제주지방법원 2025타경962. 제주시 삼도이동 아라팰리스 5층 504호로, 등기상 물건종류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 소유자 김병조는 2020년 12월 31일 거래가액 143,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021년 1월 13일 제주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 신청채권자 역시 제주축산업협동조합입니다.

말소기준 이후 제주신용보증재단 가압류 28,717,161원, 제주축산업협동조합 가압류 10,232,786원, 임의경매개시결정과 국가 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국가 압류가 확인되는 만큼 실제 체납세액과 배당순위는 입찰 전 원본 서류로 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원

2019년 설정됐던 양은주·이시은 명의 근저당권과 2020년 제주와이신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 1월 13일 설정된 제주축산업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후의 가압류 2건, 경매개시결정 및 국가 압류는 등기상 매각으로 소멸하며, 현재·4회·5회 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 34%만 보고 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 42,532,000원으로 감정가 124,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 29,772,399원, 5회 유찰 시 20,840,679원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 생활숙박시설의 실거래 비교 근거가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

특히 본건은 공부상 근린시설이고 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 3회 유찰이라는 결과 자체도 감정가와 현재 수요 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다. 가격 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 동일 용도 물건의 실제 거래가격, 이용 가능 상태, 관리비와 점유 현황이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)

채권 총액 110,949,947원 중 예상배당액은 41,366,424원이고 미배당액은 69,583,523원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 제주중앙여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·중소규모 점포·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2019.04.17입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 보일러 난방, 소방설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 8m 내외, 남측 폭 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 소재 토지 공시지가는 669,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 감정가 대비 3회 유찰됐으므로 동일 용도 수요와 실제 거래가격을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 아파트가 아니라 감정평가상 생활숙박시설입니다. 현장과 관련 공부를 대조해 실제 이용상태를 확인하세요.
• 점유 확인. 내부 미확인·임대관계 미상입니다. 현장 방문을 통해 점유자와 사용 주체, 명도 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 34%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 동일·유사 생활숙박시설의 실거래와 매물 가격을 비교하세요.
• 세금 확인. 국가 압류가 등기돼 있으므로 제주세무서 관련 체납액과 실제 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
• 관리비 확인. 숙박시설 운영·관리 과정에서 발생한 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리 주체에 확인하세요.
• 설비·내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 보수비용과 설비 상태를 별도로 조사하세요.
• 배당 원본 대조. 집행비용과 배당액은 시나리오이므로 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건성 검증이 먼저다

이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2021년 제주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 매수인 인수액은 0원이고, 권리상 실질취득액도 42,532,000원입니다.

그러나 결론을 “권리가 깨끗하니 저렴하다”로 연결해서는 안 됩니다. 본건은 생활숙박시설이고, 3회 유찰됐으며, 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 동일 용도의 실거래 검증도 없이 감정가 34%라는 숫자만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 등기 권리는 통과, 이용성과 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 점유상태와 생활숙박시설로서의 시장성입니다.