제주지방법원 2025타경1553. 서귀포시 동홍동 1523 일원의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 1층 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 355.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 감정가는 884,454,600원, 현재 최저매각가는 303,368,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2001.12.05 제주은행 근저당권입니다. 이후 존속하는 제주은행·전북은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 이명자는 2006.10.04 전입해 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 제시된 권리관계만 놓고 보면 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1523, 1528-10 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 장수로20번길 3-7 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 355.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤경란 |
| 감정가 / 최저가 | 884,454,600원 / 303,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 394,568,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2001.12.05 을구 3번 제주은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 39,000,000원이며 토지 동홍동 1523과 공동담보 관계입니다. 이후 설정된 제주은행 근저당과 전북은행 근저당, 2025.07.25 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 2001.05.09 제주은행 근저당 156,000,000원과 2005.11.01 제주은행 근저당 26,000,000원은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명자 | 본 건 제시 건물 | 2006.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 대비 크게 낮지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 303,368,000원으로 감정가 884,454,600원의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 212,357,600원, 5회 유찰 시 148,650,320원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 진행됐지만, 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,047,152원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 3번) | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 5번) | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 (을구 6번) | 460,000,000원 | 204,320,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 554,000,000원 중 예상배당은 298,320,848원이고 미배당은 255,679,152원입니다. 신청채권자 전북은행의 청구액은 394,568,009원이며, 현재 회차 예상배당은 204,320,848원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물입니다. 외벽은 외장타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 입지. 서귀포고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·점포상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 355.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 499,600원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 고도지구(25m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 포함되며 일부 토지는 특정용도제한지구와 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지번 현황 확인. 공부상 건물은 1523, 1528-10번지 지상으로 표기돼 있으나, 현황은 1523, 1528-15번지 지상에 소재하는 것으로 적시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물도 포함되므로 별지목록의 매각 대상과 현장 구조물을 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 이명자는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동홍동 인근 단독주택·토지 거래사례와 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 전북은행 등 채권자의 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2001.12.05 제주은행 근저당이 말소기준이고, 이명자의 전입은 2006.10.04로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 884,454,600원에서 3회 유찰돼 303,368,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 단독주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 공부상 지번과 현황 지번에도 차이가 있습니다. 권리는 비교적 명확, 가격과 물적 범위는 추가 검증. 이 사건은 할인율보다 현장과 실제 시장가격을 먼저 보는 물건입니다.
