대전지방법원 2025타경51281. 충청남도 당진시 송산면 동곡리 415에 위치한 근린생활시설과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층이며, 현재 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 위치는 송산2일반산업단지 내부입니다.

경매를 신청한 채권자는 인천축산업협동조합입니다. 이 조합의 근저당권은 2022년 4월 28일 설정됐으며 채권최고액은 834,000,000원입니다. 경매 신청 청구액은 690,073,949원입니다. 이후 발생한 압류·가압류와 근저당권은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

주목할 부분은 가격입니다. 감정가가 상당히 높지만 이미 4회 유찰되어 최저가격이 감정가의 약 24% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 산업단지 내 근린생활시설은 실제 이용 가능성과 거래수요를 확인해야 하므로, 큰 할인율과 투자수익성을 동일하게 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

말소기준권리는 을구 7번 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 4월 28일 설정됐으며, 토지 동곡리 415가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

현재 등기상 후순위 권리인 인천광역시 압류, 김도희 근저당권, 손명숙 가압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 농협은행·남서울농업협동조합·낙원새마을금고·성미옥의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있어 현존 인수권리로 합산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그런데 시세는 확인해야 한다

감정가 1,245,907,000원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 299,141,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준까지 내려왔다는 사실 자체는 명확합니다. 그러나 현재 시장에서 얼마에 거래되는지 확인하지 않으면 이 할인율의 경제적 의미를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 299,141,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 금액이 선순위 인천축산업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자는 해당 시뮬레이션에서 배당받지 못합니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 금액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채무액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 별도 청구액은 690,073,949원입니다. 위 표는 인천광역시 압류에 따른 실제 조세채권액 및 배당순위, 당해세 등 미확정 항목을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당은 채권 신고액과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 채권 부족은 확대

유찰이 추가로 진행되면 매각가는 하락하고 채권자 배당액은 감소하는 반면, 시뮬레이션상 미배당액은 증가합니다. 다만 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족이 늘어나는 것과 낙찰자의 취득 부담이 늘어나는 것은 별개입니다.

그렇다고 추가 유찰이 무조건 유리한 것은 아닙니다. 실제 시장가치와 매각 제외 시설에 따른 추가 부담을 확인하지 않은 상태에서는 209,398,700원이나 146,579,090원으로 내려가더라도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 각 회차의 가격은 시나리오이며 실제 진행 여부와 일정은 법원 공고 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 당진시 송산면 동곡리 송산2일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 공장, 근린생활시설 및 나지 등이 소재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 외벽은 판넬마감, 내벽은 판넬 및 인테리어·타일마감 등이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 일반적인 위생설비와 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 사용 주체와 용도 적합성, 향후 임대·자가사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 특성. 토지면적 897.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태입니다. 토지정보상 도로접면은 광대세각이며, 공시지가는 595,900원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되며 중로2류 및 중로3류와 접합니다. 산업단지와 지구단위계획 관련 이용 제한은 매수 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각 제외 컨테이너와 부속창고의 설치 및 존치 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린생활시설이라는 특성상 실제 이용자와 매수 수요를 확인하는 것이 중요합니다. 4회 유찰 이력은 존재하지만, 객관적인 거래량과 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성 수준이나 적정 매각기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가의 약 24%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 송산2일반산업단지 내 유사 근린생활시설과 토지의 최근 거래가격, 거래시점 및 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위를 원본 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조하세요. 특히 제시외 건물 ㉠~㉦의 포함 여부와 컨테이너·부속창고 ㉧·㉨·㉩의 제외 범위를 정확히 구분해야 합니다.
• 제외 시설 처리. 제외 시설의 소유자와 실제 점유자, 시설의 위치, 토지 사용 근거 및 향후 철거·이전 가능성을 확인하세요. 낙찰 후 해당 시설을 자유롭게 처분할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 토지·건물 권리 대조. 건물 등기상 근저당권에 토지 동곡리 415가 공동담보로 기재되어 있습니다. 토지 등기부와 매각 대상 목록을 별도로 대조하여 토지 소유권 및 선순위 권리 여부를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만, 실제 건물 사용자와 매각 제외 시설의 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다. 임차인 부재만으로 인도 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 조세 및 배당 확인. 인천광역시 압류가 존재하므로 관련 체납액과 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표는 조세채권을 포함한 확정 배당 결과가 아닙니다.
• 건물 상태 점검. 경량철골구조 건물의 외벽·지붕·누수·부식·설비 상태를 확인하고 실제 사용에 필요한 보수 범위를 파악하세요. 확인되지 않은 공사비를 임의로 가정해서는 안 됩니다.
• 용도 및 규제 확인. 일반산업단지·준공업지역·지구단위계획구역의 제한을 확인하고, 계획한 업종 또는 임대 목적에 맞게 사용할 수 있는지 검토하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 299,141,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 제시된 209,398,700원 및 146,579,090원 시나리오도 실제 확인된 시세를 기준으로 비교해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·토지 및 건물 등기부·감정평가서·현황조사서·매각 대상 목록과 최신 법원 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세보다 저렴하다”

이 물건은 4회 유찰로 가격이 크게 내려왔고, 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리도 없는 구조입니다. 권리분석에서는 비교적 명확한 부분입니다.

하지만 현재 최저가 299,141,000원을 적정한 취득가격이라고 판단할 근거는 아직 충분하지 않습니다. 감정가 1,245,907,000원과의 격차는 크지만, 실제 거래시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 더구나 일부 컨테이너와 부속창고가 매각에서 제외되어 취득 후 토지와 건물의 사용에 영향을 줄 가능성도 검토해야 합니다.

따라서 판단의 핵심은 권리 소멸 여부를 확인한 뒤, 실제 시세와 매각 범위, 제외 시설의 처리 가능성을 검증하는 것입니다. 4회 유찰과 큰 감정가 대비 할인율만으로 매입 적정성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 현재로서는 가격 적정성 판단을 보류하고 실사·시세 검증을 우선할 필요가 있는 물건입니다.