제주지방법원 2025타경1383. 사건 분류는 연립주택과 토지의 일괄매각이지만, 감정평가상 기호(2) 건물은 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설로 이용 중입니다. 토지는 지목과 이용상태가 과수원이고 면적은 4,215㎡입니다. 소유자는 고상종이며, 말소기준권리는 2024년 5월 21일 설정된 신평농업협동조합의 채권최고액 1,550,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 설정된 가압류 4건, 소유권이전청구권가등기 1건, 김나민 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 대정농업협동조합·제주은행·서해중앙신용협동조합 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 인수할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1912-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정상 기호(2) 창고시설 |
| 토지 | 4,215㎡ · 지목 및 이용상태 과수원 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 · 1990년도 사용승인 · 설비 없음 |
| 소유자 | 고상종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,973,957,600원 / 1,381,770,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평농업협동조합 / 1,373,599,583원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 제주지방법원 서귀포등기소 · 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 등기상 인수 0원
말소기준인 신평농업협동조합 근저당권 다음 날이 아니라 그 이후에 가압류·가등기·추가 근저당권이 설정됐으므로, 등기 순위상 모두 매각으로 소멸합니다. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기도 말소기준 이후 권리입니다. 다만 자료에 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 경고가 있으므로, 입찰 전 등기원인과 가등기권자 전미령의 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 유찰률보다 현장 가치 확인이 먼저
현재 최저매각가는 1,381,770,000원으로 감정가 1,973,957,600원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 과수원 4,215㎡와 창고시설, 제시외 건물·지하수관정·수목이 함께 평가된 일괄매각입니다. 일부 토지는 임야화가 진행 중이고, 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 실제 이용 가능한 농지 면적, 과수원 관리 상태, 창고의 노후도, 지하수관정 상태, 수목 가치, 분묘와 경계, 제외 물건의 점유 범위를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,381,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,217,700원 |
| 1. 근저당 · 신평농업협동조합 | 1,550,000,000원 | 1,365,552,300원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 동서프라스틱 | 15,690,540원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 17,463,933원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김나민 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서해중앙신용협동조합 | 21,508,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,864,663,461원, 예상 배당액은 1,365,552,300원, 미배당액은 499,111,161원입니다. 신청채권자도 전액 충족되지 않지만, 후순위 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안성리사무소 북측 원거리, 직선거리 약 1.63km 지점에 위치하며, 주변은 전·과수원·태양광 시설과 일부 타운하우스·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 중산간서로와 평화로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역의 과수원으로 평지·부정형이며, 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 57,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급에 해당하거나 저촉됩니다.
- 건물. 1990년도 사용승인된 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고로, 몰탈 및 페인팅 마감, 알미늄 샷시창이며 별도 설비는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지하수관정, 수목이 포함되고 담장과 철재 대문은 건물에 포함해 평가됐습니다. 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선신청. 입찰 전에 대정읍 또는 관할 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 농지위원회 심의 일정을 확인하세요.
- 분묘 현장 특정. 안성리 1101과의 경계, 제시외 분묘 1기의 정확한 위치, 연고자와 분묘기지권 성립 가능성을 조사하세요.
- 제외 컨테이너. 이동식 컨테이너 1동의 소유자·점유자와 반출 가능 여부, 토지 사용 범위를 확인하세요.
- 포함 물건 확인. 제시외 건물·지하수관정·수목·담장·철재 대문의 실제 상태와 사용 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 일부 임야화. 과수원 중 임야화된 범위, 농지 원상회복 필요성, 실제 경작 가능 면적을 관할 행정관서와 현장에서 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 전미령 명의 가등기의 목적과 담보가등기 여부를 등기원인증서, 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 경계를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 농지·분묘·현장이 어렵다
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·가등기·근저당권이 모두 소멸하고 임차인도 없어, 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 안전한 입찰로 해석해서는 안 됩니다. 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 매수보증금을 반환받지 못할 수 있고, 경계 부근의 연고 미상 분묘는 분묘기지권 문제로 이어질 수 있습니다.
여기에 일부 임야화, 제외되는 이동식 컨테이너, 제시외 건물과 지하수관정·수목의 포함 범위, 1990년도 창고시설의 상태까지 확인해야 합니다. 결론은 등기 권리는 통과, 현장과 행정절차는 보수적으로 검증입니다. 현재 회차의 70% 가격보다 농취증 발급 가능성과 실제 활용 면적을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
