제주지방법원 2025타경1815. 서귀포시 성산읍 고성리 1410-9에 있는 토지와 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 공유자는 김현수·이경숙·이진용으로 각 지분 3분의 1이고, 2016.10.25. 구좌신용협동조합의 채권최고액 598,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.10.10. 같은 구좌신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
임차인은 201호의 서복렬 1명입니다. 보증금 1,000,000원, 월세 400,000원이며 전입일은 2025.05.22.입니다. 말소기준일 2016.10.25.보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1410-9 · 고성동서로 13-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 등 · 2~4층 주택 등 |
| 토지 | 대 251.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2016.09.28. |
| 공유자 | 김현수 3분의 1 · 이경숙 3분의 1 · 이진용 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,026,835,580원 / 352,205,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구좌신용협동조합 / 472,834,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.10.25. 구좌신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인의 전입은 2025.05.22.로 그보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.10.10. 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 결과적으로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서복렬 | 201호 · 주거 | 보증금 1,000,000원 월세 400,000원 | 2025.05.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 352,205,000원으로 감정가 1,026,835,580원의 34.3% 수준입니다. 수치만 보면 큰 폭의 유찰처럼 보이지만, 이 사건에서 가격 판단의 기준이 될 최신 실거래 비교값은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
오히려 유찰 횟수 자체를 물건의 특성과 함께 봐야 합니다. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 주택으로 이용되는 혼합용도 건물이고, 2층과 3층은 공부상 각 106.77㎡이나 실측 각 139㎡로 차이가 있어 실측 면적 기준으로 감정됐습니다. 4층은 일반건축물대장상 ‘사무실’이나 현황은 ‘주택’이며, 옥상의 태양광설비까지 포함 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,730,870원 |
| 1. 근저당 · 구좌신용협동조합 | 598,000,000원 | 346,474,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 251,525,870원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 5,730,870원을 제외한 346,474,130원이 구좌신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 251,525,870원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 및 환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등, 2~4층은 주택 등으로 이용 중입니다. 단순 단독주택과 달리 용도별 임대·사용 상태를 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 면적·용도 차이. 2층과 3층은 공부상 각 106.77㎡이나 실측 각 139㎡로 평가됐고, 4층은 일반건축물대장상 사무실이지만 현황은 주택입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 1-1, 1-2가 포함되며 옥상 태양광설비도 포함 평가됐습니다.
- 입지. 동남초등학교 북서측 인근의 읍소재지 주택지대로 학교시설, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 251.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 거래 규제. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역과 관련한 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.15~2026.11.14)에 포함됩니다.
- 공시지가. 279,900원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 서복렬 1명이며 대항력은 없습니다. 현장 점유와 전입세대 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 서복렬의 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 2·3층의 공부면적과 실측면적 차이가 크므로 건축물대장, 현황, 감정평가 도면을 서로 대조해야 합니다.
- 4층 용도 확인. 공부상 사무실, 현황 주택인 점이 향후 사용·임대·대출·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·태양광. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 옥상 태양광설비의 현황과 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간과 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 352,205,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 현장 상태와 실제 임대수익·매매환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
권리관계만 보면 이 사건은 비교적 명료합니다. 2016년 구좌신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명은 2025년 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 352,205,000원입니다.
그러나 이 숫자를 곧바로 ‘저렴하다’로 번역하면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고, 건물은 근린생활시설과 주택이 섞여 있으며 공부와 실측 면적, 공부상 용도와 현황 용도가 다른 부분도 있습니다. 토지와 제시외 건물, 태양광설비까지 한꺼번에 매수하는 구조이기도 합니다. 권리는 인수 0원으로 단순하지만, 물건성과 가격은 현장 검증이 필요한 사건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 352,205,000원이 실제 사용가치와 환금성에 맞는지를 따져보는 데 있습니다.
