제주지방법원 2025타경1384. 제주시 조천읍 선흘리 2995-1의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 1,750㎡이고, 감정평가상 일련번호 2~6 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 최저매각가는 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3%인 333,885,000원까지 하락했습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 유찰 폭이 아닙니다. 등기부에는 말소기준권리인 2017.11.14. 제주양돈축산업협동조합 근저당보다 앞선 2014.12.19. 갑구 4번 가등기가 남아 있습니다. 해당 권리는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있고, 별도 메모에도 담보가등기인지 종류를 확인해야 한다고 표시돼 있습니다. 또한 방상일의 전입일도 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가에 더해지는 인수액과 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기

2017.11.14. 제주양돈축산업협동조합 근저당권은 채권최고액 504,000,000원으로 설정됐고, 2018.03.07. 변경등기에는 채권최고액 564,000,000원이 표시돼 있습니다. 다만 예상배당표는 채권액 504,000,000원을 기준으로 계산돼 있어, 실제 채권 범위는 등기사항과 채권계산서를 대조해야 합니다. 말소기준 이후의 국가 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다. 강기현·조규원·정예숙은 전입일이 2017.11.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 방상일은 제2동에 2017.07.26. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 333,885,000원으로 감정가 973,427,800원의 34.3%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 단독주택·토지의 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 시세, 최신 거래 및 가격 추세와 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 근저당 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니며, 이 사건의 매수인 위험은 별도로 남아 있는 선순위 가등기와 방상일의 미상 임차보증금에서 발생합니다.

④ 예상배당표 (매각가 333,885,000원 가정)

집행비용은 5,474,390원, 근저당권자 예상배당은 328,410,610원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도 선순위 가등기와 미상 임차보증금의 권리상 인수 가능성까지 해소된 것은 아닙니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 조천읍 선흘리 알밤오름 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 대 1,750㎡, 계획관리지역, 평지, 자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 건물. 일련번호 2는 경량철골구조 판넬지붕 단층, 일련번호 3~6은 경량철골구조 패널위강판지붕 2층입니다.
• 설비. 기본 급·배수설비, 위생설비, 전기설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급에 저촉 또는 포함됩니다.
• 공시지가. 142,400원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 단독주택 여러 동과 넓은 토지를 일괄 취득하는 구조이므로 건물별 상태, 이용현황과 수요층을 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 갑구 4번 가등기. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 피담보채권액과 청산절차 및 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 방상일 보증금. 제2동 점유관계, 임대차계약서, 실제 인도일, 전입 유지 여부, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 나머지 임차인. 강기현·조규원·정예숙의 보증금과 최우선변제 가능성을 확인해 실제 배당액 변동을 계산해야 합니다.
• 근저당 금액. 설정등기의 504,000,000원과 변경등기의 564,000,000원, 배당표 적용액 504,000,000원을 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경·조경수목이 포함되므로 현황도, 경계, 건물별 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 경관·생태계·지하수자원 보전등급에 따른 증축, 개축, 개발행위 제한 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 임차인 4명이 신고돼 있으므로 각 동별 점유자를 특정하고 인도명령 대상과 별도 명도소송 가능성을 구분해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 실거래와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 후 제출된 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 볼 것은 인수권리

이 사건은 감정가 973,427,800원에서 333,885,000원까지 내려와 표면적인 할인 폭은 큽니다. 그러나 가격보다 권리 불확실성이 더 큰 물건입니다. 말소기준보다 앞선 갑구 4번 가등기는 매수인 인수 가능성이 있고, 방상일도 말소기준 전 전입자로서 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 단계에서 실질취득액은 333,885,000원이 아닙니다. 가등기 관련 부담과 방상일의 미배당 보증금이 확인된 뒤에야 총취득비용을 계산할 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 가격은 낮지만 권리는 열려 있고, 입찰 판단은 가등기와 임차보증금 확인 이후가 맞습니다.