대전지방법원 2025타경780. 서산시 운산면 고산리의 단독주택과 토지 588㎡를 함께 매각하는 강제경매 사건입니다. 건물은 2022년 3월 29일 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 기본 전기·위생·급배수·난방 설비를 갖추고 있습니다. 등기에는 소유권보존과 강제경매개시결정만 확인되고 근저당권이나 별도의 압류는 없습니다. 따라서 2025년 8월 19일 강제경매개시결정이 말소기준이 되며, 기존 소유권과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인 신고 내역이 없고 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있어, 예상 매각가에서 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 감정가 177,671,490원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 87,059,000원까지 낮아졌다는 사실은 할인 신호이면서 동시에 수요·환금성 경고로 함께 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 운산면 고산리 253-18 · 충청남도 서산시 운산면 고산사기장길 105-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 588㎡ · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2022.03.29 |
| 소유자 | 양봉춘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 177,671,490원 / 87,059,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이중열 / 101,082,142원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수할 등기상 권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없습니다. 등기에는 근저당권·압류가 없으며, 2025년 8월 19일 접수된 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 낙찰 시 기존 소유권과 경매개시결정은 정리되고, 신청채권자의 미배당액은 채무자 측에 남는 채권 문제일 뿐 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
② 가격 판단 — 유찰률과 시세 메리트는 다른 문제다
현재 최저매각가는 87,059,000원으로 감정가 177,671,490원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 60,941,299원(감정가의 34%), 이후에는 42,658,909원(감정가의 24%)입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 지역 거래가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 87,059,000원 | 85,091,938원 | 15,990,204원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,941,299원 | 59,444,356원 | 41,637,786원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,658,909원 | 41,491,049원 | 59,591,093원 |
③ 예상배당표 (매각가 87,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,967,062원 |
| 1. 경매개시결정 · 이중열 | 101,082,142원 | 85,091,938원 |
| 미배당 채권 | - | 15,990,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 신청채권자에게 85,091,938원이 배당되고 15,990,204원이 미배당되는 구조입니다. 미배당액은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 서산시 운산면 고산리 소재 고산교회 남동측 인근이며, 주위는 단독주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 588㎡이며 완경사의 세로장방형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·준보전산지·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함 또는 접합니다. 돼지·개·닭·오리·메추리 사육은 제한됩니다.
- 공시지가. ㎡당 36,200원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 개별성이 큰 단독주택·토지 물건이고 주변 용도가 혼재해, 공동주택보다 매수층과 재매각 속도가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 토지와 건물의 개별 가치를 나눠 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 함께 매각되므로 현황 경계, 출입로, 부속시설의 매각 포함 여부를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 잔존 물품 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 준보전산지, 성장관리계획구역과 가축사육제한구역의 구체적인 행위 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 접근성과 도로 상태 확인. 차량 접근이 가능하더라도 실제 도로 폭, 경계와 통행 관계는 현장 측량·지적도 대조가 필요합니다.
- 건물 상태 확인. 경량철골·판넬 구조의 누수, 단열, 부식과 설비 작동 상태를 현장에서 점검하세요.
- 배당 부족액 오해 금지. 신청채권자의 미배당 15,990,204원은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 물건의 장점은 분명합니다. 근저당권이나 압류가 없고 임차인도 없으며, 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 단순하고 접근하기 쉬운 유형입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 최저가 87,059,000원은 감정가의 49%지만, 물건은 농경지·임야가 혼재한 지역의 단독주택과 토지이고 이미 2회 유찰됐습니다. 할인율이 커진 배경에 가격 부담, 입지 선호도, 토지 규제 또는 낮은 환금성이 반영됐을 가능성을 배제할 수 없습니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류입니다. 현장과 토지 이용 가능성을 확인한 뒤 보수적인 처분가를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
