62,230,000원
대전지방법원 2025타경51545. 당진시 송악읍 에이치비한빛아파트 102동 301호입니다. 외형만 보면 감정가 127,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 62,230,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 최명주는 2022.03.31. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 현재 말소기준인 2025.07.18. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 최저가 62,230,000원에서 집행비용 1,520,140원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 60,709,860원입니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 59,290,140원을 인수한다고 보면 매수인의 총 부담은 62,230,000원 + 59,290,140원 = 121,520,140원입니다. 표면 할인율 49%가 실제 취득비용 할인율을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 986 에이치비한빛아파트 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 확장 |
| 건물 | 2007.12.21. 사용승인 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강창욱 (2022.01.27. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,667,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
현재 등기상 매각으로 소멸할 기준 권리는 2025.07.18. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 최명주의 전입·점유·확정일자는 2022.03.31., 임차권등기는 2024.04.04.로 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 11번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최명주 주택전부(301호) · 주거 임차권등기 | 전입·점유 2022.03.31. 확정일자 2022.03.31. 배당요구 2024.04.04. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
최명주는 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.19., 전입·점유·확정일자는 2022.03.31.이며, 주택 전부에 대한 임차권등기가 2024.04.04. 접수됐습니다. 배당요구와 확정일자를 갖췄으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 부족액에 대해서는 대항력을 근거로 매수인에게 반환을 요구할 수 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,230,000원 | 59,290,140원 | 121,520,140원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 43,561,000원 | 77,623,098원 | 121,184,098원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 30,492,699원 | 90,456,170원 | 120,948,869원 |
최저가가 62,230,000원에서 30,492,699원까지 내려가도 실질취득비용은 121,520,140원에서 120,948,869원으로만 변합니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당 부족분이 커지기 때문입니다. 추가 유찰은 표면 낙찰가를 크게 낮추지만, 매수인의 총 부담을 같은 폭으로 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 할인은 있지만 ‘반값’은 아니다
에이치비한빛아파트 102동 동일 면적 59.94㎡의 실거래는 11건이며 전체 평균은 132,545,454원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 12층의 134,000,000원 1건이고, 최근 거래가 과거 거래 평균보다 1.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 12 | 134,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 59.94㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2023.06 | 59.94㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2023.02 | 59.94㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 59.94㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.02 | 59.94㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 132,545,454원 |
현재 회차 실질취득비용 121,520,140원은 최근 거래가 134,000,000원보다 12,479,860원 낮습니다. 가격상 여지는 있으나, 최저가만 본 46.4% 할인과는 전혀 다른 수준입니다. 전체 거래 최저가 125,000,000원과도 차이가 크지 않아 취득세·명도·수선비와 임차보증금 반환 절차를 더하면 실제 안전마진은 좁아질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 임차인 최명주 보증금 | 120,000,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 126,667,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 59,290,140원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 매각가 가정에서 배당받지 못하며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진시립 송악도서관 남동측 근거리, 당진송악농협 하나로마트 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·농경지가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 남동측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 근거리에 국도 32호선, 동측 인근에 지방도 633호선이 통과합니다. 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2007.12.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 중로, 서측으로 소로와 접해 단지 진출입이 용이합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 827,500원/㎡입니다.
- 환금성. 102동은 105세대이며 동일 면적 거래가 125,000,000원부터 154,000,000원까지 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담으로 계산. 낙찰가와 임차보증금 인수액을 반드시 합산해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 보증금 반환자금 확보. 현재 회차 기준 예상 인수액 59,290,140원을 낙찰대금과 별도로 조달할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득비용은 각각 121,184,098원·120,948,869원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임차권등기 말소 협의. 임차보증금 반환과 동시에 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 순서를 임차인과 조율해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 열쇠 인도, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 사용료 정산 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 물건의 최저가는 62,230,000원이지만, 그 금액만으로 취득할 수 있는 아파트가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당되지 않는 59,290,140원을 인수하면 현재 회차 실질취득비용은 121,520,140원입니다. 이는 최근 거래가 134,000,000원보다 낮아 일정한 가격 차이는 있지만, 감정가 대비 49%라는 숫자가 보여주는 반값 메리트와는 거리가 있습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌므로 총비용은 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 약 121,000,000원의 실질취득비용과 보증금 반환 절차를 감당한 뒤에도 최근 시세 대비 충분한 안전마진이 남는지를 판단하는 것입니다.
