제주지방법원 2024타경12257. 제주시 애월읍 애월리의 토지와 2층 제1종근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물 등기 표시는 애월리 1949 제나동호이며, 사건 표시 주소는 애월리 1947-1입니다. 소유자는 김길성·김숙희로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2019년 농협은행 근저당권 384,000,000원이 말소기준이고, 2021년 같은 농협은행의 후순위 근저당 408,000,000원과 2024년 김성민 명의의 가등기, 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 권리순서는 비교적 정리돼 있지만, 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 목록1~3 토지는 농지취득자격증명을 요구하고, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 붙었습니다. 목록3은 지분매각이며 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 휴경상태 및 도로입니다. 토지·근린시설·지분·농지 절차가 함께 얽힌 복합형 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 확인서류는 남는다

말소기준은 2019.09.19. 농협은행 근저당권 384,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행의 408,000,000원 근저당, 김성민 명의 가등기, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 7번 가등기는 등기상 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기이며, 별도 주의사항에는 가등기 종류를 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 원인증서와 매각물건명세서를 대조해 담보 목적 여부와 소멸 처리를 최종 확인해야 합니다.

② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음

실제 점유자로 조사된 사람은 박광선 1명입니다. 전입일 2024.07.15.은 말소기준권리 2019.09.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 및 최우선변제 가능성은 명세서와 배당요구 종기 서류를 통해 보완해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고인은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거는 따로 필요하다

감정가 1,912,052,480원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 936,906,000원, 감정가의 49%입니다. 감정가 대비 975,146,480원이 내려온 상태지만, 이 물건은 토지 여러 필지, 지분, 농지, 제1종근린생활시설을 묶은 일괄매각입니다. 일반적인 주거용 실거래처럼 단순 비교할 수 있는 시세 자료가 제시돼 있지 않으므로, 49%라는 할인율만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.

기호(1) 토지 정보는 보전녹지지역의 전 506㎡이며, 토지이용상황은 임야기타, 완경사·부정형·맹지로 표시돼 있습니다. 절대보전지역과 상대보전지역, 문화유산 및 문화유산보호구역 저촉, 특화경관지구와 건축계획심의대상구역 포함 등 공법상 제한이 중첩됩니다. 토지별 이용 가능성과 개발 가능 면적을 개별적으로 산정하지 않으면 감정가 할인율을 실질 가치로 환산하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 936,906,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 두 근저당의 채권최고액 합계 792,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 133,136,940원이 발생합니다. 다만 신청채권자의 청구액은 885,814,950원으로, 채권최고액 기준 배당모형과 차이가 있으므로 실제 채권잔액·공동담보·배당요구 채권을 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·건물 현황과 특별조건

• 농지취득자격증명. 목록1~3 토지는 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않습니다. 농지위원회 심의가 필요한 경우 발급 여부 판단 기간은 14일 이내로 안내돼 있습니다.
• 목록3 지분·현황 차이. 목록3은 지분매각이고 공부상 지목은 전이나 현황은 휴경상태 및 도로입니다.
• 야적물·제외 물건. 목록2·3 토지 일부에 석재가 야적돼 있고, 목록4 토지 위 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
• 문화유산 제한. 목록1~4는 애월환해장성 관련 문화유산 및 역사문화환경보존지역으로, 공법상 제한 정도를 감안해 감정평가됐습니다.
• 근린생활시설. 건물 1층과 2층은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 기본 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 증축부분. 1층 제1종근린생활시설 67.76㎡와 2층 제1종근린생활시설 14.06㎡의 증축사용승인일은 2020.09.12.이나 실제 건축년도는 2009년으로 보아 감가수정됐습니다.
• 입지·교통. 애월초등학교 북서측 근거리에 위치하며 주변은 농경지와 근린생활시설이 혼재합니다. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 사전 협의. 관할 행정관서에 목록1~3의 취득 가능 여부와 발급 기간, 농지위원회 심의 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 가등기 원인 확인. 갑구 7번 가등기의 매매예약 원인증서와 담보 목적 여부, 매각으로 인한 말소 범위를 집행기록에서 대조하세요.
• 지상권 말소 확인. 에프앤에이치2412유동화전문 유한회사가 제출한 2025.11.03. 말소동의서의 대상·조건과 낙찰 후 실제 말소 절차를 확인하세요.
• 임차관계 보완. 박광선의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 경계·진입로 조사. 각 목록의 현황 경계, 목록3 도로 사용 상태, 506㎡ 토지의 맹지 여부와 법적 진입로를 지적도·현황측량으로 검토하세요.
• 제외 물건·야적물 처리. 컨테이너 소유관계와 석재 반출 책임, 처리비용 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 개발 제한 검토. 절대·상대보전지역, 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역의 행위 제한을 관할 부서에 확인하세요.
• 가격 별도 산정. 감정가 할인율이 아니라 필지별 공법 제한, 지분가치, 도로, 건물 상태와 임대 가능성을 반영한 실질가치를 산정하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 인허가 가능성이 먼저다”

등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 박광선도 대항력이 없어, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순한 권리안전형 토지가 아닙니다. 농지취득자격증명을 기한 내 내지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못하고, 목록3은 지분매각이며, 문화유산·보전지역 제한과 맹지 정보, 야적 석재, 매각 제외 컨테이너, 가등기와 지상권 서류까지 확인해야 합니다.

감정가 1,912,052,480원에서 936,906,000원까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 비교 가능한 최근 시세 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리 인수는 비교적 정리됐지만, 절차와 활용 가능성은 보수적으로 검증해야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 농지취득 가능성, 지상권 말소, 필지별 이용가치와 실제 진입·개발 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.