부산지방법원 2025타경2706. 부산 강서구 천성동 943 토지와 그 지상 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 528.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 철근콘크리트조 현황 기와지붕의 단층 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 강석문이고, 주식회사부산은행이 청구액 780,390,711원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2022년 7월 20일 설정된 부산은행 근저당권 550,000,000원입니다. 이후 추가된 부산은행 근저당 3건과 개인·법인 근저당, 국세 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 현황과 이용 제한을 실제로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2706 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 천성동 943 1동 · 부산광역시 강서구 가덕해안로751번길 116 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 주택 및 토지 일괄매각 |
| 토지 | 528.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 현황 기와지붕 단층 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강석문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 884,376,200원 / 433,344,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 780,390,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 미배당은 승계되지 않는다
2017년 설정됐던 의창수산업협동조합 근저당권 2건과 2018년 부산시중앙신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.20. 부산은행 근저당권 550,000,000원이며, 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전에 다시 맞춰봐야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 884,376,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 433,344,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 동일하거나 유사한 주택·토지의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 433,344,000원 | 426,610,560원 | 931,389,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 303,340,800원 | 298,294,029원 | 1,059,705,971원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 212,338,560원 | 208,565,820원 | 1,149,434,180원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 433,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,733,440원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 426,610,560원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 전은기 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 하재원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 12번 근저당 · 주식회사제일비앤씨 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 426,610,560원이 말소기준 부산은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 931,389,440원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황 리스크 — 등기보다 현장을 먼저 봐야 한다
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 위생설비, 급배수설비, 냉·난방설비가 있습니다.
- 주위환경. 천성리보건소 북동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지형상. 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 중첩 규제. 개발행위허가제한지역, 장애물제한표면구역, 해군기지 제한보호구역, 역사문화환경보존지역이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 자료에는 2021.2.15.~2026.2.14. 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 재지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 하천 확인. 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있으며, 토지 남측 일부의 하천 추정 현황과 함께 검토해야 합니다.
- 공시지가. 508,400원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고 천성동 주택·토지의 실제 거래와 인근 매물, 건물 상태를 별도로 비교하세요.
- 경계·하천 측량. 토지 남측 일부 하천 추정 범위와 실제 사용면적, 경계 침범 여부를 지적도와 현황측량으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상 제시외 건물의 위치, 구조, 사용 상태와 철거·보수 가능성을 감정평가서 원본과 현장에서 대조하세요.
- 건축 현황. 건축물대장상 지붕과 현황 지붕의 차이, 건물 노후도와 수선비를 확인하세요.
- 점유 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 규제 검토. 자연녹지·제1종일반주거, 개발행위 제한, 공항 장애물 제한, 군사시설 보호, 역사문화환경 보존과 하천 관련 제한이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금·배당. 국세 압류는 말소기준권리 이후 등기이나 당해세 여부와 실제 법정기일은 배당요구 및 세금 자료를 통해 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 발급해 변동 여부를 점검하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 이용 가능 범위가 먼저다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 비교적 명확합니다. 그러나 권리의 단순함이 물건의 단순함을 뜻하지는 않습니다. 토지 남측 일부의 하천 추정, 제시외 건물 포함, 지붕 현황 차이, 임대관계 미상과 여러 토지이용 제한이 동시에 존재합니다.
현재 최저가 433,344,000원은 감정가의 49%지만, 비교할 실거래 근거가 없으므로 싸다고 단정할 수 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 현황·규제·점유 확인은 남습니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 사용할 수 있는 토지 범위와 건물 상태, 규제 아래 가능한 이용방식을 확인한 뒤 그 가치보다 낮은 가격에 취득할 수 있는지입니다.
