의정부지방법원 2025타경5489. 경기도 파주시 금촌동 801-3에 소재한 건물로, 공부상 제1종·제2종 근린생활시설이지만 현재 건축이 중단된 미완공 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사더옥션이고, 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 9월 30일 접수된 강제경매개시결정이며, 이후 2025년 12월 8일 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 물리적·토지사용 관계입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 동시에 본건 건물이 소재한 토지와 건물의 소유자가 서로 다르고, 건물에 대한 관습법상 법정지상권이 존재하지 않아 건물을 철거해야 한다는 판결이 확정됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 권리승계 금액이 0원이라는 사실과 건물을 계속 보유·사용할 수 있는지는 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 801-3 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설 · 건축 중단 미완공 · 사용승인 없음 |
| 소유자 | 주식회사더옥션 |
| 감정가 / 최저가 | 3,403,142,900원 / 1,167,278,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 명재건설 주식회사 / 114,856,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 철거 위험은 남는다
과거 2015년부터 2021년 사이에는 다수의 가압류·압류·강제경매·가처분과 1,000,000,000원 근저당권이 존재했지만, 2022년 강제경매 매각을 거치며 관련 권리 대부분이 말소됐습니다. 이후 2022년 9월 7일 공유자 전원 지분이 주식회사더옥션으로 이전됐고, 2025년 9월 30일 이번 강제경매가 개시됐습니다. 그 뒤 파주시 압류가 추가됐으나 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 현장 점유가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인된 승계 0원 |
③ 감정가 34%의 함정 — 실거래 비교가 아니라 철거·토지 리스크를 먼저 본다
현재 최저가는 1,167,278,000원으로 감정가 3,403,142,900원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 무엇보다 본건은 일반적인 완성 건물이 아니라 미완공·사용승인 미취득 상태이고, 토지 소유관계와 철거판결이 결합돼 있어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,167,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,072,780원 |
| 2. 경매개시결정 · 명재건설 주식회사 | 114,856,525원 | 114,856,525원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,038,348,695원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구액 114,856,525원이 전액 배당되고 1,038,348,695원이 소유자에게 잔여 교부되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 물건 자체의 구조적 위험
- 미완공. 기호1·2 모두 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 건물이지만 현재 건축이 중단된 상태입니다.
- 사용승인 부재. 등기사항전부증명서에는 등재돼 있으나 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다.
- 침수·구조 확인 제한. 기호1의 지하층 연결 계단부에 다량의 물이 고여 하부구조 실측과 상세 확인이 불가능하며, 구조적·기능적 결함 가능성이 기재돼 있습니다.
- 적재물. 기호1에 다량의 적재물이 있어 처리비용이 발생할 수 있습니다.
- 토지·건물 소유 분리. 본건 건물이 소재한 파주시 금촌동 801-3 토지와 건물의 소유자가 서로 다릅니다.
- 토지 별도경매. 해당 토지는 의정부지방법원 2023타경77954 사건에서 토지 근저당권자의 근저당권에 의해 매각이 진행 중입니다.
- 철거판결. 토지소유자가 건물소유자를 상대로 제기한 고양지원 2024가합52628 사건에서 지료뿐 아니라 관습법상 법정지상권 부존재를 이유로 건물을 철거해야 한다는 주문이 있고, 현재 확정됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율에 현혹되지 말 것. 34.3%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없고, 철거판결과 토지 분리 위험이 가격에 직접 영향을 줍니다.
- 철거판결 원문 확인. 고양지원 2024가합52628 판결의 철거 대상·범위·확정 내용과 집행 가능 상태를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 경매 병행 확인. 2023타경77954 토지 경매의 진행 상태와 토지 소유권 변동 가능성을 함께 보지 않으면 건물만으로 경제적 가치를 판단하기 어렵습니다.
- 현장 구조 확인. 지하층 물 고임, 하부구조 확인 불가, 미완공 상태와 적재물 처리비용을 직접 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 현장 점유자를 확인해 인도·퇴거 난도를 판단해야 합니다.
- 회차가 더 내려가도 리스크는 그대로. 4회 유찰 시 817,094,600원, 5회 유찰 시 571,966,220원으로 낮아지지만 법정지상권 부존재와 철거 문제는 가격 하락으로 해소되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관련 판결문과 토지 경매 기록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰”보다 “철거 후 무엇이 남는가”가 먼저다
이 사건은 등기상 매수인 인수액만 보면 단순합니다. 현재 최저가 1,167,278,000원에서도 신청채권자 114,856,525원은 전액 배당되고, 확인된 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심을 여기에 두면 안 됩니다. 건축은 중단돼 있고 사용승인을 받지 못했으며, 토지와 건물 소유자가 서로 다릅니다. 여기에 관습법상 법정지상권이 존재하지 않아 건물을 철거해야 한다는 확정판결까지 있습니다.
따라서 감정가 대비 34.3%라는 낮은 숫자는 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 본건의 실질 가치는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 철거 의무·토지 사용권 부재·미완공 구조·별도 토지경매를 감수하고도 남는 경제적 가치가 있는가에 의해 결정됩니다. 권리승계는 0원이지만 자산 자체의 존속 가능성이 흔들리는 유형이므로, 일반적인 저가낙찰형 물건보다 훨씬 보수적으로 접근해야 합니다.
