143,298,000원
대전지방법원 2025타경50341. 태안군 남면 몽산리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 7 건물은 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중이고, 등기 건물 소재는 충청남도 태안군 남면 몽산리 286-19, 도로명주소는 우운길 124-6입니다. 사건의 최저매각가는 감정가 844,161,800원에서 5회 유찰되어 143,298,000원까지 내려왔습니다.
하지만 권리 구조는 단순하지 않습니다. 2008년 남면농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이현봉의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 명세서상 인수권리 없음과 별개로 실제 인수 가능성은 전입일과 점유관계 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50341 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 태안군 남면 몽산리 286-3 |
| 등기 건물 소재 | 충청남도 태안군 남면 몽산리 286-19 · 우운길 124-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 7 단독주택 |
| 소유자 | 윤미옥 |
| 감정가 / 최저가 | 844,161,800원 / 143,298,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 17% |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁순 / 131,012,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
말소기준권리는 2008.06.26. 접수된 남면농업협동조합 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 260,000,000원이 기재되어 있고, 2014.12.17. 변경등기에는 채권최고액 400,000,000원이 기재되어 있습니다. 한편 현재 예상배당표는 근저당 채권액을 260,000,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기와 채권계산서를 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금 50,000,000원, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현봉 | 지상 1층 전부 | 50,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 2025.04.25 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 143,298,000원으로, 제공된 현재 회차 표기상 감정가의 17%입니다. 6회 유찰 시 매각가는 100,308,600원, 7회 유찰 시에는 70,216,020원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 지분매각, 분묘, 농지취득자격증명, 제시외 물건 제외와 같은 개별 조건이 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,806,172원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남면농업협동조합 | 260,000,000원 | 140,491,828원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 권혁순 | 131,012,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 391,012,988원 중 예상배당은 140,491,828원이며, 미배당은 250,521,160원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이현봉의 대항력·우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 리스크
- 일괄매각. 여러 토지와 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
- 지분매각. 목록 1~6, 8~12는 지분매각입니다. 낙찰 후 이용·처분 구조를 개별 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·8은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 분묘. 목록 2·5 지상 분묘의 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 해당 목록의 최저매각가격은 지상 분묘 소재로 제한받는 가격입니다.
- 제시외 건물. 목록 6의 감정평가서상 ㉠·㉡은 매각에서 제외되고, ㉢·㉣은 매각에 포함됩니다.
- 제시외 수목. 목록 1·3·6·8·9·10·11의 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 관정. 목록 8의 제시외 관정은 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2는 지목이 임야이나 현황은 묘지이고, 목록 3은 전 등, 목록 4는 도로 등, 목록 5는 토지임야 및 묘지 등, 목록 12는 법면 등으로 조사되었습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 몽산리1리 다목적회관 남측 인근으로 주택·농경지·자연림 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주택. 일련번호 7은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 일련번호 7에는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함되고, 일부 목록은 준보전산지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이현봉의 전입신고일을 확인해 2008.06.26. 말소기준권리와 선후를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 가능성 확인. 현재 배당 계산은 매수인 인수 0원이지만, 대항력 판정 전까지 50,000,000원 보증금 위험을 확정적으로 배제하지 마세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 260,000,000원과 2014.12.17. 변경등기의 400,000,000원 기재를 원본으로 대조해야 합니다.
- 농취증 사전 검토. 목록 1·8은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 지분 범위 확인. 목록 1~6·8~12의 실제 지분비율과 공유관계를 확인해야 합니다.
- 분묘·현황 조사. 목록 2·5의 분묘와 분묘기지권 성립 가능성, 진입·사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외물 확인. 목록 6 제시외 건물, 여러 목록의 수목, 목록 8 관정의 포함 여부를 감정평가서 도면과 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물·지분별 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 844,161,800원에서 최저매각가 143,298,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 낮아진 최저가만으로 접근하기에는 확인할 사항이 많습니다. 이현봉의 보증금 50,000,000원은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없고, 토지 상당 부분은 지분매각이며 농지취득자격증명, 분묘기지권, 현황 지목 차이, 제시외 건물·수목·관정의 매각 제외가 함께 얽혀 있습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이고 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 다만 임차인 대항력과 물건 자체의 이용·처분 리스크는 별개의 문제입니다. 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 감정가의 17%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 입찰 전 임차인 전입일·지분범위·농취증 가능 여부·분묘·제시외 물건을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
