제주지방법원 2024타경7828. 본건은 서귀포시 서귀동 비스타케이올래 제3층 제327호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 감정가는 123,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 7,090,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
현재 소유자는 강수정이며 2020.08.21 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 등기된 근저당권은 2021.05.24 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.19 나주시산림조합 가압류 42,927,318원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 고창군수산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경7828 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서문로 42-1, 3층327호 (서귀동, 비스타케이올래) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층-지상10층 내 제3층 제327호 |
| 사용승인일 | 2017.02.22 |
| 소유자 | 강수정 · 2020.08.21 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 7,090,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 43,398,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현장표시 | 신신호텔 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 327호 전입
현재 말소기준권리는 2024.02.19 접수된 갑구 11번 나주시산림조합 가압류입니다. 이후 2024.07.09 강제경매개시결정과 2024.07.12 고창군수산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 327호 차상민의 전입일은 2021.05.31로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 — 본건 327호 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차상민 | 327호 | 2021.05.31 | 2024.12.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은주 | 1001호 | 2022.05.18 | 2024.09.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 조사에는 실제 임차인 2명이 기재되어 있으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 현재 분석 대상인 327호에 직접 대응하는 임차인은 차상민입니다. 이은주는 1001호로 기재되어 있어 본건 327호와 점유 부분이 다릅니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 8회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 123,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저가는 7,090,000원, 감정가의 5.76%입니다. 다음 회차 가정은 4,963,000원, 그 다음은 3,474,100원으로 제시되어 있습니다.
그러나 동일 물건 또는 인근의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 여기에 327호 임차인의 보증금까지 미상이므로 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 527,620원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 나주시산림조합 | 42,927,318원 | 6,562,380원 |
| 3. 갑구 12번 강제경매개시결정 · 나주시산림조합 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 26,005,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 68,932,651원 중 6,562,380원만 배당되고 62,370,271원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 특히 327호 임차보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서귀동 소재 서문로터리 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설이며, 매각물건명세서 비고에는 현장표시가 신신호텔로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층-지상10층 내 제3층 제327호이며 사용승인일은 2017.02.22입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·기계식 주차설비·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 및 북서측 약 8미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,224,000원/㎡, 토지면적은 1,609.7㎡입니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·시가지경관지구·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 327호 임대차 원본 확인. 차상민의 보증금·확정일자·실제 점유관계와 배당요구 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당 인수액을 반영해 낙찰가와 별도로 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 7,090,000원만 보고 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인율을 검증할 수 없습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 배경을 권리관계·숙박시설 이용상태·수요·관리 상태와 함께 확인해야 합니다.
- 현장표시 확인. 비스타케이올래 등기 대상과 현장표시 신신호텔의 실제 이용·운영 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 현재 예상배당액을 확정 배당으로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “5.76%”보다 먼저 볼 것은 보증금입니다
감정가 123,000,000원이 7,090,000원까지 내려왔다는 사실만 놓고 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 8회 유찰된 근린시설·숙박시설이고, 본건 327호 차상민은 2021.05.31 전입으로 2024.02.19 말소기준권리보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 327호 임차보증금이 얼마인지, 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남는지를 확인한 뒤에야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 “감정가의 5.76%니까 싸다”는 결론 역시 보류해야 합니다. 가격은 낮지만, 권리와 환금성 확인이 끝나지 않은 물건입니다.
