부산지방법원 2025타경101581. 부산 강서구 죽동동 소재 제조업소와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사태일이엔지이며, 2024.05.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,680,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 유정자 근저당권과 서영근·중소기업은행· 기술보증기금의 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 점유자는 주식회사 태성이엔지 김찬용으로 보증금은 30,000,000원, 전입일은 2025.04.09.입니다. 말소기준권리인 2024.05.31. 근저당권보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 죽동동 383-1 · 부산광역시 강서구 호계로125번길 50 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사태일이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,545,814,150원 / 1,082,070,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,413,878,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 783.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 유정자의 근저당권 250,000,000원, 서영근 가압류 9,397,500원, 중소기업은행 가압류 100,812,035원, 기술보증기금 가압류 327,500,000원, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행·경남은행·중소기업은행·대구은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차관계 — 확인된 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태성이엔지 김찬용 | 2025.04.09 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 이용형태와 토지 구조 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정요항표상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층이며 현재 제조업소로 이용 중입니다. 주변은 제조업소·농가주택·전·답 등 농경지대로 형성되어 있고, 차량 접근은 가능하지만 시외곽 지역으로 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
| 위치 | 송산마을회관 남서측 인근 |
|---|---|
| 주위환경 | 제조업소, 농가주택, 전·답 등 농경지대 |
| 교통 | 차량 접근 가능 · 인근 버스정류장 · 대중교통 사정 다소 불편 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제1종일반주거지역 |
| 규제 | 비행안전제6구역(전술) · 제1종지구단위계획구역 · 도로 접함 |
| 공시지가 | 765,300원/㎡ |
| 위반건축물 | 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 1,082,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,220,700원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,680,000,000원 | 1,068,849,300원 |
| 3. 근저당 · 유정자 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서영근 | 9,397,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 100,812,035원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 327,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,082,070,000원 가정 시 채권 총액 2,367,709,535원 중 1,068,849,300원이 채권자에게 배당되고, 1,298,860,235원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 1,082,070,000원 | 1,068,849,300원 | 1,298,860,235원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 757,449,000원 | 747,474,510원 | 1,620,235,025원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 530,214,299원 | 522,512,156원 | 1,845,197,379원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 중소기업은행의 청구액 1,413,878,561원은 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각대금과 배당액은 더 낮아지고 미배당액은 더 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인의 인수금액은 계속 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 목록3 지분매각 부분의 정확한 매각범위와 권리관계를 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 주식회사 태성이엔지 김찬용의 전입은 후순위이지만 실제 점유 현황과 명도 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록3 토지는 공부상 ‘답’이나 현황은 나대지(적치장) 등으로 추정되어 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 후면 화장실은 변기를 제거하고 방치된 것으로 보인다는 조사 내용이 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 제조업소·토지 거래와 개별 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
권리의 핵심만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 소멸하며 확인된 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 권리보다 부동산 자체의 구성에 있습니다. 제조업소로 이용되는 건물과 토지가 일괄매각되고 일부 토지는 지분매각이며, 공부와 현황 차이도 확인됩니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 1,082,070,000원이 실제 가치 대비 저렴한지 단정할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 가격·이용·토지구조 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
