있습니다.
• 제시외 건물 제외. 감정평가서상 ㉠·㉢·㉣·㉤·㉥·㉦ 제시외 건물 등은 매각에서 제외되고, 제시외 보일러실 ㉡만 매각에 포함됩니다.
• 지목과 현황 차이. 목록 4·7·8은 공부상 지목이 임야 및 전이지만 현황은 제시외 건물 건부지 등으로 이용 중입니다.
• 건물 소재 지번 차이. 등기사항전부증명서에는 302-8·302-18·302-19 지상으로 되어 있으나, 대장과 현황은 302-8·302-23·302-24 지상으로 기재돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 194,317,000원 가정)

현재 최저가 전액이 집행비용과 근저당권자 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 334,845,564원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤명진의 보증금은 미상이므로 이 배당표만으로 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 당진시 송악읍 부곡리 상록초등학교 남측 인근으로, 주변에는 농경지·농가주택·학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 토지 정보는 계획관리지역, 지목 전, 완경사·부정형, 세로한면 접면이며 면적은 819.0㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함되고 일부 토지는 준보전산지에 해당하거나 접합니다. 소로2류와 접하는 토지도 있습니다.
• 공시지가. 134,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 설비. 난방, 일반적인 급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤명진 점유 원인 확인. 전 소유자 또는 관계인인지, 실제 임대차계약과 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 확정 금지. 전입일만 빠를 뿐 보증금·확정일자·배당요구가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 유지해야 합니다.
• 농취증 사전 확인. 목록 1·7·8의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 경계 확인. 매각 제외 건물과 포함되는 보일러실의 위치·면적·사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
• 지번 대조. 등기부상 302-18·302-19와 대장·현황상 302-23·302-24의 차이를 지적도·건축물대장·현황측량으로 확인해야 합니다.
• 원상회복 비용 확인. 공부상 전·임야를 건부지 등으로 이용하는 부분의 원상회복 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 단정 금지. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 권리·점유·농지·현황 정리비용을 포함해 상한가를 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것이 많다”

이 물건은 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율만으로 접근하면 위험합니다. 윤명진의 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액을 계산할 수 없고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 여기에 제시외 건물 제외, 공부상 지목과 현황 차이, 건물 소재 지번 차이까지 겹칩니다.

등기상 근저당은 소멸하지만, 점유·농지·현황 리스크는 낙찰로 자동 소멸하지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “감정가보다 많이 내려왔다”가 아니라, 실질취득금액을 아직 확정할 수 없다입니다. 점유 보증금과 농취증 발급, 제시외 건물 및 지번 관계를 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있습니다.