대전지방법원 2025타경51279. 서산시 부석면 간월도리의 주택·부속건물과 토지를 일괄해 매각하는 사건이지만, 등기상 강제경매개시결정은 공유자 엄익태의 지분 17분의 2에 대해 이뤄졌습니다. 소유권은 김동점 17분의 3, 엄미경·엄미숙·엄미영·엄미월·엄미희·엄익태·엄익현이 각각 17분의 2씩 공유하는 구조입니다. 일반적인 단독소유 주택을 취득하는 경매가 아니라, 낙찰 후에도 다른 공유자들과의 공유관계가 남는 지분경매입니다.
권리등기는 단순합니다. 근저당권과 압류는 없고, 2025년 4월 23일 한빛자산관리대부가 신청한 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사상 김종용과 이병노가 각각 본건과 부속건물을 점유하고 있으며, 두 사람의 전입일은 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·인수금 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 부석면 간월도리 79 · 등기상 간월도리 79-1, 간월도1길 69-15 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 2층 주택 및 단층 부속건물 · 부속건물은 주택 및 창고 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 조적조 변색벽돌 스라브지붕 2층 주택 및 조적조 스라브지붕 단층 부속건물 |
| 내부 이용 | 1층 방3·거실·주방·화장실 등, 2층 방1·현관 등 |
| 공유자 | 김동점, 엄미경, 엄미숙, 엄미영, 엄미월, 엄미희, 엄익태, 엄익현 |
| 경매 대상 | 엄익태 지분 17분의 2 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 49,529,320원 / 16,988,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 87,206,884원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계는 미상
말소기준은 2025년 4월 23일의 강제경매개시결정입니다. 별도의 근저당권이나 압류는 없고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 김종용의 전입일은 1968년 10월 20일, 이병노의 전입일은 2025년 1월 24일로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 두 사람을 단순히 무상점유자나 후순위 임차인으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 명세서의 ‘인수권리 없음’만 믿으면 안 된다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종용 | 본건 및 지상 제시외 건물 전부 | 1968.10.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 이병노 | 부속 건물 전부 | 2025.01.24 | 미상 / 300,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 34.3%는 위험 해소 가격이 아니다
현재 최저매각가는 16,988,000원으로 감정가 49,529,320원의 34.3%입니다. 3회 유찰만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 전체 소유권을 온전히 취득하는 일반 매매와 비교할 수 없습니다. 낙찰 대상이 엄익태의 17분의 2 지분이고, 공유자 우선매수권과 미상 임차보증금, 농지취득자격증명, 제외 물건과 현황 구거 문제가 동시에 존재합니다.
동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 시장가보다 낮은지도 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가 외 추가 부담이 생겨 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 705,784원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사한빛자산관리대부 | 87,206,884원 | 16,282,216원 |
| 미배당 채권 | - | 70,924,668원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 87,206,884원 중 16,282,216원만 배당돼 70,924,668원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 임차보증금도 배당표에 포함되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·제시외 물건·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 부석초등학교 간월도분교 남서측 및 북측 인근으로, 전·답 등의 농경지와 자연림, 농가주택이 혼재하며 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 동측과 서측 인근에 버스정류장과 간선도로가 통과해 교통사정은 보통수준입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,323㎡, 지목과 이용상황은 전, 평지의 사다리형 토지로 세로한면에 접합니다. 공시지가는 115,900원/㎡입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 공유관계. 엄익태 지분 17분의 2에 대한 경매로, 낙찰 후에도 나머지 공유자들과의 공유관계가 남습니다.
- 제외 물건. 목록 1의 제시외 비닐하우스·관정·수목, 목록 4의 제시외 냉동창고와 수목은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 수목 등으로 제한받는 가격입니다.
- 포함 물건. 목록 4의 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉣·㉤·㉥·㉦·㉧은 매각에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 1과 4는 지목이 전 및 대이나 일부가 구거로 이용 중이고, 경계부분의 구거 포함 여부는 정밀 측량이 필요합니다. 목록 2에는 소유자 미상의 주거용 건물이 존재합니다.
- 규제. 연안육역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김종용·이병노의 보증금, 계약일, 실제 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 지분가치 검토. 전체 부동산 가치가 아니라 엄익태 지분 17분의 2의 사용·수익·처분 가능성과 공유물분할 가능성을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 최고가 입찰 후 공유자 우선매수가 행사될 가능성을 자금·일정 계획에 반영해야 합니다.
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 경계 측량. 구거 통과 범위와 인접필지 경계, 매각 포함 토지의 실제 이용범위를 정밀 측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 소유관계. 매각 포함·제외 건물과 소유자 미상 주거용 건물의 위치, 소유권 및 철거·사용 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 권리가 먼저다”
이 사건의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인만으로 위험을 상쇄했다고 보기 어렵습니다. 취득 대상은 엄익태 지분 17분의 2이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 보증금이 확인되지 않은 실제 점유자 2명이 말소기준보다 앞서 전입해 있습니다. 여기에 농지취득자격증명, 매각 제외 제시외 물건, 일부 구거와 경계 측량 문제까지 겹칩니다.
등기부는 단순하지만 취득구조는 복잡합니다. 임차보증금과 점유권원, 지분가치, 농취증 발급 가능성, 제시외 물건의 소유관계를 모두 해소한 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다. 확인되지 않은 상태에서의 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아도 입찰 보류가 합리적인 고위험 지분경매입니다.
