제주지방법원 2025타경974. 제주시 외도일동에 위치한 연립/다세대 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기대상 건물에는 외도일동 2093, 도로명주소 일주서로 7246-4가 기재돼 있으며, 사건 소재지에는 외도일동 2092-5가 기재돼 있습니다. 복수 목록을 한꺼번에 매각하는 구조이므로 각 목록의 지번·경계·지분과 현황을 원본 서류 및 현장에서 서로 대조해야 합니다.
현재 소유자는 김명준과 백정은으로, 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 말소기준권리는 2018년 5월 11일 설정된 중앙새마을금고 근저당권 260,000,000원입니다. 이후의 큐앤더블유인베스트대부주식회사 근저당권, 소상공인시장진흥공단 근저당권, 제주신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경974 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 2092-5 |
| 건물 등기 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 2093 · 제주특별자치도 제주시 일주서로 7246-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김명준 지분 2분의 1 · 백정은 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 583,100,660원 / 285,719,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 177,648,269원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 효력이 남아 매각으로 정리되는 기준권리는 중앙새마을금고 근저당권입니다. 2022년 이후 설정된 큐앤더블유인베스트대부주식회사·소상공인시장진흥공단의 근저당권과 제주신용보증재단 가압류는 모두 후순위로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 물건의 실체 확인이 먼저
감정가는 583,100,660원이고 현재 최저매각가는 285,719,000원으로, 두 차례 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득 기준액도 285,719,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 연립·다세대 건물과 여러 토지, 지분, 제시외 건물을 함께 평가한 금액이므로 각 구성 자산의 이용상태와 법적 범위를 확인한 뒤 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,800,066원 |
| 1. 중앙새마을금고 근저당권 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 큐앤더블유인베스트대부 근저당권 | 169,000,000원 | 20,918,934원 |
| 3. 소상공인시장진흥공단 근저당권 | 22,300,000원 | 0원 |
| 4. 제주신용보증재단 가압류 | 8,184,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 459,484,345원 중 예상배당액은 280,918,934원이며, 예상 미배당액은 178,565,411원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 범위와 현장 변수
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 목록 1·2 | 지분매각 | 매각 지분과 일괄매각 범위를 원본 목록에서 대조 |
| 전체 목록 | 일괄매각·제시외 건물 포함 | 건물별 소유관계와 포함 범위 확인 |
| 목록 3 | 시멘트 포장도로 및 주차장으로 이용 | 통행·주차 이용관계와 경계 확인 |
| 목록 4 | 잔디·수목·철구조물, 매각 제외 견사 2기 | 제외 시설의 철거·사용관계 확인 |
| 목록 5 | 지층 위치 및 출입부 확인 불능으로 평가 제외 | 실제 존재·면적·접근·사용 상태 확인 |
지분매각이라는 표현은 목록 1·2에 적용되고, 전체 사건은 일괄매각으로 진행됩니다. 따라서 단순히 건물 한 동이나 한 호실만 취득하는 사건으로 보면 안 됩니다. 토지와 건물, 제시외 시설, 제외 시설이 섞여 있으므로 매각목록과 감정평가서 도면을 기준으로 실제 경계를 특정하는 작업이 필요합니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정평가요항표 기준)
- 주위환경. 영신교회 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지방도 1132호선인 일주서로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 대로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 위반. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록별 지번 확인. 사건 소재지와 건물 등기 소재지가 함께 존재하므로 매각목록별 토지·건물 지번과 도면을 대조하세요.
- 지분 범위 확인. 목록 1·2의 매각 지분과 공유관계, 일괄매각에 포함되는 전체 권리를 확인하세요.
- 지층 실측. 평가에서 제외된 목록 5 지층의 실제 존재, 출입구, 사용상태와 공부상 면적을 확인하세요.
- 제외 시설 확인. 목록 4의 견사 2기는 매각에서 제외되므로 소유자, 철거 가능성, 토지사용 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·허가 여부와 감정평가 반영액을 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만 보지 말고 건물·토지별 거래사례와 현장 상태를 따로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 복잡하다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2018년 중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 연립·다세대와 여러 토지를 묶은 일괄매각, 목록 일부의 지분매각, 제시외 건물, 도로·주차장 이용 토지, 제외 견사, 평가되지 않은 지층이 한 사건 안에 함께 들어 있습니다. 감정가의 49%라는 할인은 눈에 띄지만 시세 비교와 현장 실체 확인 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인 부담은 높음. 권리는 통과지만 입찰 전 실사 없이는 결론을 내리기 어려운 물건입니다.
