대전지방법원 2025타경51365. 당진시 채운동 대동다숲아파트 106동 7층 704호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 19층 건물 내 7층입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 190,000,000원 임차권등기의 처리입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 적시돼 있으나, 주택도시보증공사가 2026.08.07 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 정확도 규칙에 따라 적용하면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
가격은 반대로 상당히 내려와 있습니다. 감정가 189,000,000원에서 현재 최저가는 132,300,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 171,833,333원입니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 77.0%입니다. 최신 실거래도 2026.09 174,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 가격 차이만 보고 결론 내리기에는 6회 유찰과 내부 확인 제한을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51365 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 1120 대동다숲아파트 106동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.778㎡ · 19층 건 내 7층 |
| 소유자 | 김미성 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,569,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 내용이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2020.09.03 당진시 압류로 계산돼 있습니다. 해당 압류에는 2021.02.16 해제에 따른 말소등기가 이어집니다. 이후 2024.05.28 통영수산업협동조합 가압류와 2025.05.27 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원재 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.02.10 | 2022.02.10 | 190,000,000원 | 대항력 포기 확약 우선변제만 주장 말소 확약 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.0%
대동다:숲 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 171,833,333원, 최신 거래는 2026.09 174,000,000원입니다. 현재 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.76㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 10 | 172,500,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 18 | 203,500,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 평균 | 84.778㎡ | 12건 | 171,833,333원 |
표본의 최저 거래가는 155,000,000원, 최고 거래가는 203,500,000원입니다. 현재 최저가 132,300,000원은 이 최근 거래 범위보다도 낮습니다. 확약을 반영한 실질취득액도 최저가와 동일한 132,300,000원이므로, 이번 사건에서는 최저가가 내려가면서 임차보증금 인수가 늘어 총취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 실질 인수액이 0원이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 2. 가압류 · 통영수산업협동조합 | 205,853,754원 | 129,647,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,569,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권 합계는 405,422,795원, 채권자 예상배당은 129,647,800원, 미배당액은 275,774,995원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 275,774,995원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 301,864,555원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 45% | 84,672,000원 | 82,747,904원 | 322,674,891원 | 0원 |
확약을 반영하면 회차가 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 전환되지 않는 구조로 시뮬레이션돼 있습니다. 현재 회차뿐 아니라 7회·8회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 채운동 소재 탑동초등학교 북서측 인근이며, 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 19층 건물 내 7층이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배수구역·하수처리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,044,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 대동다:숲은 553세대이고 준공일은 2009.11.10입니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 내부확인은 탐문조사, 평가자료와 건축물현황도 등을 참고했으며 실제 내부구조·이용상황·관리상태와 차이가 발생할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권 범위 확인. 최원재 임차권은 주택전부, 보증금 190,000,000원, 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.02.10으로 기재돼 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 평균도 6.0회입니다. 가격 이외에 내부 상태·수요·매각조건 등 반복 유찰 배경을 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 단계에서 직접 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 내부구조·이용상황·관리상태를 별도 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.26입니다. 매각기일 전 신규 등기나 변경사항이 없는지 최신 등기부를 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘190,000,000원’이 아니라 ‘확약의 효력’
표면만 보면 감정가 189,000,000원짜리 아파트에 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 2026.08.07 확약이 있습니다. 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용이므로 본 분석 기준의 실질 인수액은 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득액은 최저가와 같은 132,300,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 171,833,333원의 77.0%입니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계 역시 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%를 보입니다. 따라서 이 사건은 확약 원문을 확인해 인수 0원 전제를 확정하는 것과 반복 유찰 원인을 확인하는 것이 함께 중요합니다.
