부산지방법원 2025타경101689. 대상로웰아파트 3층 301호는 감정평가상 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 을구 1번 남소연의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.07, 확정일자는 2022.06.09, 전입·점유개시는 2022.06.30이며 보증금은 160,000,000원입니다. 전입시점이 말소기준권리인 2025.05.21 사상구 압류보다 앞서기 때문에 원래 구조만 보면 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 전액 받지 못할 경우 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 중요한 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.06.16 주택도시보증공사(양도전 임차인 남소연)로부터 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 남소연에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 사상로 504 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 47.3289㎡ · 지상17층 중 3층 |
| 소유자 | 디엔에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,841,918원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2025.05.21 사상구(부산광역시) 압류입니다. 그보다 앞선 2024.07.18 남소연의 주택임차권은 등기 순서상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 남소연 임차권은 2026.06.16 확약서에 의해 대항력과 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남소연 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.06.09 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 판단 기준은 1.71억 전체평균이 아니라 최근 거래
대상로웰아파트는 88세대, 2018.03.29 사용승인 단지입니다. 전체 12건 평균은 171,458,333원이지만 과거 180,000,000원·185,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 165,166,666원, 최신 거래 160,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -4.8%를 우선하는 편이 데이터에 부합합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 48.35㎡ | 6 | 168,500,000원 |
| 2025.06 | 48.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 48.35㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 47.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 48.37㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 48.35㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.04 | 48.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.10 | 48.99㎡ | 4 | 185,000,000원 |
현재 최저가 114,800,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 확약서 효과를 반영하면 실질취득액도 동일한 114,800,000원이므로 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 -4.8% 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.2회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 과거 평균 171,458,333원만 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 1. 임차인 남소연 보증금 | 160,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,841,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 남소연 보증금 부족분 47,607,200원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.06.16 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 미반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 도시철도2호선 ‘모라역’ 남동측 인근이며, 간선도로변을 따라 음식점 등 근린생활시설·공동주택·오피스텔이 형성된 도시철도역 주변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 도시철도2호선 모라역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형) 용도이며, 2018.03.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상17층·지하1층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식주차, 도시가스보일러 난방, 천정매립형 시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매지표. 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.16 확약서 원문 확인. 남소연의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 문서와 동일한지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 확약의 핵심은 남소연 임차권에만 적용됩니다. 말소 이행 여부를 매각절차와 함께 확인해야 합니다.
- 배당표와 확약을 분리해 보기. 기계적 배당표상 미배당 보증금은 47,607,200원이지만, 이 사건에서는 확약 때문에 그 금액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 기준 유지. 전체 12건 평균 171,458,333원보다 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.8% 낮습니다. 과거 고가 거래만으로 현재 가치를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 관련 배당 변동 확인. 갑구에 사상구와 국의 압류가 있고 배당모형에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’이 아니라 ‘확약의 유효한 이행’
겉으로만 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 114,800,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수 위험형입니다. 배당모형도 실제로 부족분 47,607,200원을 산출합니다. 하지만 이 사건은 2026.06.16 확약서가 존재해 결론이 달라집니다. 남소연이 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 114,800,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.8%이고 3회 유찰된 상태이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 단순한 최저가 할인율보다 확약서의 법적·절차적 이행 확인과 최근 하락 시세를 함께 보는 것입니다.
