대전지방법원 2025타경51572. 당진시 채운동 ‘당진채운동양우내안애아파트’ 102동 21층 2102호, 전유면적 59.9846㎡ 아파트입니다. 감정가 158,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 37,935,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 승계가 핵심입니다. 임차인 이등용은 2022.08.22. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.05., 임차권등기는 2024.09.03. 설정됐습니다. 말소기준으로 계산된 2025.04.10. 원주시장 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저가 37,935,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,082,830원을 먼저 제외하고, 임차인에게 36,852,170원이 배당됩니다. 보증금 170,000,000원 중 남는 133,147,830원이 매수인 승계 위험입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 함께 보면 실질 부담은 보증금 170,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 5회·6회까지 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당액이 늘어나는 구조라, 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 102동 21층2102호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유 59.9846㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·드레스룸 · 지상25층 중 21층 |
| 소유자 | 정연화 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 37,935,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,313,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이등용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.22 | 2022.08.05 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
실제 임차인은 이등용 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부에 직접 주택임차권이 설정된 임차인입니다. 임차인은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 회차 예상배당만으로는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
당진채운동양우내안애아파트는 457세대, 사용승인일 2018.04.30.이며, 본건과 면적이 매칭되는 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 156,041,666원, 최신 거래는 2026.09. 162,500,000원입니다. 거래 범위는 143,000,000원~170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 19 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 21 | 151,000,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 9 | 156,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.9846㎡ | 12건 | 156,041,666원 |
본건의 표면 최저가는 최근 시세의 24.3% 수준이지만, 이 수치는 대항력 있는 임차인의 인수액을 반영하지 않은 숫자입니다. 권리구조를 반영한 실질취득은 약 170,000,000원 수준으로, 최근 12개월 평균 156,041,666원과 최신 거래 162,500,000원보다 높습니다. 실제로 같은 면적의 2026.09. 21층 거래는 151,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰돼 싸다”가 아니라 “유찰돼도 실질 부담은 최근 시세 이상”으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,082,830원 |
| 1. 임차인 이등용 보증금 | 170,000,000원 | 36,852,170원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,313,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 이등용의 보증금 부족분은 133,147,830원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 177,313,294원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진2동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상25층 중 21층이며 사용승인일은 2018.04.30.입니다. 도시가스 난방, 급배수·전기·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 971,800원/㎡입니다.
- 환금성. 457세대 아파트이며 최근 같은 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 143,000,000원~170,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 37,935,000원만 보지 말고 현재 예상 인수액 133,147,830원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이등용의 전입 2022.08.22., 확정일자 2022.08.05., 임차권등기 2024.09.03.과 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 인수 144,323,481원, 6회 유찰 시 인수 152,146,437원으로 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 바뀝니다.
- 시세 상단 비교. 최근 12개월 평균 156,041,666원, 최신 거래 162,500,000원, 최고 거래 170,000,000원과 실질취득을 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유 상태, 인도 협의, 체납 관리비 여부를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,935,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 158,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 37,935,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이등용의 보증금 170,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당 후 133,147,830원이 남습니다. 그래서 이 물건의 경제적 실체는 37,935,000원짜리 아파트가 아니라 약 170,000,000원 수준의 실질취득 구조입니다.
최근 12개월 평균 156,041,666원, 최신 거래 162,500,000원과 비교하면 실질취득은 이미 최근 시세 이상입니다. 추가 유찰이 생겨도 미배당 보증금이 커져 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금의 승계 구조를 정확히 계산하는 것입니다.
