의정부지방법원 2025타경5489. 파주시 금촌동 801-3 가동 건물입니다. 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설로 기재되어 있으나 감정요항상 현재는 건축 중단된 미완공 상태입니다. 사용승인을 받지 않은 건물이고, 목록1은 지하층 연결 계단부에 다량의 물이 고여 하부구조 실측과 상세확인이 불가능하다고 되어 있습니다.
일반적인 “유찰 많이 된 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 3회 유찰로 최저가가 11.67억까지 내려왔지만, 본건 건물과 소재 토지의 소유자가 다르고, 토지에 관한 별도 매각절차가 진행 중입니다. 더 중요한 점은 관습법상 법정지상권이 부존재하여 건물을 철거해야 한다는 주문이 있다는 부분입니다. 즉, 권리상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형이라고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 801-3 가동 |
| 등기상 표시 | [건물] 경기도 파주시 금촌동 801-3외 1필지 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 · 현재 미완공 상태 |
| 구조 | 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 · 건축 중단 상태 |
| 소유자 | 주식회사더옥션 |
| 감정가 / 최저가 | 3,403,142,900원 / 1,167,278,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 114,856,525원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이어도 ‘안전형’은 아니다
말소기준으로 계산된 권리는 2015.08.06. 계양농업협동조합 가압류입니다. 이후 등기상 가압류·압류·경매개시결정·근저당권·가처분이 다수 등장하지만, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
확인된 임차인 정보는 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 보증금 인수액은 현재 계산상 0원이지만, 미완공 건물·적재물·점유 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 핵심 위험 — 미완공·토지분리·철거주문
- 미완공. 기호1,2는 공부상 근린생활시설로 기재되어 있으나 현재 미완공 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 구조 확인 제한. 목록1은 지하층으로 연결되는 계단부에 다량의 물이 고여 하부구조 실측 및 상세확인이 불가능하고, 구조적·기능적 결함 가능성이 있습니다.
- 적재물 처리비. 목록1에 다량의 적재물이 적치되어 있어 처리비용이 발생할 수 있습니다.
- 토지와 건물 소유자 상이. 목록1,2가 소재한 토지와 본건 건물의 소유자가 다릅니다.
- 토지 별도 경매. 토지에 관하여 본원 2023타경77954 사건에서 토지 근저당권자의 근저당권에 의한 매각이 진행 중입니다.
- 철거주문. 토지소유자가 건물소유자를 상대로 한 건물철거 및 토지인도, 퇴거의 소에서 지료에 대한 가집행으로 진행된 사건이며, 관습법상 법정지상권 부존재와 건물철거 주문이 언급되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,167,278,000원 가정)
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,072,780원 |
| 2 | 갑구 2번 가압류 · 계양농업협동조합 | 2,719,386,611원 | 1,153,205,220원 |
| 3 | 갑구 3번 가압류 · 동곡농업협동조합 | 1,128,723,903원 | 0원 |
| 4 | 갑구 4번 가압류 · 곽명수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5 | 갑구 5번 경매개시결정 · 여명전설주식회사 | 114,856,525원 | 0원 |
| 6 | 갑구 8번 경매개시결정 · 여명전설 주식회사 | 114,856,525원 | 0원 |
| 7 | 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 준스틸 | 114,856,525원 | 0원 |
| 8 | 갑구 11번 가압류 | 194,353,500원 | 0원 |
| 9 | 을구 1번 근저당권 · 임상호 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 10 | 갑구 13번 경매개시결정 · 김정자 | 114,856,525원 | 0원 |
| 11 | 갑구 14번 경매개시결정 · 동곡농업협동조합 | 114,856,525원 | 0원 |
| 12 | 갑구 17번 가압류 · 주식회사 엘에스에이엠씨대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 13 | 갑구 27번 경매개시결정 | 114,856,525원 | 0원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,051,603,164원 중 채권자 배당은 1,153,205,220원, 미배당은 4,898,397,944원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 별개로 물건 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,167,278,000원 | 1,153,205,220원 | 4,898,397,944원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 817,094,600원 | 806,523,654원 | 5,245,079,510원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 571,966,220원 | 563,846,558원 | 5,487,756,606원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 권리 확인. 건물 소재 토지와 본건 건물의 소유자가 다르므로, 토지 소유관계와 2023타경77954 진행상황을 먼저 확인해야 합니다.
- 철거주문 원문 확인. 건물철거 및 토지인도, 퇴거의 소 판결주문 중 관습법상 법정지상권 부존재와 철거 부분을 원문으로 확인해야 합니다.
- 사용승인 여부 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로, 준공 가능성·불가능성·추가 공사비를 별도로 산정해야 합니다.
- 하부구조와 누수 확인. 지하층 연결 계단부 물 고임으로 하부구조 실측이 불가능하다고 되어 있어 구조적·기능적 결함 가능성을 반영해야 합니다.
- 적재물 처리비 확인. 다량의 적재물이 적치되어 있어 철거·폐기·보관 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 12번 가등기는 담보가등기로 표시되어 종류 확인이 필요합니다. 명시 인수권리 해당 없음과 별개로 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — 이 물건은 “싸게 사는 건물”이 아니라 “철거 리스크를 사는 건물”에 가깝다
최저가 1,167,278,000원은 감정가 3,403,142,900원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 많이 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 정상 사용 중인 근린생활시설이 아니라, 건축 중단·미완공·사용승인 없음 상태입니다. 여기에 토지소유자 상이, 토지 별도 경매, 관습법상 법정지상권 부존재와 철거주문까지 연결됩니다.
따라서 결론은 단순합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 물건 자체의 존속 가능성은 낮게 보아야 하는 고위험 물건입니다. 입찰 전에는 가격보다 철거주문 원문, 토지 경매 진행상황, 사용승인 가능성, 하부구조 상태, 적재물 처리비를 먼저 확인해야 합니다.