제주지방법원 2025타경1383. 서귀포시 대정읍 안성리 1912-5의 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태에는 기호(2)가 창고로 기재돼 있고, 토지는 지목·이용상황 모두 과수원, 면적은 4,215.0㎡입니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.21. 신평농업협동조합 근저당권 1,550,000,000원이고, 이후 가압류·가등기·김나민 근저당권·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 단순한 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일부 지상에 공부상 표시 없는 분묘가 있어 분묘기지권 성립여지가 명시돼 있고, 토지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건입니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 아니함이 명시돼 있습니다. 또 일부 토지는 임야화가 진행 중이며, 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동도 소재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1383 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1912-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 과수원 · 기호(2) 창고 이용 |
| 토지 | 4,215.0㎡ · 과수원 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설 · 사용승인 1990년도 |
| 소유자 | 고상종 |
| 감정가 / 최저가 | 1,973,957,600원 / 677,067,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평농업협동조합 / 1,373,599,583원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 비등기 위험을 분리해 봐야 한다
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가 자료에도 임대관계는 확인되지 않는다고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 677,067,000원으로, 3회 유찰 후 감정가 34% 구간입니다. 현재 자료에는 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 과수원 4,215.0㎡와 창고시설, 일부 임야화 진행, 분묘, 농지취득자격증명 조건이 함께 있는 물건이라 일반적인 주거용 집합건물의 거래가격 비교 방식과도 성격이 다릅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 677,067,000원 | 1,196,767,131원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 473,946,899원 | 1,397,856,031원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 331,762,829원 | 1,538,345,312원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 채권자 미배당액은 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 677,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,170,670원 |
| 을구 9번 근저당권 · 신평농업협동조합 | 1,550,000,000원 | 667,896,330원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 동서프라스틱 | 15,690,540원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제주신용보증재단 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 17,463,933원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 김나민 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서해중앙신용협동조합 | 21,508,988원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,864,663,461원 중 채권자 예상배당은 667,896,330원, 미배당은 1,196,767,131원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안성리사무소 북측 원거리, 직선거리 약 1.63km 지점이며 부근은 전, 과수원, 태양광 및 일부 타운하우스 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 중산간서로와 평화로가 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 과수원 4,215.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 57,200원/㎡입니다.
- 건물. 기호(2)는 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설로 사용승인일은 1990년도이며 설비는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급이 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황. 공부상 지목·지적·면적과 현황 사이에 특별한 차이는 없으나, 일부 토지는 임야화가 진행 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 토지 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다. 농지위원회 심의를 거치는 경우 발급 여부 판단은 14일 이내로 안내돼 있으므로 사전 신청 가능성을 해당 행정관서에 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 일부 지상에 공부상 표시 없는 분묘가 있고 분묘기지권 성립여지가 명시돼 있습니다. 목록1 내부 지적묘와 경계부분의 연고미상 제시외 분묘 1기도 현장에서 위치를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 갑구 4번 가등기는 말소기준 뒤지만 담보가등기 종류 확인이 필요하다고 별도 표시돼 있으므로 매각물건명세서와 원인증서를 대조해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물·지하수관정·수목은 포함평가됐지만, 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 34%이나 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 과수원·창고·분묘·규제와 실제 활용가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “입찰 난도 낮음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 뒤의 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 3회 유찰됐다는 사실과 낮아진 최저가만 보고 접근하기에는 확인사항이 많습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 분묘기지권 성립여지, 담보가등기 종류 확인, 일부 임야화, 매각 제외 컨테이너가 모두 실제 취득·활용 단계에 영향을 줍니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 677,067,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 내려왔는가’보다 농취증 발급 가능성과 현장 권리를 입찰 전에 얼마나 확정했는가입니다.
