서울동부지방법원 2024타경3569. 등기상 소유자는 한국도시건설주식회사이며, 수협은행이 청구액 665,311,100원으로 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2023.07.17. 접수된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 1,683,600,000원입니다. 같은 날 접수된 소유권이전청구권가등기는 근저당 접수번호 104864보다 뒤인 104865로 접수됐고, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 이후 국·국민건강보험공단의 압류 3건과 경매개시결정도 모두 후순위입니다.
표면적인 권리 결론은 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “권리가 소멸하니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 기재돼 있고, 가등기의 종류 확인이 필요하며, 국세 관련 압류는 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 또한 현황조사상 전입·점유 내역이 대상 호수인 101호가 아니라 201호와 402호로 기록돼 있어, 실제 매각대상과 점유조사 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 새말로19길 16, 1층 101호 (문정동, 문정쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정상 기호(1) 근린생활시설, 기호(2·3) 다세대주택 · 근린생활시설 및 다세대주택 건부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 · 기본 위생·급배수·승강기·개별난방설비 |
| 토지 | 지목 대 · 220.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,895,000원/㎡ |
| 소유자 | 한국도시건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 155,320,000원 (5회 유찰, 감정가 33%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 665,311,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 전입·점유 내역 — 대항력은 없지만 호수 확인 필요
보증기관 승계나 대위 신고는 없어 중복합산 대상은 없으며, 현황조사상 전입·점유 신고자는 3명입니다. 세 신고 모두 전입일이 2023.07.17. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명·법인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현석 | 201호 | 2023.10.27 | 2025.03.06 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 심용식 | 402호 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 와이에스에스홀딩스 | 402호 · 이용 미상 | 2024.10.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 33%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 155,320,000원으로 감정가 474,000,000원의 33%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 155,320,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적 실거래나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33% | 155,320,000원 | 1,531,254,480원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 124,256,000원 | 1,561,883,584원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 21% | 99,404,800원 | 1,586,384,486원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,480원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,683,600,000원 | 152,345,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | - | 1,531,254,480원 |
수협은행 근저당은 공동담보목록 제2022-268호에 연결돼 있으며, 표는 채권최고액을 기준으로 한 현재 회차 추정입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인 최우선변제가 인정되면 수협은행 배당액은 줄어들 수 있습니다. 이는 배당순위 문제이며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 상태 — 별도등기와 위반건축물 범위 확인
- 이용상태. 감정상 기호(1)은 근린생활시설, 기호(2·3)은 다세대주택으로 이용 중이며 토지는 근린생활시설 및 다세대주택 건부지입니다.
- 입지. 장지동주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 차량 진출입과 노선버스 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지이며 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기가 기재돼 있으므로 대지권 범위와 별도등기의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정서상 건물 전체가 아니라 기호(3)이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 대상 101호가 어느 기호에 해당하는지 원본 대조가 필요합니다.
- 공부 차이. 감정서상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기의 성격과 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서·등기부 원문에서 재확인하세요.
- 토지 별도등기. 별도등기의 권리자, 대지권 범위, 매각대상 포함 여부를 반드시 확인하세요.
- 점유 호수. 매각대상은 101호인데 전입자는 201호·402호입니다. 현황조사서의 조사 범위와 실제 101호 점유자를 확인하세요.
- 세금 압류. 국 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건의 체납액 및 당해세 여부를 확인하세요.
- 위반건축물 범위. 기호(3) 위반사항의 위치·내용과 대상 101호에 미치는 영향을 건축물대장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 33%라는 할인율만으로 저가 판단을 하지 말고, 근린생활시설·다세대주택 각각의 임대료와 매매사례를 현장에서 확인하세요.
- 환금성. 7세대 소규모 건물, 평균 5.0회 유찰, 낙찰률 0% 통계를 반영해 재매각 기간과 자금 회수 가능성을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토할 위험 0개”
이 사건의 말소기준은 명확하고, 후순위 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입 신고자들도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 권리분석 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 33%까지 하락했어도 실거래 비교자료가 없고, 평균 5회 유찰·낙찰률 0%라는 통계가 확인됩니다. 토지 별도등기, 가등기 종류, 세금 압류, 101호와 다른 호수의 전입내역, 기호(3) 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 권리상 인수는 없지만, 물건성과 환금성은 원본 확인 전까지 보류. 이 사건은 할인율보다 매각대상 범위와 실제 이용·점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
