100,450,000원
부산지방법원 2025타경101614. 부산 사하구 하단동 남영아트펠리체 13층 1302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준권리는 2021년 7월 23일 구덕신용협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 설정된 박점순의 근저당권 100,000,000원, 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
현황조사에서 확인된 전입자는 이성백 1명입니다. 전입일은 2025년 2월 17일로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계와 인도 일정은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동남로1347번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트조 14층 건물 중 13층 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 279,516,518원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 소유권보존과 신탁등기가 함께 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2021년 7월 23일 말소돼 소유권이 주식회사남영주택으로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 강혜의 근저당권 60,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 박점순 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에서 확인된 실제 임차인 또는 전입자는 이성백 1명입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성백 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준일인 2021년 7월 23일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 점유관계는 매각물건명세서로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 공백’이 먼저다
현재 최저가는 감정가 205,000,000원의 49%인 100,450,000원입니다. 그러나 남영아트펠리체의 확인된 최근 실거래금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 169,756,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 199,350,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 220,065,469원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액은 말소되는 담보권의 잔액이므로 매수인이 인수하지 않습니다. 문제는 권리보다 환금성과 적정 시세 확인입니다. 총 8세대 규모이고 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 168,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 근저당 · 박점순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 98,243,700원이 구덕신용협동조합에 배당되고, 박점순 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 268,000,000원 중 169,756,300원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모
- 위치. 하단중학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 사건 용도는 근린시설이며 감정 조사상 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 14층 건물로 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 평탄한 3필 일단의 토지이며, 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 규모·환금성. 2018년 1월 18일 사용승인된 총 8세대 규모로, 경매통계상 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 저가로 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 물건 거래를 확인하세요.
- 용도와 현황 대조. 사건 용도는 근린시설, 현황은 주거용입니다. 건축물대장상 용도와 주거 이용의 적법성, 금융·세금 조건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022년 12월 6일 등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서 및 관할기관 자료로 대조하세요.
- 전입자 확인. 이성백은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 명도 계획. 현황조사상 전입자가 있으므로 인도 일정과 협의 가능성, 인도명령 절차를 사전에 검토하세요.
- 관리비·주차. 관리비 체납과 주차타워 사용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 시세·용도·환금성이 어렵다
말소기준은 2021년 구덕신용협동조합 근저당이고, 이후의 박점순 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 전입자 이성백도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 저가 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 확인된 실거래 자료가 없고, 8세대 규모에 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%입니다. 사건 용도는 근린시설인데 현황은 주거용이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 권리상 인수는 낮지만, 적정가격·용도 적합성·환금성 확인 난도는 높습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격 판단은 보류입니다.
