부산지방법원 2025타경101599. 부산 서구 암남동 215-4의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 현재 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.09.02. 설정된 중부산새마을금고 근저당권 129,600,000원입니다. 이후 설정된 부산공동어시장조합공동사업법인의 근저당권 2건과 농협은행·삼성카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 실제 조사된 임차인은 3명이고, 그중 이숙자의 전입일은 2010.02.18.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 금액이 확정되지 않는 한 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 215-4 · 부산광역시 서구 감천로291번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트·벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 350.0㎡ · 대 · 고지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 장경민 (2024.08.20. 협의분할에 의한 상속, 2025.03.25. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 551,808,900원 / 270,386,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산공동어시장조합공동사업법인 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리보다 선순위 전입이 핵심
2014.09.02. 중부산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 근저당권 2건과 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이숙자는 말소기준권리보다 4년 이상 앞선 2010.02.18. 전입자로 조사됐습니다. 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 만큼 매수인 승계 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이숙자 | 2010.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 진영향 | 2016.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.25 접수 |
| 이성훈 | 2016.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 270,386,000원으로 감정가 551,808,900원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 선순위 전입자의 보증금과 승계액이 확정되지 않았고, 차량 접근이 불가능하며 토지 서측 일부가 현황 도로인 계단길로 판단됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 270,386,000원 | 49% | 9,516,711원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 189,270,200원 | 34% | 89,496,890원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 132,489,139원 | 24% | 145,483,016원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 270,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,585,404원 |
| 1. 근저당 · 중부산새마을금고 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 근저당 · 부산공동어시장조합공동사업법인 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부산공동어시장조합공동사업법인 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,514,670원 | 6,514,670원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,202,637원 | 9,685,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 275,317,307원, 채권자 예상배당은 265,800,596원이며 9,516,711원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 전입자의 미확정 보증금은 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도탑스빌 북측 인근으로, 송도교차로 주변 주택지대에 주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 비교적 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 토지면적은 350.0㎡이며 지목은 대, 고지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 현황 도로. 토지 서측 일부는 현황 도로인 계단길로 판단돼, 해당 불리함을 감안해 토지가액이 산출됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 준보전산지와 접합니다. 공시지가는 495,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트·벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 차량 진입 불가, 고지, 계단길과 도로접면 조건은 실사용 편의와 향후 재매각 시 매수층을 제한할 수 있는 요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이숙자 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 점유자별 명도 범위 확인. 실제 임차인 3명의 점유 부분과 거주 상태를 현장에서 확인하고, 대항력 없는 점유자도 인도명령·명도 협의 비용을 반영해야 합니다.
- 차량 접근 현장 점검. 차량 접근 불가와 계단길 이용 조건을 직접 확인하고 이사·수리·자재 반입 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 서측 일부 현황 도로의 위치와 이용 상태, 토지 경계 및 통행 조건을 지적도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차인 보증금이 반영되면 배당순위와 인수액이 달라질 수 있으므로 법원 원본을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입액 확인이 먼저”
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 이숙자는 2010.02.18. 전입해 2014.09.02. 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 따라서 대항력과 매수인 승계를 확정할 수 없고, 실질취득비용 역시 계산되지 않습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 270,386,000원이지만, 2회 유찰과 차량 접근 불가, 고지·계단길, 세로한면(불)의 토지 조건까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 전입 위험은 미해결입니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 이숙자의 보증금과 점유관계를 먼저 확인해야 하며, 확인 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.
