제주지방법원 2025타경664. 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 352.0㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 492,949,600원에서 최저매각가 40,597,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다.
임차인 손성창은 임대차계약일자와 확정일자가 2022.04.21이고, 전입신고는 2022.04.29, 점유개시는 2022.05.02입니다. 반면 말소기준은 2023.09.06 최가연의 가압류입니다. 매각물건명세서도 을구 8번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경664 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2391-14 · 사계남로50번길 19-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 토지 / 건물 | 토지 352.0㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2017.02.23 |
| 소유자 | 최무림 |
| 감정가 / 최저가 | 492,949,600원 / 40,597,000원 (7회 유찰) |
| 경매신청 채권 | 손성창 · 350,957,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.09.06 접수된 최가연 가압류 30,000,000원입니다. 이후의 2025.02.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 손성창의 임대차는 전입·점유가 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022.04.21로 확인됩니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조이며, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 손성창 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.21 배당요구 2024.05.16 | 대항력 有 우선변제 |
손성창은 2024.05.16 주택임차권등기명령에 따라 을구 8번 임차권자로 등기됐고, 임차보증금은 350,000,000원입니다. 배당요구도 확인되어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 그 부족분이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 40,597,000원이고 7회 유찰된 상태입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가를 크게 웃돌기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 310,533,746원이고, 8회 유찰 시에는 322,493,622원, 9회 유찰 시에는 330,865,536원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 40,597,000원 | 310,533,746원 | 380,957,100원 |
| 8회 유찰 시 | 28,417,900원 | 322,493,622원 | 380,957,100원 |
| 9회 유찰 시 | 19,892,530원 | 330,865,536원 | 380,957,100원 |
따라서 이 물건의 가격 기준은 최저매각가 하나가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 감정가 492,949,600원과 비교해 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 커졌다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,746원 |
| 1. 임차인 손성창 보증금 | 350,000,000원 | 39,466,254원 |
| 2. 가압류 · 최가연 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 손성창 | 350,957,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 소진됩니다. 임차보증금 부족분 310,533,746원은 매수인 인수로 계산되어 있으며, 가압류와 경매신청 채권에는 배당이 없습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사계초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·천정매립형 냉방·보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 352.0㎡ 대지, 계획관리지역이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 197,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 지상 조경수목은 토지에 포함해 평가됐으며 방부목 데크·2층 야외 욕조 시설·확장형 발코니도 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 우선 확인. 현재 회차 기준 310,533,746원의 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 낙찰가만 보지 말 것. 최저가가 더 낮아져도 8회 유찰 시 인수액은 322,493,622원, 9회 유찰 시 330,865,536원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 손성창의 임대차계약일자·전입·점유·확정일자와 을구 8번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자 손성창이 경매신청 채권자로도 나타나므로 채권의 성격과 중복 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지·부속시설 확인. 일괄매각 범위, 제시외 건물, 조경수목, 방부목 데크, 야외 욕조, 확장형 발코니의 현황과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공법상 제한 확인. 계획관리지역 외 역사문화환경보존지역과 각 보전지구 제한이 포함되어 있으므로 이용계획을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “40,597,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 7회 유찰로 최저매각가가 40,597,000원까지 내려왔지만, 권리구조상 그 숫자만으로 접근하면 판단이 크게 왜곡됩니다. 손성창의 보증금은 350,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 회차에서도 39,466,254원만 배당되고 310,533,746원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰된다고 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다. 8회·9회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 322,493,622원과 330,865,536원으로 증가합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 350,000,000원 임차보증금과 미배당 인수구조를 감당한 뒤에도 물건가치가 남느냐를 확인하는 것입니다. 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 없는 만큼, 감정가나 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
