제주지방법원 2024타경12257. 제주시 애월읍 애월리에 소재하는 토지와 근린생활시설 관련 물건입니다. 감정가가 약 19.12억 원인데 최저매각가가 약 6.56억 원까지 내려와 금액만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 이 사건은 단순한 가격 하락 물건이 아닙니다. 일괄매각 대상에 농지취득자격증명이 필요한 토지가 있고, 일부는 지분매각이며, 문화유산 및 역사문화환경 관련 규제도 적용됩니다.
건물 등기상 소유자는 김길성·김숙희로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 말소기준권리는 2019년 9월 19일 설정된 농협은행 근저당권으로, 이후 설정된 농협은행 근저당권과 김성민의 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 목록4의 지상권과 가등기의 법적 성격, 실제 말소 처리는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경12257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1 |
| 물건종류 | 임야·토지 + 토지 / 일괄매각 |
| 관련 건물 | 제주시 애월읍 애월리 1949 제나동호 도로명주소: 애월로3길 48-15 제1종근린생활시설 · 지상 2층 |
| 건물 이용상태 | 1층·2층 제1종근린생활시설 |
| 건물 소유자 | 김길성(2분의 1) · 김숙희(2분의 1) |
| 감정가 | 1,912,052,480원 |
| 최저매각가 | 655,834,000원 (5회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 885,814,950원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.19 · 을구 15번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3 지분매각 · 목록1~3 농지취득자격증명 제출 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 별도 확인
말소기준은 2019.09.19 농협은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 384,000,000원이며, 이후 2021년에 동일 은행의 채권최고액 408,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
2024년 5월 8일 설정된 김성민의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 가등기의 정확한 성격과 매각조건을 확인할 필요가 있습니다.
따라서 말소동의서 제출로 인수위험 해소의 근거는 마련됐으나, 실제 말소 처리와 매수인에 대한 효력을 최신 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다. 배당계산상 인수액 0원만으로 지상권 위험까지 모두 확정적으로 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
② 점유자 및 임차관계
현황조사와 매각물건명세서에 박광선이 확인됩니다. 전입일은 2024.07.15로 건물의 말소기준권리보다 늦습니다. 현 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 없다고 분류돼 있지만, 보증금·확정일자·점유 부분 및 임대관계는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박광선 | 2024.07.15 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 저렴해 보여도 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 655,834,000원으로 감정가 1,912,052,480원의 약 34.3%입니다. 5회 유찰이라는 점에서 감정가 대비 가격 하락폭이 크지만, 이 수치는 어디까지나 최초 감정가 대비 비율입니다.
이 물건은 토지·지분·근린생활시설이 결합돼 있고, 농지취득자격증명과 문화유산 관련 규제도 적용됩니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 현재 시장가치보다 낮은지 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 655,834,000원 | 34.3% | 145,124,340원 |
| 6회 유찰 시 | 524,667,200원 | 27.44% | 274,979,472원 |
| 7회 유찰 시 | 419,733,760원 | 21.95% | 378,863,578원 |
회차별 가격과 미배당액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 실제 매각가격·매각조건 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 655,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,958,340원 |
| 1. 을구 15번 · 농협은행 근저당 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 을구 16번 · 농협은행 근저당 | 408,000,000원 | 262,875,660원 |
| 채권자 미배당 | — | 145,124,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 8,958,340원을 제외하고 채권자에게 총 646,875,660원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 합계 792,000,000원 중 145,124,340원이 미배당되며, 소유자 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구금액은 885,814,950원으로, 배당표에서 적용한 두 근저당의 채권최고액 합계와는 별개의 금액입니다. 위 계산은 채권최고액 기준 추정이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 입찰보증금이 걸린 핵심 조건
농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 돼 있다는 안내도 포함돼 있습니다. 따라서 입찰 전에 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 확인하고 미리 신청할 수 있습니다.
특히 목록3은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 휴경상태 및 도로이며, 지분매각 대상입니다. 현황이 도로로 이용된다는 사실만으로 농취증 제출의무가 자동 면제되는 것은 아니므로 해당 관청의 판단이 중요합니다.
