부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경101689 · 부산서부지원 · 아파트
철근콘크리트구조 47.3289㎡

최저매각가 신건 · 1차 (이전 2회 유찰)

164,000,000원 1억 6,400만 감정가 164,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-25

부산서부지원 10:00

입찰 보증금

1,640만원

최저가의 10% · 16,400,000원

실거래 대비

▼ 0.7% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 1.65억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약형 임차권등기로 인수 위험은 제거된 권리 안전형 물건이나 가격 메리트는 유찰 후 검토

가격 최저가 1.64억 = 최근 12개월 평균 1.651억의 99.3% — 시세 수준
자금 입찰보증금 약 1,640만원 · 확약 적용으로 매수인 인수 0원
리스크 임차권등기 대항력 있었으나 대항력 포기 확약 제출로 위험 완화

한 줄 평 임차권등기가 있어 일반적인 권리분석에서는 주의가 필요한 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수 위험은 0원으로 정리됩니다. 다만 최저가는 최근 12개월 평균 시세와 거의 같은 수준으로, 큰 가격 메리트는 유찰 이후 검토 영역입니다.

감정가 / 최저가

164,000,000원

2회 유찰 후

최근12개월 시세

165,166,666원

최근 거래 3건 평균

최저가 ÷ 시세

99.3%

최근12개월 기준

매수인 인수

0원

확약 적용

부산지방법원 2025타경101689. 부산 사상구 모라동 대상로웰아파트 301호는 전용 약 47.33㎡ 규모의 아파트입니다. 핵심 쟁점은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 남소연은 보증금 160,000,000원, 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.06.09로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.06.16자 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 확약은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경101689
소재지	부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 3층301호
물건종류 / 이용	아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)
소유자	디엔에스개발주식회사
감정가 / 최저가	164,000,000원 / 164,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 165,841,918원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

✅ 확약 적용 결과 임차인은 대항력 있는 임차권자였지만, 제출된 확약 내용에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 물건에서 계산되는 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

대상로웰아파트 동일 평형 거래 12건 기준 평균 거래가는 171,458,333원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래 흐름을 우선 적용합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	48.35㎡	12	160,000,000원
2026.04	48.37㎡	8	167,000,000원
2026.03	48.35㎡	6	168,500,000원
최근12개월 평균	3건	-	165,166,666원

최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 99.3% 수준입니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교하면 약간 높은 수준이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -4.8% 하락 추세입니다.

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균과 유사한 수준입니다.

③ 예상 배당 구조

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,096,000원
임차인 남소연 보증금	160,000,000원	160,000,000원
주택도시보증공사	165,841,918원	904,000원
소유자 잔여	-	0원

⚠️ 주의 임차권 자체는 대항력 있는 권리였으므로 확약 여부 확인이 가장 중요합니다. 확약 내용이 변경되거나 효력이 인정되지 않는 경우 판단은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 사상구 모라동 모라역 남동측 인근으로 간선도로변 음식점·근린생활시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장 및 도시철도 2호선 모라역 이용이 가능합니다.
건물. 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 총 88세대 규모로 거래 표본은 있으나 도시형생활주택 성격으로 가격대 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 사건에서는 확약서 내용과 효력 확인이 최우선입니다.
가격 판단. 최저가는 최근12개월 평균과 비슷한 수준으로 큰 할인 매력은 제한적입니다.
유찰 전략. 추가 유찰 시 가격 메리트가 커질 수 있으므로 회차별 접근이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 계산해야 한다”

이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 높은 인수 위험이 있지만, 이번 사건은 확약 제출로 매수인 인수 부담이 0원으로 정리되는 구조입니다. 다만 최저가는 최근12개월 평균 시세와 거의 동일하고 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 권리는 안정권에 들어왔지만, 가격 메리트는 추가 조정 구간에서 판단하는 것이 적절합니다.

부동산강제경매

임차권등기 위험은 확약으로 정리됐다 — 부산 대상로웰아파트 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

③ 예상 배당 구조

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 계산해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-12	유찰	1억 6,400만원
2	2026-06-16	유찰	-
3	2026-08-25	대기	1억 6,400만원