98,000,000원
부산지방법원 2025타경2584. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2018년 1월 18일입니다. 소유자는 주식회사남영주택입니다.
권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 2022년 3월 30일 설정된 전세권입니다. 전세권자 장정진의 전세금은 200,000,000원이고, 말소기준인 2022년 8월 9일 강혜 근저당권보다 약 4개월 이상 앞섭니다. 등기 분석상 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
현재 최저가 98,000,000원을 전부 납부하더라도 집행비용 2,164,000원을 먼저 제외하면 전세권에 배당 가능한 금액은 95,836,000원입니다. 전세금 200,000,000원 중 104,164,000원이 남으므로, 이를 인수하면 실질취득은 98,000,000원 + 104,164,000원 = 202,164,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 6층 601호 도로명: 부산광역시 사하구 낙동남로1347번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 601호 · 사용승인 2018.01.18 |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.06 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 최저가를 무력화한다
후순위 권리는 다릅니다. 말소기준인 강혜 근저당권 40,000,000원과 그 뒤의 수영세무서장 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 이관훈 근저당권은 2021년 10월 29일 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 성명 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 등기권리 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장정진 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전세권 200,000,000원 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자와 임대차보증금이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력은 “가능·미상”으로 판단해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2억원
이 사건은 최저가가 내려가도 그만큼 선순위 전세권의 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 실질취득은 202,164,000원이며, 3회 유찰 시 201,634,800원, 4회 유찰 시에도 201,264,360원입니다. 표면 매각가는 9,800만원에서 4,802만원까지 내려가지만 실질취득은 감정가 2억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 104,164,000원 | 202,164,000원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 133,034,800원 | 201,634,800원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 153,244,360원 | 201,264,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 | - |
| 1. 전세권 · 장정진 | 200,000,000원 | 95,836,000원 | 104,164,000원 |
| 2. 근저당권 · 강혜 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 240,000,000원 중 예상배당은 95,836,000원, 총 미배당은 144,164,000원입니다. 이 중 후순위 강혜 근저당권의 미배당 40,000,000원은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권 미배당 104,164,000원은 등기상 인수 표시를 기준으로 매수인 부담에 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 601호이며, 승강기·도시가스 난방·화재탐지 및 경보·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 남영아트펠리체는 8세대 규모이고, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0%입니다. 실거래 확인값도 없어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 현황. 내부와 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았고 임대관계도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 확인. 매각물건명세서와 등기부 원문에서 장정진 전세권의 매수인 인수 여부, 배당 후 잔액 처리와 말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 경매신청 근거 확인. 전세권자 장정진과 경매채권자 장정진이 동일하므로 어떤 권리를 근거로 임의경매를 신청했는지 기록을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람과 계약서, 전세금 지급 자료 확인이 필요합니다.
- 실제 사용 확인. 임차인 사용은 주거로 표시됐으나 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현장 사용 상태와 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·마감 상태와 주차타워 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비·당해세·공용부분 체납과 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가는 98,000,000원이지만, 선순위 전세권의 현재 회차 미배당액 104,164,000원을 인수한다고 보면 실질취득은 202,164,000원입니다. 감정가 200,000,000원보다도 높습니다.
추가 유찰도 해법이 되지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득은 201,634,800원, 4회 유찰 시 201,264,360원으로 약 2억원에 고정됩니다. 여기에 전입신고·보증금이 확인되지 않은 임차관계, 전세권자와 경매채권자의 동일인 관계, 주거 사용과 업무시설 이용상태의 불일치, 실거래 부재와 낮은 환금성 신호까지 겹칩니다.
표면 가격은 49%, 실질 가격은 감정가의 101.1%. 매각물건명세서 원문에서 선순위 전세권이 소멸한다는 명확한 근거가 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 고위험 인수형 물건입니다.