⑥ 토지·건물 현황과 공법상 제한 (감정요항표 기준)
| 위치 | 애월초등학교 북서측 근거리 |
|---|---|
| 주위환경 | 농경지·근린생활시설 등이 소재하는 지역 |
| 교통 | 본건 및 인근까지 차량 접근 가능 · 인근 간선도로 소재 |
| 토지 참고 현황 | 지목 전 · 토지이용상황 임야기타 · 면적 506㎡ · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 용도지역 | 보전녹지지역 |
| 공시지가 | 40,400원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 건물 사용승인 | 2002.12.31 · 증축사용승인 2020.09.12 |
| 건물 이용상태 | 1층·2층 제1종근린생활시설 |
| 설비 | 기본 위생설비 및 급배수설비 |
토지의 개별 이용계획은 목록별로 서로 다릅니다. 일괄매각이라고 해서 전부 동일한 개발·활용 가능성을 갖는 것은 아닙니다.
| 목록 | 주요 용도지역·제한 |
|---|---|
| 목록1 | 보전녹지지역·특화경관지구·문화유산 및 문화유산보호구역·절대보전지역 및 상대보전지역 저촉·건축계획심의대상구역 |
| 목록2 | 보전녹지지역·자연녹지지역·특화경관지구·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역 |
| 목록3 | 보전녹지지역·문화유산 및 문화유산보호구역·역사문화환경보존지역·상대보전지역 저촉·건축계획심의대상구역. 지분매각이며 공부상 전, 현황 휴경상태 및 도로 |
| 목록4 | 자연녹지지역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역. 지상권 말소동의서 제출 내역 있음 |
⑦ 현장 확인 — 지분·도로·석재·컨테이너
- 지분매각. 목록3은 전체 소유권이 아닌 지분매각입니다. 공유관계와 실제 사용·관리 범위를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록3은 공부상 ‘전’이지만 현황은 휴경상태 및 도로입니다. 농취증 발급 가능 여부와 도로 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 석재 야적. 목록2·3 토지 일부 지상에 석재가 야적돼 있습니다. 소유관계 및 잔존물 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 목록4 토지 지상에 이동식 컨테이너 1동이 있으나 매각 대상에서 제외됩니다. 점유관계와 인도·철거 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 건물 증축 이력. 목록5 건물의 증축부분은 1층 제1종근린생활시설(제과점) 67.76㎡, 2층 제1종근린생활시설(제과점) 14.06㎡입니다. 증축사용승인일은 2020.09.12이나 실제 건축년도는 2009년으로, 감정평가 시 실제 건축년도를 기준으로 감가수정했습니다.
- 접근성. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하지만, 개별 토지의 도로접면과 실제 진입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록1~3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 행정관서에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있습니다.
- 지상권 말소 확인. 목록4 을구 17번 지상권의 말소동의서 원본과 실제 매각 후 말소 처리를 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 7번 김성민 가등기의 정확한 법적 성격과 매각에 따른 말소 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 토지별 지번·지분과 건물 등기상 소재지를 매각목록 및 등기부 원본으로 대조하세요.
- 점유자 조사. 박광선의 점유 범위와 실제 임대차관계, 보증금 및 확정일자 여부를 확인하세요.
- 문화유산 관련 규제. 애월환해장성 관련 보호구역과 역사문화환경보존지역, 절대·상대보전지역 저촉 여부를 토지별로 확인하세요.
- 현황 불일치. 목록3의 도로 이용관계, 목록2·3의 야적 석재, 목록4의 매각 제외 컨테이너를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 토지별 활용 가능성과 건물 현황을 반영해 적정가격을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 취득 가능성과 권리 확인이 먼저”
이 사건의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 하락했습니다. 그러나 토지와 건물이 결합된 일괄매각이며, 목록3의 지분매각, 목록1~3의 농취증 제출의무, 목록4 지상권의 말소동의서, 문화유산·보전지역 관련 공법상 제한이 함께 존재합니다.
특히 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건은 가격 할인율보다 먼저 확인해야 할 사항입니다. 지상권 역시 말소동의서가 제출됐다는 사실만으로 실제 말소까지 확정된 것으로 처리해서는 안 됩니다.
건물 등기상 후순위 근저당과 가등기는 소멸 대상으로 분류되고, 예상배당상 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과와 토지별 인수권리 확인은 구분해야 합니다. 최종적으로는 농취증 발급 가능 여부, 지상권 처리, 개별 토지의 이용제한, 건물·토지 매각범위 및 실제 시장가치를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
