대전지방법원 2025타경51348. 당진시 송악읍 ‘송악 이-편한세상’ 107동 204호, 전용 84.969㎡ 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 99,470,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 크지만 권리구조를 보면 단순한 저가 아파트가 아닙니다. 임차인 박정철은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고 2022.01.18. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.12.27. 서대전세무서 압류보다 대항력 발생 시점이 앞섭니다.

박정철의 임차보증금은 205,000,000원입니다. 현재 최저가 99,470,000원에 매각되면 집행비용 2,190,460원을 제외한 97,279,540원이 임차인에게 배당되고, 부족분 107,720,460원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실제 부담은 99,470,000원 + 107,720,460원 = 207,190,460원입니다. 이는 감정가보다도 4,190,460원 높고, 최근 실거래 평균보다 24,773,794원 높은 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 순위보다 앞선 임차인의 대항력

현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.27. 갑구 18번 국 압류입니다. 이후의 대전광역시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 임차권등기는 2023.12.28. 접수돼 등기 순위만 보면 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 전입·점유는 2021.11.30., 확정일자는 2022.01.18.입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 박정철 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차보증금 신고를 중복 합산할 구조는 아닙니다. 박정철은 확정일자와 배당요구를 갖춰 배당에 참여하지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 변제가 불가능합니다. 명세서상 잔액 인수 가능성이 명시돼 있으므로 매수인 인수를 0원으로 계산할 수 없습니다.

③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다

보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제돼 계산상 실질취득은 보증금보다 조금 높으며, 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 총부담은 206,277,325원~207,190,460원으로 사실상 고정됩니다. 추가 유찰을 기다려도 인수액이 함께 증가하므로 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래보다도 높다

당진송악e편한세상 전용 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 149,000,000원~196,000,000원에 형성돼 있습니다. 평균은 182,416,666원이며 최신 거래는 2026.07. 3층 185,000,000원입니다.

현재 실질취득 207,190,460원은 최근 평균보다 24,773,794원, 최신 거래가보다 22,190,460원, 실거래 최고가 196,000,000원보다도 11,190,460원 높습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 54.5%라는 수치만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)

임차인 박정철의 보증금 부족분 107,720,460원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 214,439,592원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 기지초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 사방 간선도로와 접한 아파트 부지입니다. 도로상태와 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 당진송악e편한세상은 811세대, 사용승인일은 2010.03.03.입니다. 대상 면적은 전용 84.969㎡입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 22층 건물의 2층으로, 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 805,200원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 범위. 최근 12건은 149,000,000원~196,000,000원에 거래됐으며 평균은 182,416,666원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 낙찰가 99,470,000원에 예상 인수액 107,720,460원을 더한 207,190,460원을 매수원가로 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 3회 유찰 시 실질취득 206,653,322원, 4회 유찰 시 206,277,325원으로 인수액이 함께 늘어 총부담이 거의 줄지 않습니다.
• 임차인 원본 확인. 임대차계약서·주민등록·점유개시·확정일자·배당요구 및 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 실제 집행비용과 조세채권에 따라 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표 확정 전까지 보수적으로 계산해야 합니다.
• 점유·인도 상태 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정하지 말고 현장조사와 관리사무소 확인을 통해 인도 가능 상태를 점검해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 반값, 최종 원가는 시세 이상”

이 물건은 최저가 99,470,000원만 보면 최근 실거래 평균의 54.5%에 불과합니다. 하지만 대항력 임차인 박정철의 미배당 보증금 107,720,460원을 더하면 실질취득은 207,190,460원이 됩니다. 최근 12개월 평균 182,416,666원의 113.6%, 최신 거래 185,000,000원의 112.0%이며, 실거래 최고가 196,000,000원보다도 높습니다.

추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 206,000,000원대를 유지합니다. 말소되는 압류만 보고 권리가 단순하다고 판단하거나, 감정가 대비 할인율만 보고 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 대항력 임차보증금 인수 때문에 가격 메리트가 없는 고위험 구조입니다.