496,066,000원
제주지방법원 2025타경2013. 제주시 우도면 연평리 소재 대지·토지 일괄매각 사건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 1,446,255,500원이고 3회 유찰 후 최저매각가는 496,066,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.16. 농협은행주식회사 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤의 제주은행 근저당, 농협은행·제주신용보증재단·우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사상 농업회사법인 오뚝이 주식회사의 전입일이 2021.11.04로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있고 보증금 인수액은 미상으로 남습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있다는 이유만으로 실제 취득원가를 496,066,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 811-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 등기상 부동산 | 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 811-1 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 우도면 우도해안길 576 |
| 소유자 | 김효섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,446,255,500원 / 496,066,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 836,896,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 별지목록 1·2 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2023.05.16. 농협은행 근저당권 960,000,000원입니다. 2024.05.31. 제주은행 근저당권 60,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 오뚝이 주식회사의 전입일은 2021.11.04로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없으므로, 이 부분을 해소하기 전까지는 권리상 안전형으로 분류할 수 없습니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 오뚝이 주식회사 | 미상 | 2021.11.04 | 미상 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이재진 | 소재지4. 제시 건물 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 27,500,000원 | 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2026.01.07 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%여도 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 496,066,000원으로 감정가 1,446,255,500원의 약 34.3% 수준입니다. 다만 감정가 할인율은 실거래 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 사건은 근린생활시설 이용 건물과 농지 성격의 토지가 결합된 일괄매각이고, 선순위 점유자의 보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 “3회 유찰됐으니 싸다”는 식의 평가는 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,360,660원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 960,000,000원 | 488,705,340원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 116,861,145원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,779,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 7,360,660원을 제외한 488,705,340원이 농협은행 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 736,935,018원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 오뚝이 주식회사의 보증금이 미상인 만큼 이 배당계산의 매수인 인수 0원만으로 실제 승계위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 농지취득자격증명 — 이 사건의 별도 핵심조건
토지 정보상 지목과 토지이용상황은 모두 전이고, 면적은 1,649.0㎡입니다. 용도지역은 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 건축계획심의대상구역에 포함됩니다. 공시지가는 35,100원/㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 우도면 연평리 소재 오봉리사무소 북측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택·점포상가·농경지가 형성된 지역입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 일반목구조 목조위징크지붕 1층 건물입니다.
- 교통. 감정평가에서는 본건까지 차량 접근이 가능하다고 평가되어 있습니다.
- 토지 조건. 지목 전, 토지이용상황 전, 평지·부정형이며 토지정보상 도로접면은 맹지로 표시되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·건축계획심의대상구역에 포함됩니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰 상태이고, 농지취득자격증명 조건·선순위 점유 보증금 미상·토지의 맹지 표기가 동시에 존재해 재매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오뚝이 주식회사 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인하기 전에는 실질취득가와 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력 성립 원본 대조. 2021.11.04. 전입이 말소기준보다 앞선 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 실제 점유관계와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 이재진 배당관계 확인. 전입일은 말소기준 뒤이고 보증금 20,000,000원, 배당요구일 2026.01.07이나 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 별지목록 1·2는 매각허가기일까지 증명을 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 도로·접근관계 확인. 감정평가상 차량 접근 가능과 토지정보상 맹지 표기가 함께 있으므로 실제 도로 사용관계와 법적 진입권원을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 감정가의 34.3%지만 선순위 점유 인수액이 미상이고 실질취득가가 확정되지 않았으므로 감정가 할인율만으로 저가매수라고 평가하지 마세요.
맺으며 — “4.96억”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 1,446,255,500원에서 496,066,000원까지 내려온 3회 유찰 가격입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 순서는 반대여야 합니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 오뚝이 주식회사의 보증금·점유관계·대항력 성립 여부를 확인해 매수인 승계액을 확정해야 합니다. 둘째, 별지목록 1·2에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 이 물건이 안전해지는 것은 아닙니다. 선순위 점유 보증금이 미상이어서 실질취득가는 아직 확정할 수 없고, 농취증 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는 특별조건도 있습니다. 여기에 3회 유찰과 토지의 맹지 표기까지 겹칩니다. 가격보다 권리·취득자격 확인이 먼저인 고위험 검토형 사건입니다.
