부산지방법원 2025타경101691. 부산 사상구 모라동 대상로웰아파트 4층 406호입니다. 소유자는 디엔에스개발주식회사이며, 등기상 핵심은 을구 주택임차권입니다. 임차인 류현재는 2022년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 일반적인 경우라면 부족 배당금 515만2천원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전 임차인 류현재)로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출된 내용이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 한해서는 실질 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 확약 밖의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101691 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 디엔에스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
대상로웰아파트 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 전체 평균은 171,458,333원이지만, 최근 12개월 평균 165,166,666원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 봐야 합니다. 또한 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -4.8% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 48.37㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 48.35㎡ | 6 | 168,500,000원 |
| 최근 12개월 3건 | 165,166,666원 | ||
현재 최저가는 168,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 101.7%입니다. 전체 평균 대비 98% 수준이라는 점만으로 저평가 판단을 하기 어렵고, 최근 시세와 최신 거래 기준으로는 가격 메리트가 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 류현재 보증금 | 170,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수(확약 전) | 5,152,000원 | 확약으로 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모라중학교 남서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근 시내버스정류장과 도시철도 2호선 모라역이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 물건상태. 2018년 3월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물 내 4층 물건입니다.
- 환금성. 88세대 규모로 거래 표본은 있으나, 최근 거래 추세는 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 반영되는지 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가가 아니라 확약 후 실질취득가와 최근12개월 평균을 비교해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 관련 우선매수권 여부가 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따로 본다”
이 물건의 핵심은 임차권입니다. 일반적인 경매라면 대항력 있는 임차보증금 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조였지만, 제출된 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 경매의 매력은 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 실질취득 1억6,800만원은 최근12개월 평균보다 높고, 최근 거래 추세도 하락입니다. 권리는 정리됐지만 가격은 신중해야 하는 물건입니다.
