54,982,000원
대전지방법원 2025타경51063. 서산센트럴코아루아파트 102동 19층 1903호, 전용 64.9504㎡ 아파트입니다. 외형상 가격은 감정가 229,000,000원에서 네 차례 유찰되어 54,982,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저매각가만으로 읽으면 안 됩니다. 임차인 김정호는 2022.02.28. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2024.02.29. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 남아 있는 등기상 말소기준은 2025.02.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자가 그보다 앞서므로 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 53,592,324원에 그치며, 보증금 부족분 176,407,676원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 제102동 제19층 제1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.9504㎡ · 지상 20층 중 19층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.03.28 · 337세대 |
| 소유자 | 민우진 (2022.02.28. 소유권이전, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 54,982,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,002,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
신평새마을금고의 근저당권 110,000,000원은 2022.02.28. 이미 말소됐고, 2021.07.14. 설정된 국세 압류도 2022.01.10. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.02.25. 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인의 대항요건이 이보다 약 3년 앞선다는 점입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 2022.02.28 | 230,000,000원 | 2024.02.29 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
김정호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 중복 합산되지 않습니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
서산센트럴코아루아파트 동일 면적 64.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 210,000,000원~245,000,000원이며, 평균은 225,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.95㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 64.95㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2026.05 | 64.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 64.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 64.95㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.95㎡ | 12건 | 225,833,333원 |
현재 회차의 계산은 최저가 54,982,000원 + 인수액 176,407,676원으로, 실질취득은 231,389,676원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 5,556,343원 높고, 평균의 102.5%입니다. 감정가 229,000,000원보다도 2,389,676원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,982,000원 | 176,407,676원 | 231,389,676원 |
| 5회 유찰 시 | 38,487,400원 | 192,605,373원 | 231,092,773원 |
| 6회 유찰 시 | 26,941,180원 | 203,943,761원 | 230,884,941원 |
매각가격은 28,040,820원 내려가지만 인수액이 27,536,085원 증가해 실질취득은 거의 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,389,676원 |
| 1. 임차인 김정호 보증금 | 230,000,000원 | 53,592,324원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 240,002,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김정호 미배당 보증금 | - | 176,407,676원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 240,002,017원은 현재 가정에서 배당되지 않으며, 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중앙호수공원 남동측 인근이며, 다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 20층 건물의 19층입니다. 사용승인일은 2019.03.28.입니다.
- 도로. 북서측·남서측 약 12m 내외 포장도로, 북동측·남동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 681,800원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 일반 매매. 337세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 210,000,000원~245,000,000원에 형성돼 있습니다.
- 경매 소화력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 물건도 현재 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액으로 판단. 현재 최저가 54,982,000원에 임차보증금 인수액 176,407,676원을 더한 231,389,676원이 실질취득 기준입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김정호의 임대차계약일 2022.01.15., 전입·점유·확정일자 2022.02.28., 임차권등기일 2024.02.29.를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상배당은 임차인 53,592,324원, 매수인 인수는 176,407,676원입니다. 실제 집행비용과 배당 결과에 따라 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 감정 당시 소유자 폐문 부재로 이용 상황을 건축물현황도와 인근 탐문으로 판단했습니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 현재 가정에서는 주택도시보증공사의 청구금액 240,002,017원에 대한 배당이 0원입니다. 매각 전 절차 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 231,092,773원·230,884,941원으로 큰 차이가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24.3%”가 가격 메리트는 아니다
이 물건의 최저가는 54,982,000원으로 감정가 229,000,000원의 24.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 총 취득부담은 231,389,676원으로 최근 12개월 실거래 평균 225,833,333원보다 높습니다.
최신 실거래 245,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 거래 평균보다 비싸고 감정가보다도 2,389,676원 높은 구조입니다. 네 차례 유찰이라는 숫자는 할인 폭이 아니라 권리 부담이 가격에 반영된 결과로 읽어야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 추가 유찰로 얻을 수 있는 총액 절감도 제한적입니다. 이 사건의 결론은 “낙찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”입니다.
