35,280,000원
부산지방법원 2025타경101699. 부산 사상구 감전동 중앙빌라 에이동 3층 302호, 전용 46.62㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 박영태이며, 등기부에 남은 핵심 권리는 2023.06.16. 김종식 명의의 가압류 115,662,690원입니다. 이 가압류가 말소기준이 되고, 2025.07.14. 내려진 강제경매개시결정도 매각으로 함께 소멸합니다.
과거 한국주택은행 근저당 45,500,000원과 감전2동새마을금고 근저당 23,400,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기와 배당 계산에 나타난 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계가 같다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 106-12 중앙빌라 에이동 3층 302호 부산광역시 사상구 사상로137번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.62㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박영태 (2005.05.02. 매매, 2005.05.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종식·서옥수·김재희·김은희 / 262,947,418원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 확인 인수 0원
신고·확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2023.06.16. 접수된 갑구 4번 김종식 가압류 115,662,690원이고, 그 뒤의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 근저당권은 경매 이전에 이미 말소돼 현재 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 수치상 할인은 크지만 동일 면적 거래가 아니다
중앙빌라는 14세대, 2000.05.02. 준공된 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2025.04.의 78,500,000원 1건입니다. 다만 경매 대상은 전용 46.62㎡, 해당 거래는 전용 58.9㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.9㎡ | 4 | 78,500,000원 |
| 2021.11 | 67.08㎡ | 2 | 138,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 78,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 108,500,000원 |
최저매각가 35,280,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 78,500,000원의 44.9%입니다. 표면상 가격 차이는 크지만, 최근 거래 표본이 1건이고 거래 면적도 대상보다 큽니다. 또한 최근 가격이 이전 거래보다 -43.3% 하락한 흐름이므로, 2021년 거래가 섞인 전체 평균 108,500,000원은 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 김종식 | 115,662,690원 | 34,244,960원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김종식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원 가정 시 집행비용을 제외한 34,244,960원이 갑구 4번 가압류 채권에 배당되고, 알려진 채권의 미배당액은 81,417,730원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 감전초등학교 북서측 인근으로, 주위는 비교적 중소규모 공동주택과 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 있으며, 토지는 평지의 자루형에 가까운 다각형입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,642,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창이며 급배수·위생·난방설비가 탐문됐습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 2000.05.02. 준공 다세대주택으로, 확인된 실거래가 2건뿐이고 최근 가격 하락 폭도 커 매도 시 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료를 대조하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 확인된 실거래 2건은 전용 58.9㎡와 67.08㎡로 대상 46.62㎡와 다릅니다. 인근 다세대의 유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -43.3% 낮습니다. 전체 평균 108,500,000원보다 최근 78,500,000원을 우선 기준으로 보되 면적 차이를 반영하세요.
- 정비구역 확인. 정비구역에 포함돼 있으므로 사업 단계, 권리산정 기준과 향후 비용·일정 영향을 확인하세요.
- 내부 상태 점검. 2000.05.02. 준공 다세대주택이므로 누수·균열·설비·창호와 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 미납 부담 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증형
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 가압류와 그에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 현재 확인된 인수액은 0원입니다. 최저가는 감정가의 49%, 최신 실거래의 44.9%까지 낮아졌습니다.
그러나 최신 거래는 대상보다 넓은 전용 58.9㎡이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 가격 추세는 -43.3%, 단지 경매 평균 유찰은 2.0회이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되 가격과 점유는 현장 확인이 필요한 다세대입니다. 낮은 최저가보다 실제 점유 상태, 내부 수선비와 동일 면적의 처분 가능 가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.