대전지방법원 2025타경51365. 당진시 채운동 대동다숲아파트 106동 704호, 전용 84.778㎡ 아파트입니다. 김미성 씨가 2022년 1월 12일 매매계약을 체결하고 2022년 2월 10일 거래가 200,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 최원재 씨의 임대차계약·전입·점유·확정일자가 형성됐고, 보증금은 190,000,000원입니다.

이후 최원재 씨는 2024년 2월 14일 주택 전부에 관해 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 경매 화면에 표시되는 최저매각가 45,378,000원은 매수인의 전체 취득비용이 아닙니다. 최저가와 미변제 보증금을 합한 경제적 부담을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 1.9억 임차권

2011년 삼성화재해상보험 근저당과 2015년 교보생명보험 근저당은 각각 2015년과 2022년에 이미 말소됐습니다. 2020년 당진시 압류도 2021년 해제로 말소됐습니다. 따라서 최원재 씨의 2022년 2월 10일 전입·점유·확정일자보다 앞서 남아 있는 담보권은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 역시 최원재 씨의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다.

2024년 5월 28일 통영수산업협동조합 가압류 205,853,754원과 2025년 5월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이들의 소멸과 별개로, 앞선 임차인의 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.

② 시세 비교 — 비교 기준은 4,537만원이 아니라 1.9억

대동다:숲 553세대, 2009년 11월 10일 사용승인 단지의 전용 84.78~84.9㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 170,625,000원, 최신 거래는 2026년 7월 160,000,000원입니다.

실거래 범위는 155,000,000원~203,500,000원이고 최근 12개월 평균은 170,625,000원입니다. 감정가 189,000,000원도 평균의 약 110.8%이며, 임차보증금을 기준으로 한 실질취득 190,000,000원은 평균의 111.4%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교하면 약 118.8%에 해당합니다.

③ 인수액과 채권자 배당 (매각가 45,378,000원 가정)

단순 미배당 잔액은 최저가 전액이 임차보증금에 배당된다는 가정입니다. 집행비용, 조세 및 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.

채권자 청구총액은 405,422,795원, 예상배당은 44,161,196원, 미배당은 361,261,599원입니다. 이 배당 시뮬레이션만으로 임차권 인수액을 0원으로 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서가 임차권의 대항력과 미배당 잔액 인수 가능성을 별도로 명시하고 있기 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진시 채운동 탑동초등학교 북서측 인근으로, 주변에 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 19층 건물의 7층이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 대동다:숲은 553세대이며 사용승인일은 2009.11.10입니다. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
• 현황. 위반사항은 확인되지 않았으나 이해관계인 부재와 비협조로 내부를 직접 확인하지 못해 실제 구조·관리상태와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 배제. 입찰가 상한은 45,378,000원이 아니라 미배당 임차보증금을 합한 실질취득액으로 계산해야 합니다.
• 임차권 원문 확인. 매각물건명세서의 대항력 문구, 임차권등기, 전입세대열람, 확정일자와 배당요구 내용을 서로 대조하세요.
• 배당순위 재산정. 임차인이 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 승계되는지 당해세·집행비용을 포함해 다시 계산해야 합니다.
• 임차권 상태 확인. 최원재 씨의 현재 점유 여부, 보증금 반환 여부, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 직접 조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·수리·설비 상태와 실제 이용상황을 별도로 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “24% 낙찰”이 아니라 “약 1.9억 취득”

표면상 최저가는 감정가의 24.01%인 45,378,000원입니다. 그러나 매각물건명세서가 보증금 190,000,000원의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있어, 낙찰가만 내고 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 부담할 수 있고, 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 190,000,000원으로 고정됩니다.

실질취득 약 1.9억은 최근 12개월 평균 170,625,000원의 111.4%, 최신 거래 160,000,000원의 118.8%입니다. 감정가보다 낮게 낙찰받는다는 사실만으로는 투자수익이 생기지 않습니다. 유찰가는 매력적이지만 총부담은 시세 이상이고, 권리인수 위험도 큽니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 경쟁이 아니라 임차인 배당액과 최종 인수액을 확정하는 것입니다.