부산지방법원 2025타경101644. 부산광역시 사하구 구평동 486-4, 도로명주소 감천항로429번길 34에 있는 공장 및 토지입니다. 토지는 공장용지 652.0㎡이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층으로 공장 등으로 이용 중입니다. 감정가 1,558,208,390원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 763,522,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조의 기준점은 2023.07.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 접수된 가압류 4건, 임의경매개시결정과 사하구 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101644 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 구평동 486-4 항도수산구평동공장 · 감천항로429번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 652.0㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 |
| 소유자 | 김의수 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,558,208,390원 / 763,522,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 980,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.31. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 주식회사 피쉬메이저, 수협은행, 신용보증기금, 농업협동조합중앙회의 가압류와 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 사하구 압류가 접수됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한영수 | 2024.04.30 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한영수의 전입일은 2024.04.30.로, 말소기준권리 설정일인 2023.07.31.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 임차보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이며, 인수액은 0원이지만 점유가 계속되고 있다면 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 1,558,208,390원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 763,522,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 49%입니다. 그러나 공장 및 토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 물건은 일반공업지역의 공장용지와 2층 공장 건물로 구성돼 있습니다. 주거용 부동산과 달리 공장 가치는 토지 조건, 도로 접근, 건물 구조, 실제 이용 상태와 제시외 건물 등 개별 조건의 영향을 크게 받습니다. 따라서 현재 최저가 763,522,000원이 적정한지는 인근 공장·공장용지의 실제 거래와 임대 사례를 대조해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 763,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,035,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 753,486,780원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 피쉬메이저 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 74,998,037원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 178,475,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,609,473,481원 중 예상배당은 753,486,780원이며, 미배당액은 855,986,701원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 구평동 소재 감천항7부두 남측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 652.0㎡, 평지·세로장방이며 도로에 접합니다. 공시지가는 918,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·중요시설물보호지구(항만)에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층으로, 주기둥은 H-Beam 400×200mm이며 바닥은 에폭시 및 타일붙임 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·화재발신기·전기판넬에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장 및 공장용지의 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만으로 환금성과 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 인근 일반공업지역 공장용지와 유사 규모 공장의 실제 거래를 확인해 최저가 763,522,000원의 적정성을 검증하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 감정평가서·매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도. 한영수는 대항력이 없지만 현재 점유 여부와 공장 운영 상태, 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 토지 경계와 도로. 토지 면적 652.0㎡, 도로 접면과 실제 출입 동선이 공부 및 현황과 일치하는지 확인하세요.
- 시설 상태. 일반철골구조·샌드위치판넬 건물과 급배수·전기판넬·화재발신기 등 설비의 현재 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기와 세금 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49%는 시세가 아니다”
권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2023.07.31. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 한영수도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 공장·토지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았고, 일괄매각되는 제시외 건물도 포함됩니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 이 물건은 할인율보다 인근 공장 시세와 현장 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
