부산지방법원 2025타경2379. 부산 북구 구포동 오룡주택 1층 101호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 핵심은 2016.11.09 설정된 금성동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 129,600,000원이고, 이번 경매의 신청채권액은 124,802,130원입니다. 그 뒤 설정된 손원석 근저당 20,000,000원과 국·부산광역시북구의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 적혀 있어, 실제 점유관계와 임대차 유무까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 즉 등기권리 구조와 매수인 인수액은 단순하지만, 현장 점유 확인은 별도 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2379 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1210-5 오룡주택 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 남성우 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 29,772,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금성동새마을금고 / 124,802,130원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.09 금성동새마을금고 근저당 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
현재 살아 있는 말소기준권리는 2016.11.09 금성동새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞서 2016.02.05 설정된 231,840,000원 근저당과 2016.04.01 설정된 18,000,000원 근저당은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 손원석 근저당 20,000,000원, 국 압류, 부산광역시북구 압류, 임의경매개시결정이 이어지고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 감정가 할인율은 크지만 시세 할인율은 확인 불가
현재 최저매각가는 29,772,000원으로 감정가 124,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 제공된 시장자료에서는 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 표본과 최근 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 29,772,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 20,840,400원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 14,588,280원 | 0원 | 6,074,309원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 935,896원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 금성동새마을금고 | - | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 손원석 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,836,104원 |
위 표는 제공된 배당 계산값을 그대로 표시한 것입니다. 말소기준 근저당의 채권액이 개별 배당계산에서 제외돼 금성동새마을금고 배당액이 0원으로 표시돼 있으며, 실제 경매 신청채권액은 124,802,130원입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 구명역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 오룡주택 내 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·공동현관기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 서하향 완경사지대 내 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 134.8㎡, 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 오룡주택은 총 3세대 규모이고 제공된 통계상 평균 유찰 횟수 3.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 4회 유찰돼 환금성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.11.09 금성동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 등기부 최신본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국 및 부산광역시북구 압류가 등기돼 있고, 제공된 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 신청채권자 금성동새마을금고의 배당액이 0원으로 계산된 모형이므로 실제 배당표와 배당요구 종기 자료를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 최저가가 감정가의 24.01%라도 직접 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 인근 유사 다세대의 실제 거래·매물·임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 3세대 소규모 다세대이고 현재 4회 유찰 상태입니다. 향후 매도 가능성과 금융기관 담보평가 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘확인 전 보류’
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 단순합니다. 2016.11.09 금성동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장 점유 확인이 남아 있습니다.
가격 판단은 더 신중해야 합니다. 최저가는 29,772,000원까지 내려와 감정가의 24.01%지만, 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 오룡주택이 3세대 규모이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 3.6회·낙찰률 0.0%, 이 사건도 이미 4회 유찰됐다는 점은 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵게 하는 요소입니다. 결론적으로 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·환금성 확인이 선행돼야 하는 다세대 물건입니다.
