제주지방법원 2025타경1285. 제주시 삼양일동 1542-26 제2호, 등기상 공유자 김수언·김태진이 각각 2분의 1 지분을 가진 건물입니다. 감정 이용상태는 단독주택, 구조는 일반철골구조 패널지붕으로 조사됐습니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 확인되지 않고, 2025.05.09. 김수언 지분에 대한 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준 역할을 합니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리의 숫자보다 매각 대상의 구조가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에 건물만 매각으로 명시돼 있고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 지분매각까지 겹칩니다. 따라서 최저매각가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1542-26 제2호 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 원당로11길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 패널지붕 |
| 소유관계 | 김수언 2분의 1 · 김태진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 93,594,185원 / 32,103,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고석효 / 122,815,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 매각조건은 단순하지 않다
임차인 없음. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 금전 인수액은 없습니다. 말소기준은 2025.05.09. 김수언 지분에 내려진 강제경매개시결정이고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 매각조건 — 건물만·지분매각·법정지상권
- 건물만 매각. 매각 대상은 건물이며, 명세서에 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
- 지분매각. 등기상 김수언과 김태진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 김수언 지분에 관한 것입니다.
- 제시외 건물. 명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으나, 제시외 창고 철골조 렉산지붕 단층 11.6㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 공유자 우선매수 조건. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 977,854원 |
| 2. 경매개시결정 · 고석효 | 122,815,247원 | 31,125,146원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구 122,815,247원 중 31,125,146원이 배당되고, 91,690,101원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리구조는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,103,000원 | 31,125,146원 | 91,690,101원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,472,100원 | 21,667,602원 | 101,147,645원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,730,469원 | 15,047,321원 | 107,767,926원 |
추가 유찰 시 매각가는 22,472,100원, 15,730,469원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있지만, 어느 회차에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 건물만 매각·지분매각·법정지상권 불분명이라는 핵심 조건은 가격 하락으로 사라지는 문제가 아닙니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용중입니다.
- 구조. 일반철골구조 패널지붕이며 기본 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 255.2㎡, 평지의 사다리형이며 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지하수자원특별관리구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·고도지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 538,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 소유관계와 토지사용권의 법적 근거를 우선 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 건물만 매각이며, 제시외 창고 철골조 렉산지붕 단층 11.6㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 지분 범위 확인. 공유자 김수언·김태진의 각 2분의 1 지분과 이번 강제경매 대상 지분의 범위를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건에 따른 공유자 우선매수신고 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인은 기재돼 있지 않지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 세 가지 조건
이 물건은 표면적인 배당 구조만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 건물만 매각, 지분매각, 그리고 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 세 조건이 동시에 존재합니다.
현재 최저매각가는 3회 유찰 후 32,103,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 토지 사용관계와 공유관계가 해결되지 않는다면 위험의 본질은 그대로입니다. 가격보다 권리구조 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
