대전지방법원 2025타경51354. 당진시 채운동 한중아파트 102동 14층 1401호입니다. 현재 소유자는 주식회사백채로, 2022년 6월 3일 거래가 148,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준권리는 2024년 4월 18일 중소기업은행의 가압류 35,356,443원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 형식상 매각으로 정리되지만, 임차인 윤해동은 말소기준보다 훨씬 앞선 2021년 5월 11일 전입·점유를 갖추고 있어 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
이 사건의 판단 기준은 최저가 32,653,000원이 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인은 보증금 중 31,665,246원만 배당받고, 나머지 103,334,754원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 135,987,754원입니다. 이는 감정가 136,000,000원과 사실상 같은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 276-12 한중아파트 제102동 제14층 제1401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 서부로 271 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사백채 (2022.06.03. 거래가 148,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 32,653,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤해동 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024년 4월 18일 중소기업은행 가압류입니다. 임차인 윤해동의 전입·점유일은 2021년 5월 11일로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021년 3월 31일에 갖췄습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금 전액에 크게 못 미치므로 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 윤해동 주거 · 임차권등기 | 주택의 전부 | 계약 2021.03.30 확정 2021.03.31 전입·점유 2021.05.11 배당요구 2024.06.21 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 사안은 아니며, 실제 임차인은 윤해동 1명입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 31,665,246원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 103,334,754원이 인수 가능액으로 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수가 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가도 총 취득 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 매각대금이 줄면 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 24.01% | 32,653,000원 | 31,665,246원 | 103,334,754원 | 135,987,754원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 22,857,100원 | 22,045,672원 | 112,954,328원 | 135,811,428원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.76% | 15,999,969원 | 15,311,970원 | 119,688,030원 | 135,687,999원 |
최저가가 32,653,000원 → 22,857,100원 → 15,999,969원으로 내려가도, 실질취득은 계속 약 136,000,000원 수준에 머뭅니다. 현재 회차 실질취득 135,987,754원은 감정가와 사실상 동일합니다. 따라서 최저가율 24.01%만을 근거로 “감정가보다 76% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 987,754원 |
| 1. 임차인 윤해동 보증금 | 135,000,000원 | 31,665,246원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 35,356,443원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 윤해동 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 987,754원을 먼저 공제한 뒤 남은 31,665,246원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 윤해동의 보증금 미배당액 103,334,754원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 채운동 탑동교차로 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 지상 15층 건물의 14층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 약 2차선 포장도로와 북동측 왕복 약 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 971,800원/㎡, 토지면적은 2,204㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도이지만 4회 유찰된 기록이 있으므로 경매시장 수요와 실질취득가에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 상한은 실질취득 기준. 현재 최저가 32,653,000원에 예상 인수액 103,334,754원을 더한 135,987,754원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 실체 확인. 임대차계약서, 135,000,000원 지급 내역, 전입·점유 자료와 임차권등기명령 기록을 서로 대조하세요.
- 신청채권과 임차권의 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 윤해동이므로 집행권원과 청구원인을 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 집행비용, 당해세 및 실제 배당요구 채권을 반영해 임차인 미배당액이 얼마인지 매각 직전 다시 계산하세요.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 135,811,428원과 135,687,999원으로 약 136,000,000원 수준입니다.
- 가격 원본 조사. 최근 거래사례와 동일 단지 매물 상태를 확인한 뒤 실질취득 135,987,754원이 시세에 맞는지 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 24%”가 아니라 “실질취득 약 1.36억”
겉으로는 감정가 136,000,000원짜리 아파트가 4회 유찰돼 32,653,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 윤해동은 2021년 5월 11일 전입·점유를 갖춰 2024년 4월 18일 말소기준보다 앞선 대항력을 보유하고 있습니다. 현재 회차에서 보증금 135,000,000원 중 31,665,246원만 배당되고, 103,334,754원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 135,987,754원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 계속 감정가 수준에 머뭅니다. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하다는 사정은 반드시 확인해야 하지만, 사실관계가 확정되기 전부터 임차보증금 인수를 0원으로 계산하는 것은 위험합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건은 가격 경쟁보다 임차권의 실체와 미배당 인수액 검증이 먼저인 고위험 권리분석 물건입니다.
