의정부지방법원 2025타경5489. 경기도 파주시 금촌동 801-3 소재 부동산에 관한 강제경매입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만, 등기사항전부증명서에는 금촌동 801-3 외 1필지에 위치한 가동 건물이 나타납니다. 감정평가상 관련 건물은 공부상 제1종·제2종 근린생활시설이고, 현재 건축이 중단된 철근콘크리트 구조의 미완공 건물입니다.
소유자는 주식회사더옥션입니다. 신청채권자 명재건설 주식회사가 강제경매를 신청하였으며, 청구금액은 114,856,525원입니다. 등기상 현재 존속하는 근저당권은 확인되지 않고, 강제경매개시결정과 그 이후 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
문제는 따로 있습니다. 매각물건명세서에는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 제기한 고양지원 2024가합52628 건물철거 및 토지인도·퇴거 사건에 관하여, 지료 지급뿐 아니라 관습법상 법정지상권이 존재하지 않아 건물을 철거해야 한다는 판결주문이 있다고 명시되어 있습니다. 해당 판결은 확정된 것으로 기재되어 있습니다.
따라서 이 사건은 일반적인 근린생활시설 투자나 단순한 저가 낙찰 사례로 판단하기 어렵습니다. 건물의 존속 가능성과 토지 사용 권원이 먼저 해결되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 801-3 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 관련 건물은 공부상 제1종·제2종 근린생활시설 / 건축 중단 상태 |
| 등기 대상 | 경기도 파주시 금촌동 801-3 외 1필지 가동 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 건물 · 미완공 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인 없음 |
| 소유자 | 주식회사더옥션 |
| 감정가 | 3,403,142,900원 |
| 최저매각가 | 817,095,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24.01%) |
| 신청채권자 | 명재건설 주식회사 |
| 청구금액 | 114,856,525원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 토지소유관계 | 건물소유자와 토지소유자 상이 |
| 건물철거 관련 소송 | 고양지원 2024가합52628 · 철거 관련 판결 확정 기재 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 철거의무는 별개
현재 등기상 말소기준권리로 분류된 것은 2025.09.30 접수된 갑구 27번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 명재건설 주식회사입니다. 이후 2025.12.08 접수된 파주시 압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
과거의 가압류, 근저당권, 소유권이전청구권가등기 및 가처분 등은 이미 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 특히 2019년과 2021년의 가처분은 건물철거·토지인도청구권을 피보전권리로 하는 것이었으나, 각각 이후 말소되었습니다.
여기서 가처분 등기말소와 철거판결의 효력을 혼동하면 안 됩니다. 과거 가처분이 말소되었더라도, 별도의 확정판결에 기초한 건물철거·토지인도 문제까지 없어졌다는 의미는 아닙니다. 등기상 권리의 매각 소멸 여부와 확정판결에 따른 법적 의무는 각각 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 4회 유찰, 그런데 무엇이 저렴한가?
현재 최저매각가는 817,095,000원으로, 최초 감정가 3,403,142,900원의 약 24.01%입니다. 감정가를 기준으로 보면 큰 폭으로 가격이 낮아진 상태입니다.
그러나 이 비율은 감정가와 최저가의 비교일 뿐입니다. 동일 조건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 이 사건의 가치는 일반적인 사용 가능한 근린생활시설의 가격과 같은 기준으로 비교하기 어렵습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3,403,142,900원 | 100% |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 817,095,000원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 571,966,500원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 400,376,550원 | 11.76% |
추가 유찰 시 최저가격이 더 낮아지는 시나리오도 제시되어 있습니다. 다만 유찰 횟수가 늘어난다고 철거판결이나 사용승인 문제까지 해결되는 것은 아닙니다. 가격이 내려갈수록 할인율은 커지지만, 건물의 존속 가능성이 확보되지 않으면 투자대상으로서의 실질가치는 전혀 다른 문제가 됩니다.
사용승인 부재: 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
토지 소유권 분리: 토지와 건물의 소유자가 다릅니다.
확정 철거판결: 관습법상 법정지상권이 존재하지 않아 철거해야 한다는 판결주문이 기재되어 있습니다.
추가 비용: 지료, 철거, 적재물 처리, 건물 하부구조의 결함 가능성이 존재합니다.
따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 곧바로 시장가치 대비 저가 매수로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,570,950원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 명재건설 주식회사 | 114,856,525원 | 114,856,525원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 691,667,525원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 건물철거·지료 문제에 따른 경제적 부담은 위 배당표와 별도로 검토해야 합니다.
회차별 배당과 매수인 부담 비교
| 구분 | 예상 매각가 | 신청채권자 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 817,095,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 571,966,500원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 | 400,376,550원 | 0원 | 0원 |
현재 회차의 예상 배당에서는 명재건설 주식회사의 청구금액 114,856,525원이 전액 충족되는 것으로 계산됩니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 미배당액은 없는 것으로 산출됩니다.
다만 소유자에게 잔여금이 돌아가는 추정 결과와 부동산 자체의 경제적 가치는 별개입니다. 이 배당표는 철거판결의 집행 가능성, 지료 부담, 토지에 관한 별도 경매, 공사 재개 가능성 등을 평가한 투자수익표가 아닙니다.
