부산지방법원 2025타경101626. 부산 북구 만덕동 세광빌라 2층 204호에 관한 강제경매입니다. 표면상 감정가는 27,100,000원, 현재 최저매각가는 13,279,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자를 일반적인 주택 경매처럼 읽으면 안 됩니다. 감정평가와 매각 대상은 204호 전체가 아니라, 공유자 이미정이 보유한 18분의4 지분 전부입니다.
현재 등기상 소유자는 이동익·이미정·이선옥·하성준·하승훈의 다섯 공유자입니다. 낙찰자는 이미정의 지분을 대신 취득할 뿐, 다른 공유자들의 권리를 제거하거나 204호를 단독 소유하게 되는 것이 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당이나 임차보증금 인수보다 공유관계를 어떻게 정리할 수 있는가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 376-9 세광빌라 제2층 제204호 도로명: 부산광역시 북구 만덕2로17번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택으로 이용 중 · 대상면적 72.96㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 · 사용승인일 1991.03.20 |
| 매각 대상 | 이미정 소유 지분 18분의4 전부 |
| 공유자 | 이선옥 18분의6 · 이동익 18분의4 · 이미정 18분의4 · 하성준 18분의2 · 하승훈 18분의2 |
| 감정가 / 최저가 | 27,100,000원 / 13,279,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 66,914,255원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 채권 인수보다 ‘공유지분’이 핵심
등기부상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.06.26 접수된 이미정 지분 강제경매개시결정이며, 매각으로 해당 경매개시결정은 소멸합니다. 신청채권자에게 배당되지 못한 채권액이 남더라도 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 소유권이전 등기와 다른 공유자들의 지분은 소멸 대상이 아닙니다. 낙찰자는 이미정 대신 공유자가 되며, 다른 공유자들과 함께 204호를 보유하게 됩니다. 특정 방이나 특정 면적을 낙찰자의 독점 구역으로 정하는 구조도 아닙니다. 감정평가에서도 매각지분의 위치와 경계를 확인할 수 없어 전체면적을 기준으로 지분비율에 따라 평가했습니다.
② 점유·임대관계 — 확인 전에는 비어 있다고 단정할 수 없다
임차인으로 특정된 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 0명”이나 “명도 부담 없음”으로 단정할 수 없습니다. 특히 공유지분 경매에서는 현재 누가 204호 전체를 점유하고 있는지, 점유자가 공유자인지 제3자인지에 따라 실제 사용 가능성과 협상 난도가 크게 달라집니다.
③ 가격 비교 — 12.3%만 보고 ‘초저가’라 판단하면 안 된다
세광빌라 실거래 자료는 2021.11 거래 1건으로, 전용 69.88㎡·1층이 108,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 13,279,000원은 이 거래금액의 12.3%로 표시되지만, 두 금액은 성격이 다릅니다. 실거래가는 한 호수 전체 거래이고, 현재 경매가는 이미정의 18분의4 지분만을 대상으로 합니다.
또한 비교 거래가 2021.11 한 건뿐이므로 2026년 현재의 시세를 정밀하게 나타내는 자료로 보기 어렵습니다. 거래 시점, 층, 전용면적이 다르고 지분매각 할인까지 반영해야 하므로, 12.3%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 면적·지분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 경매 감정가 | 이미정 18분의4 | 27,100,000원 | 전체 호수가 아닌 매각지분 평가액 |
| 현재 최저매각가 | 이미정 18분의4 | 13,279,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 세광빌라 실거래 | 69.88㎡ 전체 | 108,000,000원 | 2021.11 · 1층 · 전체 호수 거래 1건 |
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 공유지분 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 13,279,000원 | 12,639,978원 | 54,274,277원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 9,295,300원 | 8,727,985원 | 58,186,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 6,506,710원 | 5,989,589원 | 60,924,666원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자의 미배당액은 증가하지만 낙찰자가 승계할 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 지분매각, 공유자 우선매수, 점유관계 미상, 낮은 환금성이라는 구조적 위험은 없어지지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 13,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 639,022원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사한빛자산관리대부 | 66,914,255원 | 12,639,978원 |
| 미배당 채권 | - | 54,274,277원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자의 청구금액 중 54,274,277원이 미배당될 것으로 계산되지만, 해당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 만덕역 남동측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 만덕역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 1991.03.20입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 북측 약 10m 도로에 접합니다. 토지는 부정형이고 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 세광빌라는 20세대이며 확인된 실거래는 2021.11 한 건입니다. 여기에 공유지분 매각이라는 조건까지 겹쳐 일반적인 다세대 전체 호수보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 재확인. 입찰 대상은 204호 전체가 아니라 이미정 소유 18분의4 지분 전부입니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수는 1회에 한하므로 입찰 당일 공유자의 우선매수 신고와 보증 제공 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 확인하고 현장 점유자를 직접 조사해야 합니다.
- 공유관계 정리 가능성. 다른 공유자들의 사용 의사, 지분 매수 의사, 전체 매각 협조 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 실거래 해석 주의. 108,000,000원 거래는 2021.11 전체 호수 거래이므로 현재 지분 최저가와 단순 비교해 수익을 계산하면 안 됩니다.
- 추가 비용 점검. 공유관계 협의나 분쟁이 발생할 경우 필요한 절차와 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 ‘18분의4’
현재 최저가는 13,279,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 신청채권자의 미배당액을 낙찰자가 떠안을 필요도 없습니다. 숫자만 보면 부담이 작은 경매처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 204호 전체가 아니라 이미정의 18분의4 지분입니다.
다른 공유자의 지분이 남고, 공유자에게는 1회 우선매수 기회가 있으며, 임대관계도 미상입니다. 2021.11 실거래 108,000,000원은 전체 호수 거래라 현재 지분 최저가와 직접 비교할 수도 없습니다. 결국 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받는가”보다 낙찰 후 공유관계를 실제로 정리할 수 있는가가 성패를 좌우합니다. 채권 인수는 0원, 권리구조는 고난도. 지분 정리 계획 없이 가격 할인만 보고 접근하기에는 위험이 큰 물건입니다.
