제주지방법원 2024타경7828. 서귀포시 서귀동 비스타케이올래 3층 327호입니다. 물건종류는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다. 현장표시는 신신호텔로 기재되어 있습니다.
이 물건은 2020년 임의경매 매각으로 강수정에게 소유권이 이전된 뒤, 2024년 나주시산림조합의 가압류와 강제경매가 이어진 사건입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 2월 19일 접수된 나주시산림조합의 가압류입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 점유자의 보증금 인수위험이 없어지는 것은 별개입니다. 327호 관련 차상민의 전입신고는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액을 산정할 수 없으며, 숙박시설이라는 이용상태까지 함께 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경7828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서문로 42-1, 3층 327호 (서귀동, 비스타케이올래) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층~지상 10층 중 3층 327호 |
| 사용승인 | 2017.02.22 |
| 소유자 | 강수정 (2020.08.21 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,963,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 나주시산림조합 / 43,398,518원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.19 나주시산림조합 가압류 (청구금액 42,927,318원) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 현장표시 | 신신호텔 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 별개
2020년 임의경매 매각 당시 기존 구즉신용협동조합 근저당과 관련 가압류·압류 등이 말소되었습니다. 이후 설정되었던 고창군수산업협동조합의 근저당권 24,000,000원도 2021년 5월 24일 해지로 말소되었습니다.
따라서 현재 경매에서 말소기준은 과거 근저당이 아니라 2024.02.19 나주시산림조합 가압류입니다. 이후 접수된 강제경매개시결정과 고창군수산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025년 제주세무서장의 압류 역시 2025년 7월 24일 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유관계 — 327호 보증금 확인이 핵심
327호에 관하여 확인되는 점유 신고인은 차상민 1명입니다. 전입신고일은 2021년 5월 31일로, 말소기준권리인 2024년 2월 19일보다 앞섭니다. 배당요구 관련 문건은 2024년 12월 13일 접수되었습니다.
| 성명 / 해당 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 차상민 327호 (본건) |
2021.05.31 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확정 승계 해당 없음 |
2024.12.13 문건접수 |
| 이은주 1001호 (별도 호실) |
2022.05.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
본건 327호와 별도 승계 해당 없음 |
2024.09.30 문건접수 |
이은주의 점유 신고 대상은 1001호입니다. 본건 327호의 임차인 수나 보증금에 합산하지 않으며, 해당 호실과의 관계 및 매각 범위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
대항력과 보증금 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
대항력이 인정되고 배당 후 보증금이 남는 경우, 그 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 약 4%, 그러나 시세 할인율은 아니다
감정가 123,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,963,000원입니다. 감정가 대비 약 4% 수준입니다. 수치상 할인 폭은 매우 크지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 하락률이지 현재 거래시세 대비 할인율은 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰) | 4,963,000원 | 4.03% | 보증금 인수 여부 확인 필요 |
| 10회 유찰 시 | 3,474,100원 | 2.82% | 보증금 인수 여부 확인 필요 |
| 11회 유찰 시 | 2,431,870원 | 1.98% | 보증금 인수 여부 확인 필요 |
낙찰가만 보면 회차가 진행될수록 매수가격이 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 최저가가 내려가는 만큼 인수 부담이 증가할 수도 있습니다. 따라서 최저가 하락과 실질취득비용 하락은 동일한 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,963,000원 가정)
아래 표는 현재 최저매각가를 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 채권자별 예상배당을 계산한 결과이며, 확인되지 않은 임차보증금의 우선배당과 매수인 인수액을 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 489,334원 |
| 1. 갑구 11번 · 나주시산림조합 가압류 | 42,927,318원 | 4,473,666원 |
| 2. 갑구 12번 · 나주시산림조합 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 3. 갑구 13번 · 고창군수산업협동조합 가압류 | 26,005,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
갑구 12번은 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정으로, 별도 확인 채권액이 없어 추가 채권으로 합산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 채권 총액 | 68,932,651원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 4,473,666원 |
| 채권 미배당 추정 | 64,458,985원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 327호 보증금 확인 필요 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서귀동 서문로터리 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물 및 용도. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 10층 건물의 3층 327호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설이며 현장표시는 신신호텔입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·기계식 주차설비·시스템 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 북동측 및 북서측 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 역사문화환경보존지역과 지하수자원특별관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,224,000원/㎡. 해당 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 숙박시설이라는 용도와 반복 유찰 이력을 고려해 실제 사용 가능성, 운영·수익 구조 및 재매각 여건을 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차상민 보증금 확인. 327호 점유 신고인의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 형태와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다. 최우선 확인 대상입니다.
- 대항력과 인수범위 검증. 선순위 전입신고만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 숙박시설의 실제 이용 형태와 적용되는 대항요건, 배당 후 미반환 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 구분. 차상민의 327호와 이은주의 1001호는 구분해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 본건 인수액에 합산하지 않도록 매각 범위 및 원본 명세서를 대조하세요.
- 실질취득비용 계산. 최저가 4,963,000원에 매수인이 인수할 보증금 및 기타 부담을 더해 판단해야 합니다. 인수액 확인 전에는 응찰가 상한을 신뢰성 있게 설정하기 어렵습니다.
- 숙박시설 확인. 공부상 용도, 실제 영업·사용 상태, 호텔 운영관계, 호실별 이용·점유관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 반복 유찰 사유 점검. 9회 유찰이라는 이력을 단순한 가격 할인 기회로만 보지 말고 권리·점유·운영·환금성 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 미납금 및 부대비용. 관리비, 공용부분 미납금, 제세공과금과 실제 명도 관련 부담을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “496만원에 낙찰받는 것과 496만원에 취득하는 것은 다르다”
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 123,000,000원에서 4,963,000원까지 떨어진 최저매각가입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 사항이 있습니다. 바로 327호에 전입한 차상민의 보증금과 대항력, 그리고 실제 매수인 인수범위입니다.
현재 등기상 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 327호의 보증금은 미상이며 실질 인수액 또한 확정되지 않았습니다. 선순위 전입 점유자가 존재하고, 감정평가상 용도도 일반 주거용 아파트가 아닌 숙박시설입니다.
아울러 현재 거래시세와 실질취득비용을 비교할 수 없는 상태이므로, 감정가 대비 약 4%라는 숫자를 현재 시세보다 저렴하다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 9회 유찰 이력과 숙박시설의 환금성까지 함께 검토해야 합니다.
결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 차상민의 보증금과 실제 대항력·배당·인수관계를 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용으로 가격을 다시 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰 후 얼마를 실제로 부담하게 되는지를 확인하는 것입니다.
