부산지방법원 2025타경101691. 부산 사상구 모라동 대상로웰아파트 4층 406호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보고 판단하면 안 된다는 점입니다. 을구 1번 주택임차권 류현재의 보증금은 170,000,000원이고, 전입일 2022.07.18·확정일자 2022.05.11로 말소기준인 2025.05.21 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 현재 최저가 117,600,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원만 배당돼 54,846,400원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.06.16.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인과 관련된 매수인 부담은 실질 0원으로 반영합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 이 사건에서 확인된 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트·도시형생활주택(원룸형) · 전용 48.3708㎡ · 17층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 디엔에스개발주식회사 |
| 사용승인 | 2018.03.29 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준은 2025.05.21. 사상구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.07.05. 류현재 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 권리이며, 전입일과 확정일자 역시 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2025.07.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.07.28. 국 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류현재 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022.07.18 | 2022.05.11 | 有 | 有 | 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 류현재는 대항력·우선변제권이 있는 임차인이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.16. 확약서에 따라 잔존 보증금의 매수인 청구와 임차권등기 유지가 포기됩니다. 룰상 현재 회차 미배당액은 54,846,400원이나 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 최근 추세는 하락
대상로웰아파트는 88세대, 2018.03.29. 사용승인 단지입니다. 면적이 유사한 실거래 12건의 전체 평균은 171,458,333원이지만, 과거 180,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 165,166,666원, 최신 거래 160,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -4.8%를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 48.35㎡ | 6 | 168,500,000원 |
| 2025.06 | 48.99㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 48.35㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 47.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.07 | 48.35㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2024.06 | 48.37㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 48.35㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.04 | 48.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.10 | 48.99㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 165,166,666원 |
현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 165,166,666원의 71.2%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 확약서가 유효하게 반영되어 실질 인수가 0원이라면 실질취득 기준도 117,600,000원이므로 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 4.8% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 171,458,333원을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 류현재 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류현재 보증금의 미배당액은 54,846,400원입니다. 원칙적 권리관계만 보면 매수인 인수액에 해당하지만, 2026.06.16. 확약서가 대항력·잔존 보증금 청구와 임차권등기 유지를 포기하므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 권리 부담 — 확약 없을 때와 있을 때
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 117,600,000원 | 54,846,400원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 94,080,000원 | 78,013,440원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 75,264,000원 | 96,490,752원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 부담이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서가 제출돼 있으므로, 세 회차 모두 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 4층 406호입니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 ‘모라중학교’ 남서측 인근. 간선도로변 공동주택·근린생활시설과 후면의 소규모 공동주택·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 모라역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 35미터 광대로, 북동측·동측 약 4~6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 대상로웰아파트는 88세대, 2018.03.29. 사용승인. 확인된 유사면적 거래는 160,000,000원~185,000,000원입니다.
- 환금성 주의. 최근 거래군의 평균은 165,166,666원이고 과거 거래군 대비 -4.8% 흐름입니다. 단지 경매 평균 유찰은 4.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 확약서의 제출 주체·문구·적용 대상이 류현재 임차권 및 잔존 보증금 전부에 정확히 대응하는지 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약 내용대로 매각 후 임차권등기 말소가 진행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 54,846,400원과 실제 매수인 부담 0원을 혼동하면 안 됩니다. 이 사건은 확약서가 그 차이를 만드는 사건입니다.
- 최근 하락 추세 반영. 전체 평균 171,458,333원보다 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 확인. 88세대 도시형생활주택 성격, 평균 유찰 4.2회, 최근 가격추세 -4.8%를 감안해 실제 매수수요와 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘대항력’보다 ‘확약서의 효력 확인’
표면적인 권리구조는 위험해 보입니다. 류현재의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고 보증금도 170,000,000원이므로, 현재 최저가에선 원칙적으로 54,846,400원의 미배당이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.06.16. 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격만 보면 실질취득 117,600,000원은 최근 12개월 평균 165,166,666원의 71.2%로 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름이 -4.8%이고 단지 경매 평균 유찰이 4.2회인 만큼, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 여유를 크게 잡는 것은 피해야 합니다. 권리는 확약서 원문 확인이 핵심이고, 가격은 최근 하락 추세와 환금성을 함께 보는 물건입니다.
