대전지방법원 2025타경51063. 서산센트럴코아루아파트 102동 19층 1903호, 전용 64.9504㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 민우진이고, 2021.10.21. 매매를 원인으로 2022.02.28. 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 240,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 240,002,017원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 을구 3번 주택임차권입니다. 김정호는 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.02.25. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력이 있고, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.09.10. 주택도시보증공사에서 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김정호 임차인에 한해 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 배당계산상 부족분 5,006,000원은 룰상 숫자일 뿐, 이 확약이 그대로 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질취득가에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.9504㎡ · 지상20층 중 19층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 민우진 · 거래가액 240,000,000원 · 소유권이전 2022.02.28. |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,002,017원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 김정호 인수만 실질 해소
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 230,000,000원 | 2022.02.28. / 2022.02.28. | 有 | 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김정호는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당계산상 부족분은 5,006,000원이지만, 2026.09.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 김정호에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김정호 임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 229,000,000원은 최근 평균의 99.2%
가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 동일 면적 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 서산센트럴코아루아파트 전용 64.95㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고, 평균은 230,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 235,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.95㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 64.95㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 64.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.95㎡ | 12건 | 230,750,000원 |
최근 거래 범위는 213,000,000원~245,000,000원입니다. 현재 실질취득가 229,000,000원은 최근 12개월 평균 230,750,000원보다 낮지만 차이는 작고, 동일 면적 최저 거래 213,000,000원보다 높습니다. 따라서 6회 유찰이라는 숫자만으로 “시세보다 크게 싸다”고 보기는 어렵습니다. 최신 거래 235,000,000원과 비교해도 현재 가격은 시장 범위 안에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 김정호 보증금 | 230,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,002,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김정호 보증금 중 5,006,000원이 미배당되어 원래는 매수인 승계 대상이 될 수 있습니다. 그러나 2026.09.10. 확약에 따라 김정호의 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 사건의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 다음 회차 시나리오 — 확약이 유지되면 가격 하락이 실질취득 하락으로 연결
| 시나리오 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 100% | 229,000,000원 | 5,006,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 183,200,000원 | 50,164,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 146,560,000원 | 86,291,840원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김정호에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출됐으므로, 확약이 유효하게 유지·이행되는 한 각 회차의 실질취득은 해당 매각가로 내려갑니다. 따라서 이 사건은 확약서 원본과 적용 조건의 확인이 가격 분석의 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중앙호수공원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.03.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 19층이며, 급·배수·위생·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측 약 12m 내외 포장도로, 북동측·남동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 저촉, 소로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 337세대이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 경매 통계는 평균 5.8회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.09.10. 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 문구와 적용 대상이 김정호 임차권에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 배당 부족분 5,006,000원이 발생하더라도 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각 후 이행되는 절차를 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 가격을 유찰 횟수와 분리해서 판단. 6회 유찰이지만 현재 실질취득가는 229,000,000원으로 최근 12개월 평균의 99.2%입니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 동일 면적 12건은 213,000,000원~245,000,000원 범위이므로 19층의 개별 상태와 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 확약 이행 확인이 승부처
이 사건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 전형적인 인수형처럼 보입니다. 배당계산만 놓고 보면 현재 가격에서도 5,006,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 2026.09.10. 주택도시보증공사가 김정호 임차권에 대해 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 그 결과 김정호 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득가는 229,000,000원으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 229,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 230,750,000원의 99.2%이고 최신 거래 235,000,000원과도 같은 시장 범위 안입니다. 6회 유찰이라는 표면적 숫자와 달리 현재 가격 할인은 크지 않습니다. 단지 경매 평균 5.8회 유찰·낙찰률 0.0%까지 감안하면, 이 물건은 확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만 현재 가격의 우위와 환금성은 따로 검증해야 하는 구조입니다.
