서울동부지방법원 2024타경57221. 송파구 방이동 호수(가)하우스 제5층 제501호, 전용 25.85㎡ 다세대입니다. 감정 이용상태는 현관1·방2·주방겸거실1·욕실겸화장실1·발코니1이고, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층입니다. 감정가는 379,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,556,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 여부가 훨씬 중요합니다.
임차권자 이영구는 보증금 355,000,000원, 임대차계약일 2021년2월17일, 확정일자 2021년2월18일, 주민등록·점유개시일 2021년3월15일입니다. 경매의 말소기준은 2024년6월19일 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 이 때문에 대항력 있는 임차인으로 보며, 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경57221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로50길 6, 5층501호 (방이동,호수(가)하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.85㎡ · 현관1·방2·주방겸거실1·욕실겸화장실1·발코니1 · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 양미선 · 2020.11.05 소유권 이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 32,556,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 앞선 임차권을 봐야 한다
등기부에는 2020년10월6일 송파농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,960,000,000원이 설정됐지만 2020년10월30일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2024년6월19일 강제경매개시결정입니다. 반면 이영구의 임대차는 2021년2월17일, 확정일자는 2021년2월18일, 전입·점유개시는 2021년3월15일이며 임차권등기는 2023년3월24일입니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 현실화된 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 모두 확인
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영구 | 건물 제5층 제501호 25.85㎡ 전부 | 355,000,000원 | 2021.03.15 | 2021.02.18 | 대항력 有 우선변제 매수인 인수 |
이영구는 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 매각가 32,556,000원에서는 집행비용 986,008원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 31,569,992원이 배당되는 것으로 계산돼 보증금을 전액 회수하지 못합니다. 미배당액 323,430,008원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
호수(家)하우스는 20세대, 2020년9월8일 사용승인된 물건으로 확인됩니다. 대상 면적은 25.85㎡이고, 최근 거래 표본은 2025년7월 전용 25.61㎡·3층 370,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 25.61㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.85㎡ 대상 | 1건 | 370,000,000원 |
데이터상 최저가 ÷ 최근 시세는 8.8%지만, 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 표면 낙찰가 비율입니다. 실제 의사결정에서는 쓸 수 있는 할인율이 아닙니다. 매수인은 32,556,000원에 낙찰받더라도 323,430,008원의 보증금 미배당분을 인수하므로 실질취득은 약 355,000,000원 수준입니다. 이 기준으로 보면 최근 거래 370,000,000원보다 낮기는 하지만, 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이므로 큰 폭의 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,008원 |
| 1. 임차인 이영구 보증금 | 355,000,000원 | 31,569,992원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 32,556,000원은 집행비용 986,008원과 임차인 우선변제 31,569,992원으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 323,430,008원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 32,556,000원 | 323,430,008원 |
| 12회 유찰 시 | 26,044,800원 | 329,824,006원 |
| 13회 유찰 시 | 20,835,840원 | 334,939,205원 |
11회 유찰 현재 매각가는 32,556,000원이고 인수액은 323,430,008원입니다. 12회 유찰 시 매각가는 26,044,800원으로 내려가지만 인수액은 329,824,006원으로 늘고, 13회 유찰 시 매각가는 20,835,840원까지 내려가는 대신 인수액은 334,939,205원으로 커집니다. 즉 유찰이 반복돼도 실질취득이 최저가만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 방이동 방이중교 동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 2-3분, 지하철9호선 한성백제역은 도보 약 4-5분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제501호. 외벽 치장석붙임, 내벽 벽지·타일붙임, 하이샷시 창호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 상·하수도·위생·승강기설비가 있고 개별도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·공장설립제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 정방형 평지, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이며 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다. 공시지가는 8,758,000원/㎡입니다.
- 환금성. 호수(家)하우스는 20세대이고 최근 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 11.0회로 확인돼 가격 외에 실제 수요를 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가 착시 금지. 32,556,000원은 매수인의 총 취득부담이 아닙니다. 미배당 임차보증금 323,430,008원 인수를 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권의 임차보증금 355,000,000원, 전입·점유 2021.03.15, 확정일자 2021.02.18과 매각물건명세서의 인수권리 기재를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 예상배당은 임차인 31,569,992원, 미배당 323,430,008원 인수 구조입니다. 실제 배당 결과에 따라 인수액을 최종 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 370,000,000원 1건입니다. 개별 호수의 층·향·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 11회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균도 11.0회입니다. 단순 가격 외의 매수 수요·권리 부담을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,255만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 숫자입니다. 감정가 379,000,000원이 11회 유찰돼 32,556,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이영구의 보증금 355,000,000원 중 323,430,008원이 예상 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 355,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 비교 거래 370,000,000원보다는 실질취득 수준이 낮지만 거래 표본은 1건뿐이고, 사건은 이미 11회 유찰됐습니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수액이 반대로 커지는 구조이므로 “한 번 더 떨어지면 더 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다. 가격표는 32,556,000원이지만, 권리까지 합친 판단가격은 약 355,000,000원 수준. 이 차이를 이해하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
