대전지방법원 2025타경781. 태안군 근흥면 신진도리의 토지와 일반철골구조 샌드위치판넬 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 1층은 근린생활시설인 수산물가공 제조업소와 수산물보관창고, 2층은 사무실과 숙소 등으로 이용 중이며, 냉동창고를 포함한 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 토지는 599㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다.

등기상 소유자는 김원열·최주혁으로 각 지분 2분의 1입니다. 말소기준권리는 2021.01.25. 설정된 소원새마을금고 근저당권 624,000,000원입니다. 이후의 하나은행 근저당, 윤희철 근저당, 충남신용보증재단·서울보증보험주식회사·서천군수산업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2014년 부안수산업협동조합 근저당권 520,000,000원과 2016년 주식회사피시원 근저당권 900,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2021.01.25. 설정된 주식회사피시원 근저당권 300,000,000원도 2022.04.01. 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도는 별개

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차·점유 주체는 5명입니다. 모두 전입신고일이 2021.01.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 문현미와 어업회사법인 주식회사 풍년수산은 보증금이 확인되지 않고, 전 점유자의 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 권리 인수와 별개로 실제 인도 범위와 시설물 정리는 현장에서 점검해야 합니다.

③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%

현재 최저매각가는 521,278,000원으로 감정가 1,063,835,220원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 비율만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 항구 인근 수산물가공·보관창고라는 용도, 다중 점유 상태, 냉동창고 설비와 토지 규제 조건까지 함께 반영해 실제 사용가치와 재매각 가능성을 판단해야 합니다.

유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 증가하지만, 말소기준 이후 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아니어서 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 521,278,000원 가정)

채권자 총 채권액 1,070,977,000원 중 513,665,220원이 배당되고, 557,311,780원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안흥여객선복합터미널 남동측 인근이며, 주위에는 항구와 근린생활시설, 창고시설이 소재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 면적 599㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
• 제한. 가축사육제한구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬 2층 건물이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 항구 인근 수산물가공·냉동보관 용도에 맞는 수요층이 핵심이며, 일반적인 주거·범용 근린시설과는 매수자 범위가 다릅니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 범위 특정. 다섯 점유 주체가 사용하는 1층·2층 구획을 도면과 현장에서 대조하고, 실제 점유자와 사용 면적을 확인해야 합니다.
• 보증금·배당요구 확인. 문현미와 어업회사법인 주식회사 풍년수산의 보증금, 각 점유자의 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 시설물 귀속 확인. 냉동창고·수족관·수산물가공 설비와 보관물의 소유관계, 제시외 건물 ㉠~㉦의 현황을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
• 사용계획 검토. 계획관리지역·상업용지·지구단위계획구역과 가축사육제한, 군용비행장 소음대책구역 조건을 예정 용도와 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율보다 수산물가공·창고시설의 실제 수익성과 재매각 가능성을 우선해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 점유와 용도는 남는다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.25. 소원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현황조사상 다섯 점유 주체가 건물 각 부분을 사용하고, 수산물가공 제조업소·냉동창고·수산물보관창고·사무실·숙소가 결합돼 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔더라도, 명도 범위와 시설물 귀속, 실제 사용가치와 환금성을 해결하지 못하면 할인율은 장점이 되기 어렵습니다. 권리는 합격, 명도·운용·환금성은 조건부. 이 물건은 낙찰가보다 낙찰 후 사용할 사람과 계획이 먼저 정해져야 합니다.