60,760,000원
부산지방법원 2025타경2379. 부산 북구 구포동 ‘오룡주택’ 4층 건물 내 1층 101호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 124,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,760,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 기준점은 2016.11.09. 설정된 금성동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 손원석 근저당권 20,000,000원과 국·부산광역시북구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 말소기준 근저당의 채권액이 배당 계산에서 제외돼 있고, 감정평가상 임대관계도 미상이므로 등기 소멸과 실제 점유·명도 문제는 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1210-5 오룡주택 1층 101호 도로명: 부산광역시 북구 시랑로35번길 23-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 남성우 · 단독소유 · 2016.02.05. 소유권보존 |
| 건물 규모 / 준공 | 오룡주택 총 3세대 · 2016.02.01. |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금성동새마을금고 / 124,802,130원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2016.02.05. 설정된 금성동새마을금고 근저당권 231,840,000원과 2016.04.01. 설정된 근저당권 18,000,000원은 2016.11.09. 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 129,600,000원의 금성동새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리입니다.
그 뒤에 설정된 손원석의 근저당권 20,000,000원, 북부산세무서장 관련 국 압류, 부산광역시북구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 60,760,000원은 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 그러나 오룡주택은 총 3세대 규모이고 비교 가능한 최근 실거래 금액과 거래일이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 60,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 42,532,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 29,772,399원 | 0원 |
오룡주택 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 2회 유찰은 평균 유찰 횟수에 가까워졌지만, 거래가격 검증 없이 최저가 숫자만 보고 접근하기에는 환금성 판단 자료가 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,493,680원 |
| 1. 근저당 · 금성동새마을금고 | - | 0원 |
| 2. 근저당 · 손원석 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,266,320원 |
말소기준 근저당권자인 금성동새마을금고의 채권액이 배당 계산에서 제외돼 계산상 배당이 0원으로 표시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 124,802,130원이므로, 위 소유자 잔여 39,266,320원은 실제 교부액으로 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 신천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 구명역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·공동현관기 설비와 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 서하향 완경사지대의 정방형 토지이며, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 134.8㎡, 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 2구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 3세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 비교 없이 빠른 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람, 현황조사 원문, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 근거를 확인하세요.
- 말소기준 근저당 확인. 금성동새마을금고의 채권최고액은 129,600,000원이고 신청 청구액은 124,802,130원입니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국과 부산광역시북구의 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 순서가 달라지는지 확인하세요.
- 시세 재조사. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율 대신 구포동 인근의 유사 연식·면적·1층 다세대 거래를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 1층 상태 확인. 내부 마감, 채광, 소음, 습기, 주차 사용 상태 등 감정가만으로 파악하기 어려운 개별 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 원본 대조. 역사문화환경보존지역 2구역과 토지구획정리사업지구의 증·개축 및 이용 관련 제한을 관할 기관 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 확인되지 않은 변수가 먼저다
이 물건은 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 임대관계 미상, 말소기준 근저당 배당액 미확정, 최근 실거래 비교 부재라는 세 가지 변수가 남습니다.
현재 최저가 60,760,000원은 감정가의 49%지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 총 3세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 등기는 조건부 합격, 가격과 점유는 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 점유관계와 인근 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
