제주지방법원 2025타경906. 서귀포시 강정동 신서로122번길 22에 있는 철근콘크리트구조 2층 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 현장 표시는 ‘트둥이빌’이며, 1층에는 101호부터 105호, 2층에는 201호부터 204호가 소재합니다. 소유자는 노미애, 말소기준 근저당의 채무자는 김성경입니다.

권리의 출발점은 2017년 8월 1일 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 660,000,000원이고, 2023년 7월 12일 변경등기에는 채권최고액 510,720,000원이 기재돼 있습니다. 임차인들의 전입일은 모두 이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되며, 등기된 주택임차권 7건도 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 7명은 주택임차권등기가 확인되고 이동근·강민혁은 현황조사와 배당요구 기록이 확인됩니다. 확인 가능한 보증금은 합계 553,000,000원이며, 이동근·강민혁의 보증금은 미상입니다.

③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 378,431,000원으로 감정가 1,103,298,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일·유사 다가구주택의 최근 실거래와 임대수익 비교가 확보되지 않은 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

다가구주택은 각 호실의 보증금·월세, 공실, 내부 상태, 불법 구조변경 여부, 명도기간에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다. 이 사건은 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않지만, 임대관계는 별도 현장 확인이 필요합니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 현 임대수익·공실·수선비·명도비용을 반영한 수익가치로 다시 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 378,431,000원 가정)

현재 최저가 낙찰 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 농협은행에 배당되고, 농협은행의 미배당액은 287,667,034원입니다. 후순위 임차인들에게 배당할 잔여금은 계산상 없지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

당해세·임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 강정동 대신중학교 북동측 인근의 주택지대로, 단독주택과 소규모 점포 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 시가지 내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 2017.07.20. 사용승인을 받았습니다. 기본 위생·급배수·보일러 난방 및 태양광발전설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 354.9㎡, 지목은 대, 완경사의 세로장방형 소로각지입니다. 공시지가는 564,200원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역· 건축계획심의대상구역 등에 해당하며 소로2류와 소로3류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 여러 임차인이 거주하는 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 매수층과 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유 전수 확인. 101호~105호와 201호~204호 각각의 실제 거주자, 공실, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 203호 중복 관계 확인. 조순미의 임차권등기와 강민혁의 전입 조사 내역이 함께 나타나므로 임차인 변경·전대·점유승계 여부를 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 보완. 이동근·강민혁의 보증금과 확정일자는 원본 임대차계약, 배당요구서 및 매각물건명세서로 확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 최초 660,000,000원과 변경등기 510,720,000원의 관계를 등기부 원본 및 채권계산서로 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
• 시세·수익가치 재산정. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 호실별 임대료·보증금·공실·수선비를 반영한 수익가치를 산정하세요.
• 명도비용 반영. 인수액은 0원이지만 다수 점유자와의 이사 협의, 인도명령 및 강제집행 가능 비용을 입찰가에서 차감하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 경매”

이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2017.08.01. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 9명의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정해도 매수인이 떠안을 보증금과 등기상 권리는 0원입니다.

그러나 물건의 난도는 권리보다 점유와 가격에 있습니다. 여러 호실이 있는 다가구주택에 실제 임차인이 9명이고, 보증금이 미상인 점유자도 2명입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래와 임대수익 검증 없이 저가라고 단정할 수도 없습니다. 권리상 인수는 없지만 명도·운영·환금성 부담은 큰 물건으로, 각 호실 현황과 수익가치를 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 정해야 합니다.