대전지방법원 2025타경51458. 안면버스터미널 북측 인근의 토지와 3층 건물들을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 점포·음식점·사무실·주택이 혼재한 복합형 부동산이며, 소유자는 가기홍 4분의 1, 가기황 4분의 1, 임동찬 4분의 2의 공유 구조입니다. 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 여러 임차·점유자가 층별로 분산돼 있고 선순위 임차관계와 보증금 미상 내역이 남아 있어 권리분석과 명도 난도가 높은 유형입니다.

제시된 말소기준은 2022년 9월 2일 김은경의 가기홍 지분 근저당권 52,000,000원입니다. 그 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 2020년 설정된 안면도농업협동조합 근저당권의 본등기는 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 부기등기도 함께 나타납니다. 이 부분은 말소 여부와 공동담보 관계를 원본 등기부로 다시 대조해야 하는 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 제시됐지만 선행 근저당 부기 확인 필요

2022년 김은경 근저당 이후 박은섭 근저당 200,000,000원과 충남신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 이재훈, 김상철, 신한카드주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 가기영과 가기희의 각 4분의 1 지분은 2025년 임동찬에게 이전돼, 현재 등기상 소유자는 가기홍·가기황·임동찬입니다.

② 임차인·점유관계 — 확인 인수 2,300만원 외 추가 미상

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말

최저매각가는 775,702,000원으로 감정가 1,583,068,320원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 점포·음식점·사무실·주택이 혼재하고 임차·점유관계가 복잡한 비표준 자산은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

실질취득은 각 회차 매각가에 확인된 조지현 보증금 23,000,000원만 더한 최소 금액입니다. 김성미·김영복·김학선 관련 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 775,702,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 합계 360,308,461원은 전액 배당되고 미배당액은 0원이며, 소유자 잔여액은 405,236,519원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안면버스터미널 북측 인근으로, 주변은 버스터미널·음식점 등 근린생활시설과 금융기관이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 일련번호 1은 점포 및 주택, 일련번호 3은 음식점·사무실·주택 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 3층 건물들로 기본적인 위생·급배수설비가 있고 주택 부분에는 난방설비가 있습니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역·제1종일반주거지역에 걸치며, 중로2류와 소로2류에 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역 전부제한지역이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현황 용도 차이. 목록 1의 2층·3층은 공부상 여관이나 현황 주택으로 이용되고, 목록 3의 1층은 공부상 소매점 및 주차장이나 현황 음식점으로 이용됩니다.
• 부속건물. 목록 1의 벽돌조 슬레이트지붕 단층점포 88.86㎡는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
• 공부 대조. 감정요항표는 공부와의 차이를 해당사항 없음으로 적었지만, 매각 비고에는 현황 용도 차이와 소재불명 부속건물이 기재돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거와 상업시설이 혼합되고 다수 임차인이 분산된 복합건물로, 표준화된 아파트보다 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김성미 보증금 확인. 2017.09.21. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 계약서·전입세대열람·배당요구 여부를 대조하세요.
• 김영복·김학선 전입일 확인. 전입일을 알 수 없어 대항력 가능성이 남습니다. 인수액 23,000,000원만을 총인수액으로 보면 안 됩니다.
• 1층 남쪽 중복 점유 확인. 김영복과 조지현의 점유 부분과 임대조건이 겹치므로 실제 계약 수와 점유 범위를 확인하세요.
• 2020년 근저당 원본 확인. 본등기 말소 표시와 2026년 권리이전 부기가 공존합니다. 말소사항 포함 등기부와 공동담보목록을 확인하세요.
• 신청채권자 배당관계 확인. 청구액 510,857,966원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 사이의 차이를 채권계산서로 확인하세요.
• 용도·인허가 점검. 공부상 여관·소매점·주차장과 현황 주택·음식점 이용이 다르므로 건축물대장과 영업·용도변경 절차를 점검하세요.
• 소재불명 부속건물 확인. 벽돌조 슬레이트지붕 단층점포 88.86㎡의 존재·철거·멸실 여부를 현장에서 확인하세요.
• 다수 점유자 명도비용 반영. 임차·점유 내역 11건으로 조사돼 개별 인도협의와 명도 일정이 길어질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자보다 임대수익·공실·수선비·인수보증금·명도비를 합산한 총투입액으로 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 임대차계약서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 미상 인수액

이 물건은 감정가 1,583,068,320원에서 775,702,000원까지 내려왔지만, 확인된 실질취득부터 최소 798,702,000원입니다. 여기에 김성미의 대항력 있는 미상 보증금과 김영복·김학선의 대항력 가능성이 남아 있습니다. 2020년 근저당권의 말소 표시와 2026년 이전 부기가 공존하고, 신청채권자 청구액과 배당표도 바로 맞물리지 않습니다.

또한 공부상 여관·소매점·주차장과 현황 주택·음식점 이용이 다르고, 소재불명 부속건물까지 있어 권리뿐 아니라 현황과 인허가 검토도 필요합니다. 가격 할인은 크지만 권리·점유·현황 불확실성도 큰 물건입니다. 선순위 임차보증금과 2020년 근저당 관계를 원본으로 해소하기 전까지는, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.