대전지방법원 2025타경51572. 당진시 채운동 ‘당진채운동양우내안애아파트’ 102동 21층 2102호, 전유면적 59.9846㎡ 아파트입니다. 표면상 가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 77,420,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
임차인 이등용은 보증금 170,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 2022.08.22. 전입·점유, 2022.08.05. 확정일자를 갖췄습니다. 2024.09.03. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.04.10. 원주시장의 압류이므로, 이 임차권은 매각으로 없어지지 않고 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 102동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 59.9846㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·드레스룸 · 지상 25층 중 21층 |
| 소유자 | 정연화 (2016.02.27. 매매, 2018.08.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,313,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 보증금 잔액을 매수인이 인수
현재 권리관계의 기준이 되는 등기는 2025.04.10. 원주시장의 압류입니다. 과거 농협은행 근저당권 144,000,000원과 삼영개발 근저당권 48,000,000원은 각각 2022.08.22.과 2020.10.06. 말소됐습니다. 반면 이등용의 전입·점유는 2022.08.22.로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이등용 | 건물 전부 · 주거 | 170,000,000원 | 2022.08.22 | 2022.08.05 | 2024.09.03 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이등용 본인이 실제 임차인으로 확인됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금은 170,000,000원 한 건만 반영합니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
같은 단지 동일 면적대의 최근 12건 실거래 평균은 155,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 19층의 170,000,000원이고, 최근 거래 범위는 145,000,000원~170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 19 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 18 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94~59.98㎡ | 12건 | 155,250,000원 |
최저매각가만 비교하면 최근 평균의 49.9%로 보입니다. 하지만 현재 회차의 낙찰대금 77,420,000원에 임차보증금 미배당액 94,373,560원을 더한 실질취득액은 171,793,560원입니다. 최근 12개월 평균보다 16,543,560원, 최신 거래보다도 1,793,560원 높습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 77,420,000원 | 94,373,560원 | 171,793,560원 |
| 3회 유찰 가정 | 54,194,000원 | 117,181,492원 | 171,375,492원 |
| 4회 유찰 가정 | 37,935,800원 | 133,147,044원 | 171,082,844원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 이등용 보증금 | 170,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 177,313,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 94,373,560원 |
임차인은 매각대금에서 75,626,440원을 배당받고, 보증금 중 부족한 94,373,560원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정액이며 실제 배당은 조세채권과 집행비용 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 전유면적 59.9846㎡의 아파트로 방3·욕실2·거실·주방·발코니·드레스룸 등으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 당진2동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 25층 건물의 21층이며 사용승인일은 2018.04.30.입니다. 단지는 457세대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 971,800원/㎡입니다.
- 거래. 동일 면적대 최근 12건이 145,000,000원~170,000,000원에 거래됐고 평균은 155,250,000원입니다.
- 경매 통계. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 이 물건은 현재 2회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 제시할 입찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.71억 수준에서 거의 변하지 않습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차보증금 전액 변제와 임차권등기 말소가 어떻게 이행되는지 배당표와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납관리비와 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,742만원짜리 아파트가 아니다”
이 사건에서 최저매각가 77,420,000원은 매수인의 최종 부담액이 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 배당받지 못하는 94,373,560원을 인수하면 현재 회차의 실질취득액은 171,793,560원입니다. 이는 감정가 158,000,000원보다 높고, 최근 12개월 실거래 평균 155,250,000원보다 10.7% 높으며, 최신 거래 170,000,000원도 웃돕니다.
추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 함께 증가하므로 총부담은 사실상 170,000,000원대에 고정됩니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금이 가격 할인을 상쇄한다는 점입니다. 권리위험과 시세를 함께 보면, 현재 구조에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
