서울동부지방법원 2024타경56945. 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 603호, 전용면적 16.975㎡의 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 287,000,000원짜리를 60,188,000원부터 입찰할 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 실제 권리관계는 전혀 다릅니다. 2022년부터 존재하는 선순위 전세권과 대항력 있는 주택임차권이 핵심이며, 임차인의 310,000,000원 보증금이 모두 회수되지 않는 경우 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다.
현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 58,704,616원이 배당되고 251,295,384원이 남습니다. 이를 최저매각가 60,188,000원에 더하면 실질취득은 311,483,384원입니다. 따라서 감정가 대비 21%라는 숫자는 실제 할인율이 아닙니다. 이 물건의 투자 판단은 매각 최저가가 아니라 실질취득금액과 대상 호실 자체의 시세를 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5, 6층 603호 (송파동, 에스아이팰리스레이크잠실) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 16.975㎡ · 지하 2층, 지상 9층 중 6층 |
| 사용승인 | 2021.07.30 |
| 소유자 | 김성훈 (단독소유) |
| 감정가 | 287,000,000원 |
| 최저매각가 | 60,188,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 310,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 백다영 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차인 / 보증금 | 백다영 1명 / 310,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 251,295,384원 |
| 실질취득 추정 | 311,483,384원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.02.20. 주식회사두루드림대부 가압류입니다. 그러나 그보다 먼저 2022.07.12. 백다영 명의의 전세권이 설정됐습니다. 또한 백다영은 2022.05.20. 전입 및 점유를 시작했고 2022.05.03. 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 대항력과 전세권을 함께 검토해야 합니다.
2024.05.22. 접수된 백다영의 주택임차권등기에 관해서는 매각물건명세서에 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체의 말소 여부만으로 보증금 잔액 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 후순위 가압류와 경매개시결정 등이 매각으로 소멸하더라도 이 부담은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수액
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 백다영 603호 전체 · 주거 |
전입 2022.05.20 확정 2022.05.03 |
310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 백다영 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.05.03 |
| 점유개시 / 전입 | 2022.05.20 |
| 확정일자 | 2022.05.03 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.22 |
| 선순위 전세권 | 2022.07.12 설정 · 310,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.05.22 · 을구 4번 |
| 현재 회차 예상배당 | 58,704,616원 |
| 미배당 인수 추정 | 251,295,384원 |
전세권자와 임차권자가 동일한 백다영이며 보증금도 동일하게 310,000,000원입니다. 따라서 전세권과 임차권을 합산해 620,000,000원으로 계산하지 않습니다. 보증기관이 대위변제해 별도로 신고한 구조도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 6,018만원을 기준으로 보면 안 된다
에스아이팰리스레이크잠실은 27세대, 2021.07.30. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 최근 실거래는 총 12건이고 전체 거래 평균은 297,824,166원입니다. 최근 12개월 평균은 325,880,000원이나, 해당 기간 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.33㎡ | 5 | 325,880,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 27.83㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 310,010,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 12건 | 297,824,166원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.33㎡ | 1건 | 325,880,000원 |
최근 거래 추세 지표는 +10.4%로 나타나지만, 최근 12개월 거래는 단 1건이고 그 거래면적도 대상 호실과 다릅니다. 거래 추세가 긍정적으로 보인다는 사실이 본건 16.975㎡의 적정 가격을 보장하지는 않습니다.
현재 회차의 실질취득은 311,483,384원으로 전체 거래 평균 297,824,166원보다 높습니다. 최근 거래 325,880,000원보다 금액 자체는 낮지만, 최근 거래는 더 넓은 호실입니다. 동일면적 시세 검증 없이 가격 메리트를 부여할 수 없는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,483,384원 |
| 1. 임차인 · 백다영 | 310,000,000원 | 58,704,616원 |
| 2. 전세권 · 백다영 (동일 보증금) | 310,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 임차인 배당으로 매각대금 전액이 배분되는 추정 결과입니다. 전세권과 주택임차권은 동일 임차인의 동일 보증금이므로 중복 채무로 계산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 우선순위 및 배당절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 실질취득은 그대로다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 60,188,000원 | 251,295,384원 | 311,483,384원 |
| 8회 유찰 시 | 48,150,400원 | 263,116,307원 | 311,266,707원 |
| 9회 유찰 시 | 38,520,320원 | 272,573,046원 | 311,093,366원 |
현재 최저가 60,188,000원에서 추가 유찰로 38,520,320원까지 내려가더라도 인수액은 251,295,384원에서 272,573,046원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 약 311,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 석촌동 소재 지하철 8·9호선 석촌역 동측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 석촌역과 버스정류장이 소재합니다. 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 도로와 접합니다.
- 건물. 2021.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·소화·난방·승강기설비를 갖췄습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역, 비행안전제2구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 27세대 규모로 최근 12개월 거래표본은 1건뿐입니다. 본건과 면적이 일치하는 비교거래가 확인되지 않아 환금가격에 대한 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 백다영의 2022.07.12. 전세권이 말소기준권리보다 앞섭니다. 전세권의 존속 및 경매절차상 처리 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 인수. 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 현재 회차 추정 인수액은 251,295,384원입니다.
- 전세권·임차권 중복계산 방지. 두 권리의 명의자는 백다영으로 동일하고 보증금도 310,000,000원으로 같습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 임차인 권리관계 검증. 경매신청 채권자와 임차인이 동일명입니다. 임대차계약 및 채권관계의 실질을 확인하되, 법적 근거 없이 임차보증금 인수 위험이 사라진다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가 외에 인수액과 별도 취득부대비용을 포함해 판단해야 합니다. 추가 유찰만으로 실질취득은 크게 감소하지 않습니다.
- 동일면적 시세 확보. 전용 16.975㎡인 본건과 27.33㎡ 최신거래는 직접 비교할 수 없습니다. 본건과 면적·층·이용상태가 유사한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 및 세금 검토. 송파구 지방세 압류가 존재합니다. 당해세 등 실제 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실점유 상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 명도비용과 절차도 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,018만원짜리 경매가 아니다”
이 물건은 권리분석을 생략하고 최저가만 보면 가장 쉽게 오판할 수 있는 유형입니다. 감정가 287,000,000원의 오피스텔이 60,188,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원이 실질취득금액을 결정합니다.
현재 회차 기준 매수인 인수 추정액은 251,295,384원, 실질취득은 311,483,384원입니다. 추가 유찰돼도 인수액이 증가하기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 거의 변하지 않습니다. 더욱이 최근 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 최저매각가는 낮지만 실질취득 부담은 낮지 않습니다. 선순위 보증금 인수 구조가 해소되지 않고 동일면적의 객관적인 시세가 검증되지 않는 한, 유찰 횟수나 명목 할인율만을 근거로 입찰하는 것은 피해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 인수와 실질취득입니다.
