부산지방법원 2025타경2850. 부산 북구 화명동 월드타워 7층 701호로, 공부상 제2종 근린생활시설이며 현황은 안마시술소로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박길준은 2003년 이동호와 각 2분의 1 지분으로 취득한 뒤, 2012년 공유물 분할로 이동호 지분을 이전받았습니다.
권리구조의 기준점은 2020년 3월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 468,000,000원입니다. 이보다 앞선 우리은행 근저당권과 유진아 전세권, 2012년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2277-5 월드타워 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 금곡대로285번길 22 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종 근린생활시설 · 현황 안마시술소 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 · 사용승인일 2003.01.30 |
| 소유자 | 박길준 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 415,030,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 401,703,524원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.27. 농협은행주식회사 근저당권 468,000,000원입니다. 2025년 이후 설정된 농업회사법인이디프주식회사 근저당권과 카드사·금융기관 등의 가압류, 부산광역시 북구 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동섭 | 7층 | 2021.09.16 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
권동섭의 전입일은 2021년 9월 16일로, 말소기준일인 2020년 3월 27일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 이는 배당 참여 문제이며 매수인 승계액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘저가’는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 415,030,000원으로 감정가 847,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 아파트가 아니라 근린시설이며, 현황 안마시술소라는 용도와 내부 상태, 임대수익, 공실 가능성에 따라 실제 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,300원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 468,000,000원 | 408,479,700원 |
| 3. 근저당 · 농업회사법인이디프주식회사 | 24,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,595,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 49,769,946원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드주식회사 | 30,707,155원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 18,420,293원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업중앙회 | 28,400,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 32,817,757원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 678,910,171원 중 채권자 예상배당은 408,479,700원이며, 미배당액은 270,430,471원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 401,703,524원이 충족되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북부산우체국 북서측 인근으로 판매시설, 근린생활시설, 위락시설, 오피스텔 및 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 화명역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급배수위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상업용지·제1종지구단위계획구역이며, 평지의 정방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 4,775,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 조사되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 수요층이 제한됩니다. 현황 업종과 내부 상태, 임대관계가 명확하지 않아 매각가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호·702호 경계. 건축물현황도상 두 호실은 구분돼 있으나 현장 출입구는 701호에만 소재한 것으로 조사됐습니다. 현황도면과 실제 벽체·출입구·점유범위를 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부마감이 확인되지 않았습니다. 영업시설, 철거·원상복구 필요성, 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 권동섭은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 실제 점유와 영업 여부, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 제2종 근린생활시설과 현황 안마시술소 이용의 적법성 및 향후 사용계획에 필요한 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 유사 근린시설 매매사례와 임대료, 공실률을 별도로 조사해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 배당 변수. 국·지방세 압류가 등기돼 있고 예상배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 조세채권 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인으로 구성돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자가 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 비교 실거래가 없고, 현황 안마시술소의 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았으며, 701호·702호 출입구 구조도 현장에서 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보류입니다.
