🛡️ 인수 0원 💰 142,100,000원 📊 시세의 77.2% 🏷️ 4회 유찰
대전지방법원 2025타경51348. 당진시 송악읍 송악 이-편한세상 107동 2층 204호입니다. 감정가는 203,000,000원이고 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 4회 유찰 상태입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 내려왔다는 점이 아니라, 보증금 205,000,000원의 대항력 있는 임차권등기가 존재했음에도 2026.08.07 확약으로 매수인 인수 문제가 해소됐다는 점입니다.
등기상 임차권자 박정철은 2021.11.30 전입·점유를 시작했고 2022.01.18 확정일자를 받았습니다. 원칙적으로는 최저가 142,100,000원에 매각될 경우 배당 후 부족분 65,689,400원이 남아 대항력에 따른 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박정철)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 107동 2층204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.969㎡ · 지상22층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 주광호 · 2023.08.28 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,439,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
이 사건의 말소기준은 2023.12.27 국의 압류입니다. 박정철의 전입일 2021.11.30은 그보다 앞서므로 임차권은 원래 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 이후 2025.04.09 대전광역시 압류와 2025.05.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.30 | 2022.01.18 | 205,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·인수 0 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.2%
당진송악e편한세상 동일면적 84.97㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 183,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 200,000,000원이며, 최근 12건 범위는 170,000,000원~200,000,000원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%로, 확약을 전제로 한 실질취득가도 142,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 187,500,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 181,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 183,958,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 박정철 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,439,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 65,689,400원이지만, 2026.08.07 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 기지초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대지권 목적 토지는 사방으로 간선도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상22층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 2010.03.03입니다. 도시가스보일러 난방, 승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 805,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 단지 거래. 당진송악e편한세상은 811세대이며 동일면적 최근 12건 거래가 170,000,000원~200,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조하세요.
- 배당 부족분과 인수 구분. 배당 계산상 65,689,400원이 부족하지만, 해당 금액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수 0원입니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 가격 외에 내부상태·점유·현장 수요를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권등기가 존재하고 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 줄지 않는 전형적인 인수형으로 보일 수 있습니다. 그러나 2026.08.07 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 확약을 반영한 매수인 인수는 0원이고, 현재 실질취득가는 최저가와 같은 142,100,000원입니다. 이는 최근 12건 평균 183,958,333원의 77.2%입니다. 다만 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 5.8회이므로, 가격 할인폭뿐 아니라 확약의 효력·점유·현장 수요까지 함께 확인하는 사건입니다.
