서울동부지방법원 2024타경56945. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 603호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 287,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 75,235,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금이 더 큰 대항력 인수형입니다. 임차인 백다영은 2022.05.20 전입·점유를 시작했고 2022.05.03 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 310,000,000원입니다. 말소기준인 2024.02.20 가압류보다 앞선 점유관계여서 대항력이 인정되고, 배당에서 받지 못한 잔액은 매수인이 부담합니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 75,235,000원에서 집행비용 1,754,230원을 먼저 제하고, 백다영에게 73,480,770원이 배당됩니다. 남는 보증금 236,519,230원은 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득은 311,754,230원으로, 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당분이 그만큼 늘어 총 부담은 약 3.10억원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경56945 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5, 6층603호 (송파동,에스아이팰리스레이크잠실) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 16.975㎡ · 지하2층 지상9층 중 6층603호 |
| 사용승인 | 2021.07.30 |
| 소유자 | 김성훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 75,235,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 전세·대항력’이 핵심
말소기준은 2024.02.20 갑구 9번 주식회사두루드림대부 가압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정, 합자회사 동화 가압류, 송파구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2022.07.12 을구 3번 백다영 전세권 310,000,000원입니다. 이 전세권은 말소기준 이전 권리로 인수 분류되어 있습니다.
또한 백다영은 2024.05.22 주택임차권등기를 마쳤습니다. 해당 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세상 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 즉 등기 하나가 소멸한다고 해서 보증금 부담까지 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 310,000,000원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 백다영 603호 전체 · 주거 | 2022.05.20 | 2022.05.03 | 310,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 |
백다영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 예상배당은 73,480,770원이며, 보증금 잔액 236,519,230원이 매수인 부담으로 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
을구 3번 전세권과 을구 4번 임차권은 모두 백다영, 금액도 각각 310,000,000원으로 나타납니다. 이 리포트의 실질 부담 계산은 배당표상 매수인 인수액 236,519,230원을 적용해 보증금을 620,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 입찰 전에는 전세권과 임차권이 동일 보증채권을 담보하는 관계인지 원문서로 대조해야 합니다.
③ 유찰이 더돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 75,235,000원 | 236,519,230원 | 311,754,230원 |
| 7회 유찰 시 | 60,188,000원 | 251,295,384원 | 311,483,384원 |
| 8회 유찰 시 | 48,150,400원 | 263,116,307원 | 311,266,707원 |
7회 유찰이면 낙찰가는 60,188,000원으로, 8회 유찰이면 48,150,400원으로 더 내려갑니다. 하지만 인수액은 각각 251,295,384원, 263,116,307원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 311,483,384원, 311,266,707원으로 거의 같은 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 추가 유찰은 겉으로 보이는 최저가만 낮출 뿐, 매수인의 전체 경제적 부담을 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 25.5%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
에스아이팰리스레이크잠실의 실거래 집계는 11건이고 평균은 295,273,636원입니다. 집계상 최근 12개월 평균도 295,273,636원이며 최신 거래는 2024.11의 278,000,000원입니다. 대상 면적 16.975㎡와 실거래 표본 면적은 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 실질취득 311,754,230원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 27.83㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 310,010,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 295,273,636원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 75,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,754,230원 |
| 1. 임차인 백다영 보증금 | 310,000,000원 | 73,480,770원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 백다영 | 310,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,754,230원과 백다영 배당 73,480,770원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 백다영 보증금 부족분 236,519,230원은 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 건물의 6층603호입니다. 사용승인일은 2021.07.30입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 석촌동 소재 지하철 8·9호선 석촌역 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 석촌역과 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 북동측 약 10m·북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 에스아이팰리스레이크잠실은 27세대이며, 경매물건 평균 유찰횟수는 3.0회입니다. 이 사건은 이미 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 75,235,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 311,754,230원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 인수. 백다영의 예상 미배당 236,519,230원이 매수인에게 승계되는 구조인지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권. 2022.07.12 을구 3번 전세권 310,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리로 인수 분류되어 있습니다.
- 동일인 권리관계. 백다영이 전세권자·임차권자·경매채권자로 동시에 등장하므로 임대차의 실체와 전세권·임차권의 동일채권 관계를 원문서로 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 한계. 실거래 표본의 면적은 대상 16.975㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 295,273,636원과 최신 거래 278,000,000원은 보조지표로 사용해야 합니다.
- 유찰 착시. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 증가해 실질취득은 약 3.11억원 수준에 머뭅니다.
- 세금·배당 변동. 송파구 압류가 있고 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7천만원짜리”가 아니라 “3.1억원대 실질부담”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 75,235,000원입니다. 감정가 287,000,000원에서 6회 유찰돼 26.21%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 백다영의 보증금 310,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 236,519,230원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 311,754,230원입니다.
이 금액은 실거래 집계의 최근 12개월 평균 295,273,636원과 최신 거래 278,000,000원보다 높습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 3.11억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 ‘다회유찰로 싸진 물건’이 아니라 ‘최저가가 싸 보이지만 보증금 인수로 총액이 고정되는 물건’으로 봐야 합니다. 입찰의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 전세권·대항력 임차인의 실제 인수범위와 동일인 권리관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
