대전지방법원 2025타경51545. 당진시 송악읍 에이치비한빛아파트 102동 301호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차권이 실제 낙찰자에게 얼마를 남기느냐입니다. 최명주의 임차보증금은 120,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 모두 2022.03.31.이라 등기상 대항력이 인정되는 구조입니다. 그러나 이후 제출된 확약으로 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 감정가와 현재 최저가가 모두 127,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2026.03. 134,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 가격의 94.8%입니다. 최근 구간과 그 이전 거래의 추세는 +1.2%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 전체 평균 132,545,454원보다 싸다는 사실만으로 판단하기보다, 최근 134,000,000원과의 비교를 우선하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 986 에이치비한빛아파트 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 확장 · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강창욱 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,667,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
현재 소유자 강창욱은 2022.01.27. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 대청새마을금고 근저당권은 2022.03.31. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 최명주의 임대차가 2022.03.31. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.04.04. 보증금 120,000,000원으로 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
이번 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.07.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만 2026.08.11. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 최명주 관련 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최명주 | 주택전부(301호) · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.03.31 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 7,000,000원 낮다
동일 면적 59.94㎡의 확인된 실거래는 총 11건입니다. 전체 평균은 132,545,454원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 134,000,000원 한 건이며 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 12 | 134,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 59.94㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2023.06 | 59.94㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2023.02 | 59.94㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 59.94㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.02 | 59.94㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.94㎡ | 11건 | 132,545,454원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 1건 | 134,000,000원 |
현재 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 134,000,000원보다 7,000,000원 낮고, 비율로는 94.8%입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 1.2% 높은 추세이므로 하락장 보정상 가격을 더 낮게 볼 근거는 주어진 수치에서는 확인되지 않습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이어서, 94.8%라는 숫자를 큰 폭의 할인으로 확대 해석할 정도의 표본은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 최명주 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 126,667,622원 | 4,422,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 제공값 기준입니다. 신청채권자 측 미배당액은 122,245,622원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 최명주 임차권은 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·말소 확약을 적용하므로 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 101,600,000원 | 20,622,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 81,280,000원 | 40,583,040원 | 0원 |
20,622,400원과 40,583,040원은 대항력 있는 임차권이 그대로 존속한다고 가정한 배당 시나리오상의 수치입니다. 이번 사건은 해당 임차권에 대하여 대항력 포기·말소 확약이 제출됐으므로 정확도 규칙상 실제 매수인 인수는 각 회차 모두 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진시립 송악도서관 남동측 근거리, 당진송악농협 하나로마트 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·농경지가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 남동측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 근거리에 국도 32호선, 동측 인근에 지방도 633호선이 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2007년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물로, 해당 물건은 102동 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 아파트 부지이며, 북측·남측 중로와 서측 소로에 접해 단지 진출입이 용이한 상태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로1류 접함, 가축사육제한구역 전부제한입니다. 공시지가는 827,500원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래는 11건, 전체 평균 132,545,454원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 134,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 +1.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리 판단은 2026.08.11.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 대상 임차권을 직접 대조해야 합니다.
- 실질 인수 0원 확인. 최명주 임차권의 보증금은 120,000,000원이지만, 확약 적용 시 낙찰자 실질 인수는 0원입니다. 배당 시나리오의 미배당 금액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 132,545,454원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 134,000,000원을 우선해 비교하는 것이 안전합니다. 현재가는 그 94.8%입니다.
- 최근 표본 수 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 134,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다는 개별 층·상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
- 3회 유찰과 현재가 대조. 사건상 3회 유찰이지만 현재 최저가가 감정가와 같은 127,000,000원으로 표시돼 있으므로 실제 매각공고의 회차·최저매각가를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 큰 권리는 있었지만, 승부처는 ‘확약의 유효성 + 1.27억 가격’
등기만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 이 권리가 그대로 살아 있다면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조가 됩니다. 하지만 이번 사건에는 그 임차권에 대해 대항력을 포기하고, 전액 변제를 못 받아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출됐습니다. 따라서 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 127,000,000원으로 최근 실거래 134,000,000원보다 7,000,000원 낮습니다. 최근 시세의 94.8%라는 점은 분명 플러스지만, 최근 12개월 거래가 한 건뿐이고 할인폭도 약 5.2%라 “큰 폭으로 싸다”고 단정할 정도는 아닙니다. 결국 이 사건은 확약서의 내용과 적용을 원문으로 재확인한 뒤, 1.27억이 개별 호수 상태를 감안해 충분한 가격인지를 결정하는 물건입니다.