④ 이용상태·철거·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 미완공 근린생활시설. 관련 건물은 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 건물이며 건축이 중단된 상태입니다.
- 사용승인 부재. 건축물은 등기사항전부증명서에 등재되어 있으나 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 등기가 되어 있다는 사실만으로 정상적인 사용이나 영업이 가능한 것은 아닙니다.
- 토지·건물 소유권 분리. 파주시 금촌동 801-3 토지와 본건 건물의 소유자가 서로 다르다고 명시되어 있습니다. 건물의 소유권 취득과 토지 사용 권원의 취득을 구분하여 검토해야 합니다.
- 별도 토지 경매. 매각물건명세서는 토지 근저당권자의 근저당권에 기하여 의정부지방법원 고양지원 2023타경77954 사건에서 토지 매각이 진행 중이라고 기재하고 있습니다. 해당 토지 경매의 실제 진행 결과와 소유권 변동을 확인해야 합니다.
- 철거 관련 확정판결. 고양지원 2024가합52628 건물철거 및 토지인도·퇴거 사건에서 관습법상 법정지상권이 부존재하여 건물을 철거해야 한다는 판결주문이 있으며, 판결은 확정된 것으로 기재되어 있습니다.
- 지료 부담. 본 강제경매는 해당 소송의 판결주문 가운데 지료에 대한 가집행을 근거로 진행되었으며, 판결은 이후 확정된 것으로 기재되어 있습니다. 지료채무와 철거의무의 관계를 판결문 원본으로 확인해야 합니다.
- 하부구조 확인 곤란. 목록1의 지하층으로 연결되는 계단부에 다량의 물이 고여 있어 하부구조의 실측 및 상세 확인이 불가능한 상태로 조사되었습니다. 구조적·기능적 결함이 존재할 가능성이 있습니다.
- 적재물 처리. 목록1에 다량의 적재물이 있어 처리비용이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 정리 및 폐기물 처리비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각조건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 목록별 건물과 토지의 실제 매각 범위 및 개별 소유권을 원본 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 미완공·미사용승인 상태에 철거판결까지 존재하므로 일반적인 사용 가능 근린생활시설과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 향후 사용·재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 철거판결 원본 확인. 고양지원 2024가합52628 판결의 주문, 이유, 확정 여부 및 집행 상태를 확인하세요. 특히 건물철거의무가 현재 매수인에게 어떤 영향을 미치는지 법률 검토가 필요합니다.
- 토지 경매와 소유관계 확인. 2023타경77954 사건의 진행 결과, 토지 등기부 및 토지소유자와 건물소유자의 관계를 대조하세요. 토지 사용 권원을 확보할 수 있는지 확인하기 전에는 건물의 정상 사용을 전제하지 마세요.
- 매각 범위 확정. 사건 용도 표시는 대지이지만 건물 등기와 일괄매각 비고가 함께 존재합니다. 매각목록별 부동산표시, 토지 지분 포함 여부, 제시외 건물의 범위를 반드시 확인하세요.
- 사용승인 가능성. 건축이 중단된 건물의 공사 재개, 사용승인 및 정상 사용 가능성을 관할 행정기관과 관련 전문가를 통해 검토하세요. 철거판결 문제도 함께 해결되어야 합니다.
- 건물 안전성 조사. 지하 계단부의 물 고임, 하부구조 확인 불가, 구조적·기능적 결함 가능성을 감안하여 현장조사와 구조안전 검토를 진행하세요.
- 추가 비용 산정. 지료, 건물철거, 적재물 처리, 공사 중단에 따른 보수·정리 및 각종 후속 절차에 필요한 비용을 별도로 계산하세요.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 실제 임대차 존재 여부, 퇴거 및 인도 문제를 현황조사와 현장 확인으로 검증하세요.
- 가격판단 기준 변경. 감정가 대비 할인율이 아니라 토지 권원, 존속 가능성, 추가비용 및 매각 후 활용할 수 있는 실질가치를 기준으로 입찰 가능가격을 검토하세요.
- 기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.10.14로 기재되어 있습니다. 기일 변경 여부와 최신 매각물건명세서·등기부·판결문·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 3,403,142,900원이 4회 유찰되어 최저가격이 817,095,000원까지 내려왔고, 등기상 명시 인수액도 0원으로 분석됩니다.
하지만 실제 투자 판단에서는 그보다 중요한 문제가 있습니다. 건물이 미완공·미사용승인 상태이고, 토지와 건물의 소유자가 다르며, 관습법상 법정지상권 부존재와 건물철거에 관한 확정판결이 존재한다는 점입니다.
이미 말소된 가처분이나 후순위 압류의 소멸 여부만으로는 이 문제를 해결할 수 없습니다. 토지 사용 권원이 확보되지 않거나 철거의무가 현실화되면, 낙찰가격과 무관하게 건물 활용에 중대한 제한이 발생할 수 있습니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭을 실질적인 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 해소될 성격의 위험도 아닙니다.
이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 무엇을 적법하게 소유·유지·활용할 수 있느냐입니다. 철거판결의 효력과 집행 상태, 토지의 실제 소유관계, 사용승인 가능성 및 추가비용이 검증되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.
