부산지방법원 2025타경101617. 부산 사하구 하단동 동화빌 6층 601호, 전용 45.19㎡의 도시형생활주택입니다. 말소기준권리는 2020.08.20. 설정된 초량4동새마을금고의 근저당권 108,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.26. 회사합병을 원인으로 초량새마을금고에 이전됐고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
조사된 임차인 오현용의 전입일은 2020.08.24.로 말소기준일인 2020.08.20.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 예상배당 계산상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 이 문제는 채권자 배당액을 바꿀 수 있지만, 대항력이 없는 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(도시형생활주택) · 전용 45.19㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 6층 |
| 소유자 | 이길봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초량새마을금고 / 86,762,980원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년에 설정됐던 근저당권 2건과 2014년의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.08.20. 근저당권이며, 임차인 전입과 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 근저당권의 미배당액이 발생하더라도 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 대상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오현용 | 2020.08.24 | 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오현용은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 했지만, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 한 건뿐이지만 가격 차이는 크다
동화빌은 2013.12.10. 사용승인된 12세대 건물입니다. 대상과 같은 전용 45.19㎡의 최근 거래는 2025.07. 8층 135,500,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.19㎡ | 8 | 135,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.19㎡ | 1건 | 135,500,000원 |
현재 최저가 65,660,000원은 최근 실거래의 48.5%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로 가격 비교 기준인 실질취득액 역시 65,660,000원입니다. 감정가 134,000,000원은 최근 거래 135,500,000원과 비슷하지만, 두 차례 유찰되면서 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,581,880원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 초량4동새마을금고 | 108,000,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 7번 근저당권은 2025.06.26. 초량새마을금고로 이전됐습니다. 현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 중 43,921,880원이 미배당되지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 지하철 하단역 북측 인근이며, 공동주택·근린상가·업무시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 지하철 하단역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층이며, 기계식주차장·승강기·급배수·위생설비·화재탐지 및 경보설비·개별난방시설이 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다. 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 동일 면적 최근 거래가 1건이므로, 매도 시 거래기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 오현용의 보증금·확정일자·점유 범위를 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금 미상으로 예상배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 파산절차 확인. 2025.01.20. 파산선고와 관련해 파산관재인 및 매각절차 서류를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 마감재를 조사하지 못했습니다.
- 기계식주차장 확인. 이용 가능 차종, 운영 상태와 유지비를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 시세 재확인. 최근 거래가 1건뿐이므로 인근 도시형생활주택의 매매·임대 사례를 추가 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 현장 확인
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인이 조사됐고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 65,660,000원은 최근 동일 면적 거래 135,500,000원의 48.5%로 가격 차이가 큽니다. 다만 거래 표본이 한 건에 불과하고, 보증금·우선변제 여부와 내부 상태가 확인되지 않았으며, 파산선고 등기도 존재합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 여유는 크지만, 서류와 현장 확인을 마친 뒤 판단할 물건입니다.
