대전지방법원 2025타경51281. 충남 당진시 송산면 동곡리 415에 있는 토지와 근린생활시설입니다. 토지는 897㎡이고, 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 1,245,907,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 427,345,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
가격 하락 폭만 보면 눈길을 끌지만, 감정가 대비 비율은 시세 비교가 아닙니다. 동일 용도의 실거래 비교자료가 없어 427,345,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 더구나 토지·건물과 제시외 건물을 일괄매각하면서도 일부 컨테이너와 부속창고는 매각에서 제외하므로, 권리분석만큼 매각범위·현황·수익성 검증이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 동곡리 415 · 충청남도 당진시 송산면 가곡로 160-26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 897㎡ · 대 · 준공업지역 · 상업나지 · 평지 · 가로장방 · 광대세각 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 외벽 판넬마감 · 일반 위생·급배수설비 |
| 소유자 | 김미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,245,907,000원 / 427,345,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천축산업협동조합 / 690,073,949원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2022.04.28. 설정된 인천축산업협동조합 근저당권 834,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 농협은행, 남서울농업협동조합, 낙원새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 되지 않습니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정, 인천광역시 압류, 김도희 근저당권 120,000,000원, 손명숙 가압류 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 시나리오 — 34.3%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,245,907,000원의 34.3%인 427,345,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가의 적정성이나 현재 시장가를 확인할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 감정가와 입찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주지만, 그 자체로 현재 최저가의 투자 메리트를 보장하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 427,345,000원 | 34.3% | 583,328,450원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 299,141,500원 | 24.01% | 709,846,481원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 209,399,050원 | 16.81% | 798,332,537원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금으로 갚지 못하는 채권액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차 매각가와 같지만, 취득부대비용과 시설 보수비, 제외 물건 처리비용 등은 별도 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,673,450원 |
| 2. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 834,000,000원 | 420,671,550원 |
| 3. 근저당 · 김도희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 손명숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션입니다. 총 채권액 1,004,000,000원 중 420,671,550원이 배당되고 583,328,450원이 미배당됩니다. 당해세 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 매각범위 — 포함 건물과 제외 시설을 구분해야 한다
이 사건은 토지와 건물을 일괄매각합니다. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠부터 ㉦까지는 매각에 포함되지만, 목록 1 지상에 있는 컨테이너와 부속창고 ㉧·㉨·㉩은 매각에서 제외됩니다.
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 |
|---|---|
| 매각 포함 | 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦ |
| 매각 제외 | 컨테이너 및 부속창고 ㉧·㉨·㉩ |
| 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 송산2일반산업단지 안에 있으며, 주위에는 공장·근린생활시설·나지 등이 있습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형상. 897㎡의 평지·가로장방 토지로 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·송산2일반산업단지에 포함되며 중로2류와 중로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역 전부제한에 해당하며, 공시지가는 595,900원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬·인테리어·타일마감, 창호는 샷시창호이며 일반적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 사용·점유 주체와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 매각범위 대조. 포함되는 제시외 건물 ㉠~㉦과 제외되는 컨테이너·부속창고 ㉧·㉨·㉩의 위치를 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 수익성 검증. 현재 근린생활시설 이용에 따른 임대료·공실·운영비 자료를 확인해 최저가 427,345,000원의 적정성을 별도로 산정하세요.
- 산업단지 제한 확인. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역에서 희망 업종과 시설 이용이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 시설 상태 확인. 판넬 건물과 급배수·위생설비의 노후·누수·보수 필요 여부를 점검하고 비용을 입찰가에서 차감하세요.
- 세금 채권 확인. 인천광역시 압류와 당해세 여부를 원본 서류로 확인해 실제 배당과 인수 위험을 재검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 현장은 검증 필요
권리관계만 보면 임차인과 인수권리가 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 법정지상권도 해당 없다고 명시돼 권리분석 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건의 투자 판단은 권리보다 가격과 현장에서 갈립니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실거래 비교가 없어 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 이미 세 차례 유찰됐습니다. 토지·근린생활시설·제시외 건물을 함께 취득하면서 일부 컨테이너와 부속창고는 제외되는 만큼, 실제 이용가치와 임대수익, 시설 상태, 제외 물건의 영향을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 낮은 감정가 비율만 보고 접근해서는 안 되는 현장검증형 물건입니다.
