대전지방법원 2025타경50341. 태안군 남면 몽산리의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 7 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 등기상 소유자는 윤미옥입니다. 최초 감정가 844,161,800원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 292,447,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단순한 단독주택 한 채가 아니라 여러 토지 목록과 건물을 묶은 일괄매각이고 상당수 토지가 지분매각입니다.

권리상 말소기준은 2008년 6월 26일 남면농업협동조합 근저당권입니다. 이후 존속하는 국의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2014년 12월 17일 근저당 채권최고액을 400,000,000원으로 변경한 기록이 있는 반면, 예상배당은 260,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 최신 등기와 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별개로 확인할 것이 많다

말소기준권리 이후의 국 압류와 권혁순의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년과 2018년의 국 압류, 국민건강보험공단 압류 및 2021년 한국수자원공사의 강제경매개시결정은 각각 말소 또는 기각 처리된 기록이 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 했지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 말소기준일인 2008년 6월 26일과의 선후관계를 판정할 수 없습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아니다

현재 최저가는 감정가 844,161,800원의 34.6%인 292,447,000원입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 204,712,900원, 다섯 번째 유찰 시 143,299,030원까지 내려갑니다.

그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 등 직접 비교할 수 있는 시세 기준이 확인되지 않습니다. 특히 지분 토지, 현황이 묘지·전·도로·법면으로 달라진 토지, 매각 제외 제시외 물건이 혼재하므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,447,000원 가정)

채권 합계는 391,012,988원이며 예상 배당액은 287,552,742원, 미배당액은 103,460,246원입니다. 신청채권자 권혁순은 청구액 131,012,988원 중 27,552,742원을 배당받는 계산입니다. 임차보증금 50,000,000원은 전입일·확정일자와 배당순위가 확정되지 않아 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 물건 자체의 핵심 제약

• 일괄매각. 여러 토지와 단독주택을 하나의 사건으로 함께 매각합니다.
• 지분매각. 목록 1~6 및 8~12는 지분매각입니다. 목록별 취득 지분과 다른 공유자의 지분을 구분해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1과 8은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 분묘. 목록 2와 5 지상에 분묘가 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 해당 분묘로 인한 제한을 반영해 최저매각가격이 정해졌습니다.
• 제시외 건물. 목록 6의 제시외 건물 ㉠·㉡은 매각에서 제외되고, ㉢·㉣은 매각에 포함됩니다.
• 제시외 수목·관정. 목록 1·3·6·8·9·10·11의 제시외 수목과 목록 8의 제시외 관정은 매각에서 제외됩니다.
• 현황 차이. 목록 2는 공부상 임야이나 현황은 묘지, 목록 3은 전 등, 목록 4는 도로 등, 목록 5는 토지임야 및 묘지 등, 목록 12는 법면 등으로 이용됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 태안군 남면 몽산리 ‘몽산리1리 다목적회관’ 남측 인근으로, 주택·농경지·자연림 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 일련번호 7은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 목록 2~5·11·12는 준보전산지에도 해당합니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이나, 현황조사와 매각물건명세서에는 이현봉의 1층 전부 점유가 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 이현봉의 전입신고일·확정일자·점유개시일과 임대차계약서를 확인해 말소기준일보다 빠른지 판정하세요.
• 농지취득자격증명 선확인. 목록 1과 8의 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
• 공유지분 분석. 목록 1~6 및 8~12의 매각 지분과 전체 면적, 다른 공유자의 지분을 목록별로 대조하세요.
• 분묘 현장조사. 목록 2와 5의 분묘 수, 관리 주체, 진입로 및 분묘기지권 성립 가능성을 확인하세요.
• 제외 물건 경계. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㉠·㉡, 수목, 관정의 위치와 토지·주택 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 근저당 금액 대조. 2008년 260,000,000원 설정과 2014년 400,000,000원 변경 기록을 최신 등기부와 채권계산서로 재확인하세요.
• 가격 판단 보류. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 34.6%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 취득 범위가 먼저다”

현재 최저가는 감정가의 34.6%까지 내려왔고 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 보증금 50,000,000원 임차인의 대항력 판정이 끝나지 않았고, 다수 목록이 지분매각이며 농지취득자격증명과 분묘기지권, 제시외 건물·수목·관정 제외가 겹쳐 있습니다.

따라서 표면상 취득금액 292,447,000원을 그대로 최종 원가로 보거나, 세 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 임차인 선후관계, 목록별 지분, 농취증 발급, 분묘 및 매각 제외 물건의 경계가 모두 확인된 뒤에야 입찰가 계산이 가능한 물건입니다. 권리와 물건의 복잡도를 감당할 준비가 없다면 할인율보다 위험이 큰 사건입니다.