제주지방법원 2025타경664. 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로, 토지는 352㎡입니다. 감정가 492,949,600원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 57,995,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 가격은 최저매각가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 손성창은 말소기준권리인 2023.09.06. 가압류보다 앞선 2022.04.29. 주민등록과 2022.05.02. 점유개시를 갖추고 있으며, 확정일자도 2022.04.21.입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 · 사계남로50번길 19-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.02.23 |
| 토지 | 대 352㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최무림 (2024.01.08. 매매, 2024.01.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 492,949,600원 / 57,995,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손성창 / 350,957,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.06. 최가연의 가압류 30,000,000원입니다. 기존 노들새마을금고 근저당권들은 2022.05.03. 말소됐고, 주식회사에스오엔지 근저당권도 2023.07.31. 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다. 말소기준권리와 2025.02.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 손성창입니다. 임차권등기는 2024.05.16. 접수됐지만, 임대차계약일·확정일자는 2022.04.21., 주민등록은 2022.04.29., 점유개시는 2022.05.02.입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도 보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손성창 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.21 | 있음 · 2024.05.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 집행비용 1,443,910원을 제외한 56,551,090원입니다. 보증금 350,000,000원 중 나머지 293,448,910원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 실제 자금부담은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 57,995,000원 | 56,551,090원 | 293,448,910원 | 351,443,910원 |
| 7회 유찰 시 | 40,596,500원 | 39,465,763원 | 310,534,237원 | 351,130,737원 |
| 8회 유찰 시 | 28,417,550원 | 27,506,034원 | 322,493,966원 | 350,911,516원 |
최저매각가가 57,995,000원에서 40,596,500원, 28,417,550원으로 낮아질수록 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 커집니다. 그 결과 실질취득액은 351,443,910원 → 351,130,737원 → 350,911,516원으로 보증금 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 최저가 할인으로만 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,443,910원 |
| 1. 임차인 손성창 보증금 | 350,000,000원 | 56,551,090원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 293,448,910원 |
| 2. 가압류 · 최가연 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 손성창 | 350,957,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 추정 후 매각대금 전부가 임차인 손성창에게 배당되지만, 보증금 잔액 293,448,910원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사계초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 외벽은 스타코플랙스·징크, 내부는 벽지·인테리어, 바닥은 강마루·타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천정매립형 냉방설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 352㎡, 계획관리지역이며 개별공시지가는 197,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 포함됩니다.
- 포함 시설. 조경수목, 제시외 건물, 방부목 데크, 2층 야외 욕조 시설과 확장형 발코니가 감정평가 및 일괄매각에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 토지와 개별 주택이 결합된 물건이고 6회 유찰된 만큼, 감정가 할인율보다 실제 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 57,995,000원과 인수액 293,448,910원을 합친 351,443,910원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임대차 진정성 확인. 손성창의 임대차계약 원본, 보증금 350,000,000원 지급 내역, 전입·점유 경위와 실제 거주 사실을 대조하세요.
- 청구채권 중복 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임차보증금과 청구액 350,957,100원의 법률상 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 실제 집행비용과 조세채권에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구 서류를 확인하세요.
- 점유·명도 조사. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 임차인이 이미 퇴거했는지, 소유자 또는 제3자의 점유가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·조경수목·데크·야외 욕조·확장형 발코니의 현황과 경계를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역과 각 보전지구가 증축·개축·활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다”
이 사건의 표면 가격은 57,995,000원이지만, 권리분석을 반영한 현재 회차 실질취득액은 351,443,910원입니다. 대항력 있는 손성창의 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못하는 293,448,910원이 매수인에게 승계되기 때문입니다.
추가 유찰로 매각가가 내려가더라도 임차인 배당이 줄어 인수액이 늘기 때문에 실질취득액은 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계, 6회 유찰, 개별 주택·토지의 환금성, 토지이용 규제를 함께 검토해야 합니다. 최저가는 낮지만 권리부담은 크고, 가격 판단의 출발점은 57,995,000원이 아니라 351,443,910원입니다.
