서울동부지방법원 2024타경56679. 현재 소유자 홍윤철은 2020.11.13. 거래가 849,808,963원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 716,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김현철 근저당 360,000,000원, 롯데카드·신용보증기금·한국무역보험공사·현대캐피탈의 가압류와 성동구 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 주식회사 이스트코드와 주식회사 에이자동차가 1001호를 사무실로 사용하는 것으로 확인됐습니다. 전입일은 각각 2021.11.18.과 2023.06.20.으로 모두 말소기준일인 2020.11.13.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력 없음으로 정리돼 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 법인 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차 내용 자체는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56679 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 자동차시장1길 96, 10층1001호 (용답동, 카서울닷컴) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 벽체 구분 없이 자동차관련시설(매매장)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상11층 · 제10층 제1001호 · 사용승인일 2009.08.27. |
| 소유자 | 홍윤철 · 2020.11.13. 소유권이전 · 거래가 849,808,963원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 537,600,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 629,045,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 107,520,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
② 임차·점유 — 실제 조사된 법인 2개
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이스트코드 | 1001호 · 사무실 | 2021.11.18. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 에이자동차 | 1001호 · 사무실 | 2023.06.20. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
두 법인의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 조사된 점유 법인은 2개입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 명도 협의와 실제 임대차관계는 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%가 곧 ‘시세 51.2%’는 아니다
감정가는 1,050,000,000원, 현재 최저매각가격은 537,600,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 감정가 할인율은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 이 사건에서는 현재 가격을 실제 거래시세보다 싸다고 단정할 근거보다, 특수한 이용상태와 구분건물 리스크를 가격에 어떻게 반영할지가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 537,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,776,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 716,400,000원 | 529,824,000원 |
| 2. 김현철 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 5,907,735원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 288,000,000원 | 0원 |
| 5. 한국무역보험공사 가압류 | 72,000,000원 | 0원 |
| 6. 현대캐피탈 가압류 | 21,864,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,464,172,177원 중 현재 가정 배당액은 529,824,000원이며, 미배당액은 934,348,177원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 공용부분 관리비 인수 가능성은 배당표와 별개의 비용 위험입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 537,600,000원 | 51.2% | 529,824,000원 | 934,348,177원 |
| 4회 유찰 시 | 430,080,000원 | 40.96% | 423,379,200원 | 1,040,792,977원 |
| 5회 유찰 시 | 344,064,000원 | 32.77% | 338,447,104원 | 1,125,725,073원 |
유찰이 더 진행돼도 배당 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려가는 것과 별개로 구분벽체·경계 확정·공용관리비 문제는 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가가 더 떨어지는지만 보는 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근으로 자동차관련판매시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 현황 이용. 제10층 제1001호는 벽체 구분 없이 다른 호수들과 함께 자동차관련시설(매매장)로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 2,852.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 5,907,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북측 및 북서측 약 12m 내외, 남동측 약 9m 내외의 자동차 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 107,520,000원입니다.
- 공용관리비 원장 확인. 신고된 미납액은 51,226,098원입니다. 공용부분 중 실제로 매수인에게 승계될 범위와 기간을 관리사무소 자료로 확인해야 합니다.
- 경계·측량 비용 확인. 구분벽체·바닥 경계표지·호수표지가 없어 측량 등 추가 비용 발생 가능성이 명시돼 있습니다.
- 점유 법인 확인. 주식회사 이스트코드와 주식회사 에이자동차는 대항력이 없지만, 실제 점유 현황과 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰 금지. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만, 이 비율만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 현황 이용 재확인. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 현황 이용은 자동차관련시설(매매장)입니다. 실제 이용·경계·호별 독립성을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 등기 순위 자체는 어렵지 않습니다. 2020.11.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차·근저당·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리 밖에 있습니다.
3회 유찰로 1,050,000,000원의 감정가가 537,600,000원까지 내려왔지만, 구분벽체와 경계표지가 없는 자동차 매매장 현황, 경계 확정을 위한 추가 비용 가능성, 그리고 51,226,098원의 공용부분 미납 관리비 신고가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “51.2%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라 “권리 인수 0원 이후 실제로 얼마를 더 부담해야 하고, 독립된 1001호로서 경계를 어떻게 확정할 것인가”입니다. 권리관계는 비교적 명확하지만 물리적·관리비 리스크가 커, 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요한 사건입니다.
