서울동부지방법원 2024타경57375. 강동구 길동 다성이즈빌 5층 506호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 전철민으로 2021.03.12. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 2015년 우리은행 근저당 60,000,000원은 2021.02.26. 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2022.01.10. 한국자산관리공사 가압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.02.26. 전입·점유를 갖춘 임차인 이준호입니다. 임대차계약일은 2021.01.27., 확정일자는 2021.01.28., 보증금은 130,000,000원이고 2023.09.25. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구와 우선변제권이 있지만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외하고 12,674,348원만 배당돼, 보증금 부족분 117,325,652원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경57375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천중로42길 69, 5층506호 (길동,다성이즈빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 전용 22.2㎡ · 지하1층/지상16층 중 5층 |
| 소유자 | 전철민 (2021.03.12. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 13,314,000원 (11회 유찰) |
| 경매 청구액 | 136,453,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 핵심
2015.08.06. 설정된 우리은행 근저당 60,000,000원은 2021.02.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.10. 접수된 한국자산관리공사 가압류 96,322,820원이며, 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.02.26 · 확정 2021.01.28 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 117,325,652원 인수 |
| 권용현 | 506호 · 주거 전입 2024.05.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
권용현은 2024.05.27. 전입으로 말소기준권리인 2022.01.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이준호는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 집계되므로 두 사람의 관계를 중복신고로 보아 보증금을 합산하거나 제거해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 1,331만원이 아니라 약 1.306억으로 봐야 한다
다성이즈빌 주상복합 전용 22.2㎡의 확인된 실거래는 2022.07.과 2022.09. 두 건이며, 모두 130,000,000원입니다. 최근 12개월 비교값으로 제공된 평균도 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 22.2㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 22.2㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | 22.2㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
표면 최저가는 실거래 130,000,000원의 10.2%에 불과합니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 그 비율은 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 현재 최저가 13,314,000원에 미배당 인수액 117,325,652원을 합친 실질취득은 130,639,652원으로, 실거래 기준 130,000,000원보다 639,652원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 13,314,000원 | 117,325,652원 | 130,639,652원 |
| 12회 유찰 시 | 10,651,200원 | 119,940,522원 | 130,591,722원 |
| 13회 유찰 시 | 8,520,960원 | 122,032,417원 | 130,553,377원 |
④ 예상배당표 (매각가 13,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 639,652원 |
| 1. 임차인 이준호 보증금 | 130,000,000원 | 12,674,348원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 96,322,820원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이준호 | 136,453,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 639,652원을 제외한 매각대금 전액이 이준호 보증금에 배당되지만, 보증금 부족분 117,325,652원은 남습니다. 한국자산관리공사 가압류와 경매신청채권에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 서측 인근으로, 주위에는 아파트·업무시설·주거용 및 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하1층/지상16층 건물의 5층 506호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소방 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며, 공시지가는 8,238,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 다성이즈빌은 55세대, 2015.07.17. 준공이며 전용 22.2㎡ 확인 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준을 13,314,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득 130,639,652원으로 잡아야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 이준호의 2023.09.25. 제142158호 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있으므로 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 이준호가 주택임차권자이면서 경매채권자로도 나타나므로 임대차계약·보증금 지급·점유·채권관계를 확인해야 합니다.
- 권용현 점유 확인. 권용현은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 점유관계와 명도 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 계산. 12회·13회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 130,591,722원·130,553,377원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,331만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 약 9%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차인 이준호의 보증금 130,000,000원입니다. 현재 최저가에 낙찰돼도 예상 미배당 117,325,652원을 인수해 실질취득은 130,639,652원이 됩니다.
확인된 전용 22.2㎡ 실거래가 두 건 모두 130,000,000원이므로, 현재 실질취득은 이 기준보다 오히려 높습니다. 게다가 12회·13회까지 추가 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.306억원에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 주택임차권자와 경매채권자가 모두 이준호로 나타나는 관계인 확인 문제, 11회 유찰이라는 이력까지 겹칩니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만 실질 가격은 낮지 않은 물건 — 이 구조를 놓치면 안 됩니다.
