부산지방법원 2025타경101699. 감전동 중앙빌라 에이동 3층 302호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이고 본건은 그중 3층 302호입니다. 현재 소유자는 박영태이며 2005.05.13 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 경매의 기준이 되는 권리는 2023.06.16 김종식의 가압류 115,662,690원입니다.
가격은 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 35,280,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 거래 78,500,000원과 상당한 차이가 있지만, 해당 거래는 대상 46.62㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 최저가가 낮아졌다는 사실과 해당 호수가 실제 시세보다 확실히 저평가됐다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 106-12 중앙빌라 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 내 3층 302호 |
| 시장 비교 대상면적 | 46.62㎡ |
| 소유자 | 박영태 · 2005.05.13 소유권이전 (2005.05.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 262,947,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준은 2023년 가압류
과거 설정됐던 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 주식회사한국주택은행의 45,500,000원 근저당은 주식회사국민은행으로 이전된 뒤 2005.05.11 말소됐고, 2005.05.13 감전2동새마을금고의 23,400,000원 근저당도 2006.03.06 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2023.06.16 갑구 4번 가압류입니다. 2025.07.14 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조로, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본 신뢰도는 제한적
중앙빌라는 14세대이고 준공일은 2000.05.02입니다. 시장 비교 대상면적은 46.62㎡이지만, 확인된 실거래는 58.9㎡와 67.08㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2025.04의 78,500,000원 1건이며, 이 값이 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 동시에 구성합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.9㎡ | 4 | 78,500,000원 |
| 2021.11 | 67.08㎡ | 2 | 138,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 78,500,000원 |
현재 최저매각가 35,280,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 44.9%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래지표보다 -43.3% 낮은 하락 추세이고, 최근 표본이 1건뿐이며 면적도 맞지 않습니다. 전체 실거래 평균 108,500,000원에는 2021.11의 138,500,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김종식 | 115,662,690원 | 34,244,960원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김종식 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 가압류 청구금액 115,662,690원 중 34,244,960원이 배당되고 81,417,730원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감전초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 비교적 중소규모 공동주택과 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호로, 외벽은 타일붙임 및 몰탈위페인트, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 있고, 토지는 전반적으로 평탄한 자루형에 유사한 다각형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,642,000원/㎡입니다.
- 환금성. 중앙빌라는 14세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래지표가 -43.3% 하락했고 경매 평균 유찰이 2.0회인 만큼 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 통상적인 비율이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역과 별개로 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 면적 재확인. 본건 비교 대상면적 46.62㎡와 확인된 거래 58.9㎡·67.08㎡가 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래지표는 과거보다 -43.3% 낮습니다. 전체 평균 108,500,000원보다는 최신 거래 78,500,000원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원의 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 가격과 점유·권리 확인 결과를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 시세 확신은 약하다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2023.06.16 가압류를 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 35,280,000원은 최근 12개월 거래 평균 78,500,000원의 44.9%로 크게 낮아졌습니다. 그러나 최근 거래는 1건뿐이고 면적도 본건과 일치하지 않으며, 거래 흐름은 -43.3% 하락 추세입니다. 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 실제 점유 확인과 적정 시세 검증이 최종 판단을 좌우하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.