부산지방법원 2025타경2751. 부산 서구 초장동의 토지 96.9㎡와 2층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 건물은 1985년 6월 25일 사용승인된 시멘트 블록조 2층 건물입니다. 등기권리만 보면 2019년 11월 4일 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 엔에이치농협캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인은 강순이·김종문·곽준상 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김종문은 2016년 1월 6일, 곽준상은 2019년 6월 7일 전입해 모두 말소기준일인 2019년 11월 4일보다 앞섭니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 배당 후 남는 금액을 낙찰자가 얼마나 인수할지 계산할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 임차권은 별도

말소기준은 2019년 11월 4일 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 엔에이치농협캐피탈 가압류 14,722,600원과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 부산공동어시장 근저당권과 현대캐피탈 가압류·경매, 2005년 경매개시결정은 이미 등기부에서 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없다

보증기관의 대위·승계 신고를 제외한 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 배당요구를 했지만, 보증금이 확인되지 않아 예상 배당액과 미배당액을 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 실질취득액은 최저가 59,745,000원이 아니라 최저가에 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,745,000원 가정·임차보증금 미반영)

현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 76,453,010원입니다. 위 계산은 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 배당을 반영하지 않은 구조이므로, 실제 하나은행 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 초장중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 주위에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 1985년 6월 25일 사용승인된 시멘트 블록조 2층 주택입니다. 등기상 스레트지붕이나 현황은 슬래브지붕으로 조사됐습니다.
• 토지. 대 96.9㎡, 완경사·사다리형 토지이며 공시지가는 485,600원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 상대보호구역에 속하며 가축사육제한구역과 도시관리계획 입안 중인 지역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 공부 면적과 현황 실측 면적의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 노후 개별주택을 함께 평가해야 하고 현황 면적 차이까지 있어, 표준화된 집합건물보다 현장 상태와 매수 목적에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김종문·곽준상의 보증금, 임대차 범위, 계약 갱신 내역과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 유지 여부. 전입일만으로 끝내지 말고 실제 인도·점유의 시작과 현재까지의 점유 연속성을 확인해야 합니다.
• 배당 가능액 재계산. 임차보증금과 당해세를 반영해 각 임차인의 예상 배당액과 미배당 잔액을 계산해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 응찰 상한은 최저가가 아니라 ‘입찰가 + 인수할 미배당 보증금 + 명도·정비비용’으로 정해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 공부상 1층 59.92㎡·2층 12.6㎡와 현황 1층 78.6㎡·2층 74.8㎡의 차이를 현장 실측·건축물대장·허가관계로 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위와 경계를 매각목록 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 고도지구·상대보호구역과 도시관리계획 변경 가능성이 증축·개축·활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·전입세대열람·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 미상 보증금

등기부상 권리관계만 보면 하나은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김종문은 대항력과 우선변제권 행사가 가능한 구조이고, 곽준상 역시 대항력 가능성을 배제할 수 없는데 두 사람의 보증금이 확인되지 않았습니다.

따라서 최저가 59,745,000원을 실질 취득가격으로 보거나, 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 여기에 공부 면적과 현황 면적의 큰 차이, 제시외 건물 포함, 1985년 사용승인 주택이라는 물적 리스크도 함께 존재합니다. 보증금과 적법 면적을 확인하기 전까지는 권리도 가격도 ‘보류’가 맞습니다.