125,440,000원
부산지방법원 2025타경101568. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 9층 901호입니다. 사건 용도는 아파트로 분류돼 있으나, 감정평가상 집합건축물대장의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자인 주식회사모티전력이 2024년 2월 27일 거래가 258,000,000원에 취득하면서 같은 날 장림동새마을금고 앞으로 채권최고액 133,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
임차인 김수현의 임대차계약일은 2024년 2월 5일, 확정일자는 2024년 2월 15일이지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2024년 2월 28일입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2024년 2월 27일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 존재하더라도 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아니며, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 125,440,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 9층 901호 도로명: 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사모티전력 (2024.02.27. 거래가 258,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장림동새마을금고 / 128,642,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
과거 대신자산신탁의 신탁등기, 화진철강 근저당권, 고구려씨앤디 가압류와 부산광역시 북구의 종전 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 2월 27일 설정된 장림동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 접수된 임의경매개시결정, 북구 압류 및 김수현의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 901호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2024.02.28 | 2024.02.15 | 신청 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약과 확정일자는 말소기준일보다 앞서지만, 주택임대차의 대항력과 우선변제 순위에는 점유와 주민등록이 함께 요구됩니다. 김수현의 주민등록·점유개시일은 말소기준 근저당보다 하루 늦은 2024년 2월 28일이므로 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 2026년 2월 27일 등기된 임차권도 말소기준권리 이후 권리이므로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
감정가는 256,000,000원이고 현재 최저매각가는 125,440,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 87,808,000원(34%), 4회 유찰 시 61,465,599원(24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 10,216,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 87,808,000원 | 85,827,456원 | 47,272,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 61,465,599원 | 59,959,218원 | 73,140,782원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 장림동새마을금고의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자의 배당 부족일 뿐 낙찰자의 인수액으로 전환되지 않습니다. 다만 동일 건물이나 인근 오피스텔의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,556,160원 |
| 1. 근저당 · 장림동새마을금고 | 133,100,000원 | 122,883,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 공제 후 잔액 전부가 말소기준 근저당권자에게 배당되며, 근저당권 미배당액은 10,216,160원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 북구 구포동 구포역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 구포역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물의 9층이며, 승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구·철도보호지구이며, 북서측 약 10미터 포장도로와 북동측 약 3미터 계단식 도로에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,729,000원/㎡이며 토지면적은 260.0㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 구포역 인근이라는 접근성은 있으나, 오피스텔 용도·기계식 주차·2회 유찰 이력을 고려한 수요 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김수현의 전입·점유일, 확정일자, 임차권등기와 배당요구 내역을 등기부·현황조사·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류와 달리 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용상태와 공부 내용을 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 판단을 하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 매물을 확인하세요.
- 점유·명도. 901호 전부에 대한 임차권등기가 있으므로 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 기계식 주차. 주차 가능 차종, 운영 상태와 유지·보수 조건을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납과 지방세 등 배당 변동 요소를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2024년 2월 27일 장림동새마을금고 근저당이고, 임차인 김수현의 전입·점유는 그 다음 날이라 대항력이 없습니다. 보증금은 110,000,000원이지만 낙찰자가 승계할 금액은 0원이며, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 125,440,000원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 더욱이 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격상 현장·시세 검증 후 판단입니다.
